Предисловие: В начале апреля позвонили знакомые, попросили помочь найти квартиру в аренду на месяц до 50.000 рублей готовы платить за студию, одно условие - евро ремонт. У ребят кошка, что сразу ограничивает нас в вариантах, далеко не все собственники френдли к питомцам. Но в кошке было бы дело, вообще свободных квартир нет в нормальных районах и ЖК, не говоря уже о заселении с животными, акцентирую - это начало апреля, до летнего сезона еще 2 месяца...
Захожу на авито и поражаюсь своим глазам! Снять полноценную студию с более менее симпатичным эконом ремонтом, в нормальном жилом комплексе, на сегодняшний день, действительно, от 50 тысяч рублей! Цены на аренду резко подскочили в 1,5-2 раза. В прошлом году арендовать студию в долгосрок можно было за 30 тысяч + коммунальные услуги в любом районе города, а то и все входило в стоимость. Знаю много собственников и арендаторов, кто сдает-снимает в данном ценовом диапазоне по сей день, но судя по всему, кому-то скоро повысят цену... Просто не все в курсе еще видимо, что происходит на рынке, а к новым вводным адаптируются в течении года.
Забегу немного вперед темы, это важно для дальнейшего понимания - аренда подорожала не с приходом летнего сезона, в июне еще все грустно у посуточников, выселяют постоянных жильцов чтобы сдавать по лету отдыхающим, как правило, в середине мая месяца, под предлогом "родственники приехали на лето", а здесь было начало апреля и холод собачий. Что будет после летнего сезона, посмотрим. Если тренд растущего рынка сохранится на долгосрочную аренду в 4 квартале, это будет хороший знак для собственников жилья, а арендаторам придется уехать в своей регион или больше работать (как вариант еще - меньше есть, учитывая то, что продукты дорожают быстрее недвижимости). Ждем окончание летнего сезона, в сентябре на рынок выйдут посуточники с предложением снять их квартиру до следующего мая-июня или якобы "на круглый год", тогда делаем окончательные выводы по ценообразованию. Но такого резкого скачка цен во всех районах города не было никогда!
Подъем цены на аренду это то событие, которое все ждали на самом деле, так как у каждой недвижимости должен быть разумный срок окупаемости со сдачи. На протяжении трех последних лет, как стоимость недвижимости в Сочи выросла минимум в два раза, было выгодней снимать квартиру, чем покупать свою и платить ипотеку. Теперь все устаканилось, баланс найден. Кто не купил - снимайте дальше, у тех кто купил и окупает платежи по ипотеке (обращение к ждунам лучшего времени на свете).
Сразу оговорюсь, я не занимаюсь доверительным управлением и сдачей в аренду клиентских квартир, это не мой профиль, но есть большой личный опыт, которым я поделюсь в этой статье. Мы рассмотрим рынок аренды с двух сторон - собственника недвижимости и арендатора, ибо правда тут у каждого своя.
И так, собираетесь приехать в Сочи, где искать квартиру?
Единственный верный путь снять квартиру в Сочи:
Долгосрочная аренда - это авито или чаты/группы в социальных сетях. Есть еще риелторы, частные лица или компании, которые занимаются сдачей квартир по договору, но хотят за свои услуги приличную комиссию, только были бы варианты за адекватные деньги и квартира в нужном районе. У каждой конторы свои объекты, общей базы никакой нет, искать риелтора с подходящим вариантом, это аналогично поиску прямого собственника в данном случае. Скачиваем договор с интернета и вперед. Я сам агент, но не понимаю за что платить риелтору при съеме квартиры, честно. Бизнес есть бизнес, тут соглашаться на условия риелтора или нет, Ваш выбор. Если подходящий вариант и устраивает цена, почему бы и нет.
В отличии от покупки недвижимости, где большая часть объявлений о продаже недвижимости просто фейк с нереальной ценой, чтобы забрать Ваш номер, а потом названивать как потенциальному покупателю, авито по аренде работает достаточно не плохо, собственники с реальными объявлениями есть. НО!
Будьте внимательны, на открытых площадках промышляют аферисты. Обязательно связывайтесь с человеком по видеосвязи, запрашивайте документы в режиме онлайн по видео - пусть собственник покажет паспорт, выписку ЕГРН о собственности. Переводите бронь только тому человеку, кто указан в правоустанавливающих документах и чей паспорт Вы видели! Никаких брат, сват и так далее. Сверьте ФИО собственника с выписки ЕГРН, с ФИО в реквизитах платежа. Если человек не предоставляет Вам документы, ищем другую квартиру! Самый верный путь, снять гостиницу на несколько дней по приезде, и собственными ножками искать и встречаться лично. Но не у всех получается пройти этот тернистый путь в поиске квартиры самостоятельно, поэтому люди обращаются к специалистам по аренде и приходится стиснув зубы платить комиссии, особенно в летний сезон, если Вы не позаботились об этом заранее.
Риски и и типовые неприятные ситуации при взаимодействии с собственниками:
- Сдают квартиру на долгосрочно, выселяют в мае перед летним сезоном, что бы сдавать посуточно.
- Поднятие цены на летний сезон, что раннее не было оговорено.
- С животными придется доплачивать, в хорошую квартиру с кошечкой не пустят.
Обязательно обговаривайте все условия заранее и прописывайте в договоре! В курортном городе зачастую выселяют на летний период или поднимают цену, а жилье летом на долгосрочную аренду найти фактически невозможно.
Посуточная аренда - добро пожаловать на сайты по посуточной аренды, их много и рекламировать не будем. Если нет возможности на прямую связаться с собственником, а только через сайт, то ищем на авито в разделе посуточно и звоним, как правило собственники дублируют объявления на всех площадках, и далее та же процедура в идентификации личности собственника.
Риски и и типовые неприятные ситуации при взаимодействии с собственниками:
- Вы нашли квартиру на август месяц отдохнуть на недели две приехать из Москвы семьей, перевели бронь еще в феврале, договорились обо всем, взяли отпуск. За месяц до Вашего приезда собственник сдал в два раза дороже соседу у которого родственники приезжают, бронь перевел обратно на карту, ибо цены в этом сезоне резко подскочили. От этого уже никто не застрахован, такие случаи знаю.
- Доплата за гостя по принципу отеля. Обычно в студии которую сдают посуточно 4 спальных места: двуспальная кровать и раскладывающийся диван, куда также поместится 2 человека. Изначально обсуждали с собственником и планировали приехать вдвоем, а приехали всем семейством. Вроде бы какая разница, квартиру снимаю а не койка место, а при заселении с Вас требуют доплатить за доп гостей.
- Вы сломали духовой шкаф, требуют компенсировать ремонт, хотя Вы им и не пользовались, в отпуске же.
- Выезжаете из квартиры, залоговую сумму удерживают под любым предлогом. Тут поможет только договор, стражи порядка и железные нервы. Расчет у недобросовестного собственника на то, что Вы разбираться не будете, Вам все равно уезжать.
Обезопасить себя в данных случаях можно только одним путем - личные знакомства и рекомендации, в поиске добросовестных людей. Либо обращаться в профильное агентство недвижимости, читая отзывы. При заселении снимите все на видео, проверьте исправность бытовых приборов.
Покупка недвижимости для сдачи в аренду. "Самим приезжать отдыхать, остальное время сдавать."
- Это основной запрос от клиентов, дословно процитировал. 80% сделок с недвижимостью в Сочи происходит преследуя данные цели и лишь малая доля - переезд, реальность такова, что уже не все могут позволить себе жить в Сочи.
По большей части, если копнуть глубже и разобрать все по полочкам, покупка квартиры для сдачи и отдыха - это инвестиция, вложение свободных денег в бетон. Кто то даже и на ремонт не заходит потом, и сдавать не сдает. Где купить квартиру "что бы была"? - в Сочи или столице России, Москве. Как вариант еще, у себя в регионе, детям останется. Других вариантов и не бывает в принципе, за исключением покупки за границей, но это отдельная песня.
Пользуясь популярностью города Сочи и стереотипного мышления, риелторы Сочи привыкли рассказывать сказки про окупаемость и как у нас все дорого сдается, и самое обидное оказывается потом, если Вы на столько поверили в сказки, что с минимальным первоначальным взносом и по итогу с кабальным ипотечным платежом, купили квартиру под сдачу, а она, мягко говоря, не оправдала Ваши ожидания. Ну Вы же приехали в отпуск, сняли квартиру за 4-5 тысяч в сутки в этом году, умножили 30 на 5, получили 150 тысяч за месяц, а почему бы нам так не сделать? Вот давайте теперь разберемся в действительности этого "бизнеса".
Квартира не первой береговой, сдавать туристам. Первая мысль которая приходит в голову, ведь в Сочи все едут на море, отдыхать, будем сдавать туристам. Смотрим по чем сдается недвижимость в курортной зоне, но не учитываем тот факт, что зимой она мало кому нужна. Да-да, на долгосрочную аренду люди заезжают не к морю, а к инфраструктуре, и подальше от туристов. Но ведь Вы об этом даже не задумались изначально, в Вашем понимании город Сочи - это черное море.
Рассмотрим как пример ЖК Каравелла Португалии, ближе к морю статуса квартира по ФЗ-214 нет больше ничего в рынке. Минимальная стоимость квартиры с ремонтом 10,500,000.
Студия 24 метра сдается в среднем по 5 тысяч рублей в сутки.
Цены доходят до 7-8 тысяч на открытых площадках.
С эконом ремонтом можно найти и по 3.500, но уже по личным знакомствам.
Считаем три месяца летнего сезона посуточной аренды с загрузкой 90 процентов: 90 дней Х 5000 руб. на 90% = 405.000 руб за 3 месяца.
Вроде не плохо, но есть нюанс. В межсезонье и зимой данная квартира сдается до следующего мая месяца всего по 25 тысяч в месяц, зимой посуточная аренда в данной локации не актуальна. 9 месяцев умножаем на 25 тысяч = еще 225 тысяч.
Итого, окупаемость данной недвижимости:
9 месяцев по 25 тысяч это 225.000 руб.
+ 405.000 руб. с посуточной аренды = 630.000 в год.
10.500.000 / 630.000 = 16,6 лет, что довольно не плохой показатель, попробуйте найти аналогичный вариант с такой окупаемостью, как правило это 20+ лет.
Чего в этом супе не хватает?
Клининга, прачечной, управляющей компании, расходы на рекламу, мелкий ремонт, амортизация. Расчет выше, если Вы будете заниматься всем самостоятельно, отличный вариант прибавки к пенсии или переехать на юг, и купить вторую квартиру под сдачу, чтобы не работать.
Уборка + прачечная 3-4 тысячи за один заезд.
Управляющий арендной квартирой - 20% от валовой выручки.
Управляющая компания занимается встречей и размещением гостей, заключением договоров, мелким ремонтом, разрешением конфликтов.
Если Вас нет в городе и будете делегировать, считаем снова:
Вычитаем прачку и уборку по 3,500 руб, 4 заезда в месяц, это в лучшем случае.
Итого 12 раз клининг +прачка.
80 процентов от 405 тысяч - это 324 тысячи, от сюда вычитаем еще 42.000 за прачечную и клининг = 282,000 руб.
282.000 + 225.000 = 507.00 руб год, по факту получится даже чуть меньше.
10.500.000 / 507.000 = 20,7 лет.
Отнимите еще налог как самозанятого 4 процента на прибыль. И минус амортизация квартиры. Выгодно получается?
На самом деле в ЖК Каравелла Португалии собственники сдают квартиры посуточно вплоть до октября месяца, как раз бархатный сезон, но спроса уже гораздо меньше, стоимость суток ниже, конкуренция выше. Чем позже Вы выйдите на помесячный период сдачи, тем сложней будет найти квартиранта в зимний период времени, так как помимо Вас в комплексе еще 24 квартиры только на этаже. Более 1500 студий в комплексе, и это без учета однокомнатных квартир, которых еще порядка 600 лотов. С половину комплекса сдается посуточно, и в сентябре все они выходят на рынок помесячной аренды.
Риски при сдаче квартиры посуточно:
- Обман от управляющей компании, нужно знать к кому обращаться за услугой доверительного управления. На рынке доверительного управления много агентств и частных лиц.
- Обещания риелторов при продажи недвижимости зачастую не соответствуют ожиданиям, нужно считать реальные цифры, сколько недвижимость приносит в год.
- Неадекватные квартиранты, при чем самые милые на первый взгляд люди ведут себя хуже всего, дело случая бывают ситуации от разгромленной квартиры в пух и прах, до покурили в кровати.
- Поменялись планы, мы не приедем - верните залог. Типичная история.
Если Вы хотите купить недвижимость под сдачу посуточно тут в идеале несколько вариантов действий: купить сервисные апартаменты где есть отельер - самое простое, но чек входа совсем иной и есть своя специфика (отдельная тема для публикации); заниматься сдачей недвижимости самостоятельно, но это как вторая работа. Либо проще сдавать на долгосрок.
Аренда на долгосрок.
Самый простой вариант, если Вы уже наигрались в посуточную аренду в курортном городе. Все на много проще чем с посуточной арендой, но нужно обязательно учесть факторы, формула успеха такова:
- Купить не дорого относительно среднего рынка, срочный вариант
- Дом должен быть комфорт или бизнес класс
- Сделать хороший, дорогой ремонт. Дада, на это есть большой спрос
- Ну и самое главное район - центр Сочи или центр Адлера, ближайшие к центру микрорайоны или популярные ЖК
Знаю такие кейсы, когда люди заморочились и в новом доме, в двухуровневой квартире сделали стеклянный пол. И эту квартиру за Х2 от средней цены аренды снимал футболист, ибо дорого богато. Но тут важно войти в формат цена-качество, тогда мы и получим ликвидность. Умный дом, теплый пол, отличный вид на центр города или море.
При долгосрочной аренде ремонт убивается быстрей, имейте это в виду. Тут стоит особое внимание уделить поиску квартиранта. Сталкивался с такими людьми, которых людьми назвать сложно. Ковырять чужую мебель ручкой на лоджии, когда сидишь куришь и нервничаешь, это окей для них, ведь они за все считают заплатили. У каждого свой быт, кто то чебуреки жарит каждый вечер, кухню выбросите через пол года.
Не стесняйтесь говорить с потенциальными квартирантами, чем больше Вы о них узнаете, тем лучше. Пробейте в гетконтакте и по социальным сетям, в группах ВК. Но как правило Вас все проблемы обойдут стороной, если Вы будете сдавать квартиру с хорошим ремонтом за дорого. Там вовсе другой портрет клиента.
Для долгосрочной аренды лучше брать площадь побольше. Хотя бы полноценную однокомнатную квартиру, а лучше 2-3 комнатную, тогда Ваш клиент будет семейный человек. А с планировками в Сочи беда, не так много ЖК где есть хотя бы двушки, это город курорт, добро пожаловать в студию или евро-2.
Если Вы френдли к животным и детям, еще +10 в месяц можете прикручивать. Без выселения на лето и поднятия цены в сезон, аналогично, прайс выше. Стоимость самой маленькой студии на сегодняшний день на долгосрок с учетом этих факторов с эконом ремонтом от 30 т руб в месяц + коммуналка вся.
В общем логика проста, инвестируйте в правильные объекты и выстраивайте стратегию, а не лишь бы что купить. Отделы продаж новостроек обещать могут что угодно, а обещать не значит жениться им главное продать свой объект. Обращайтесь к независимым специалистам, спрашивайте, говорите что хотите прямым текстом, тогда быстрее решите поставленную задачу при приобретении недвижимости в Сочи.
Какую пользу Вы здесь получите и о чем мы ещё не поговорили? - О развитии города, о сокращении плана застройки жилой недвижимости Сочи в 3,5 раза. Купив сейчас законно построенную недвижимость статуса квартира, именно, жилую недвижимость Вы в любом случае выиграете в дальнейшем. Город Сочи будет очень дорогой, если мы сейчас говорим о стоимости метра квадратного :) Знал бы прикуп! Так знайте, инвестируйте. Пока стоимость недвижимости в регионах медленно, но верно идет вниз, у нас покупателей больше, чем предложений в рынке.
Прочитали до конца? Подпишитесь! и поставьте лайк <3
Здесь рассказываю о жизни и недвижимости лучшего города курорта.
Мои контакты есть в шапке профиля, пишите, выберем объект под Ваш запрос и проведем сделку под ключ.