Не так давно рассказывал, как зарабатывать на недвижимости, если вы не риэлтор. Этот текст продолжит тему, но его содержание будет актуально именно сейчас. Дело в том, что проценты по вкладам не вечно будут оставаться большими. Или выглядеть таковыми. А примерные перспективы, которые ждут рынок недвижимости при выходе из этой финансовой констелляции многих удивят, и к таким вещам лучше готовиться заранее, пока все относительно спокойно.
Обычно глэмпингами интересуются люди, которые хотят войти на рынок недвижимости сравнительно небольшими деньгами. Вариантов для сумм в 1 – 2 млн. сегодня не так много. Но эта тема интересна еще и тем, что сейчас в нее можно войти почти без вложений. Об этом тоже расскажу, и даже дам практическую зацепку.
Сначала коротко, что это вообще такое. Если коротко глэмпинги это что-то вроде кемпингов повышенной комфортности. Только вместо кемпреров – глэмпы, и более современная инфраструктура. Можно выпить хороший кофе и т.п.
Глэмп это, как правило, не капитальное сооружение, что-то в диапазоне от туристической палатки со всеми удобствами - на практике не всегда полностью со всеми – до избы-зимовки VIP уровня. Важно, что его конструкция обычно позволяет переставлять его с места на место.
Для исследователя рынка недвижимости или просто инвестора эта сфера весьма интересна, так как открывает новые возможности- например, глэмпинг может быть кочующим - и проявляет интересные тренды. В появлении глемпингов можно увидеть важный симптом для всего рынка, причем, симптом довольно глобальный, но мы сосредоточимся на том, что предлагает сейчас этот рынок инвесторам и вообще простым людям в качестве средства заработка.
А рынок этот пока на стадии роста и становления. Фундаментальные причины – растет внутренний туризм, и этот формат заходит новому поколению, т.е. потенциальная аудитория потребителей продукта расширяется.
Зарабатывают на глемпингах по-разному. Строители – на строительстве или производстве глэмпов, дизайнеры – на их дизайне, люди, которые разбираются, как все это организовать – на концепциях, подборе кадров и других вопросах.
Начнем со способа, который подойдет не каждому, но о котором нужно знать, если вы хотите как-то влезть в эту тему. Суть в том, что на проекты индустрии гостеприимства и внутреннего туризма – как, к слову, и на сельскохозяйственные – можно получить субсидии.
Просто так, разумеется субсидии не дадут, нужно представить проект, бизнес-план и прочие сопутствующие вещи, желательно не быть чужим человеком для областных чиновников и иметь в собственности или аренде подходящий земельный участок.
Подходящий означает имеющую соответствующую категорию, а именно гостиничное обслуживание (код 4.7), обеспечение дорожного отдыха (код 4.9.1.2), отдых (рекреация) (код 5.0), туристическое обслуживание (код 5.2.1) и санаторная деятельность (код 9.2.1).
До недавнего времени этот перечень определялся приказ росреестра от 10 ноября 2020 года № П/0412, но сейчас в него вносятся изменения. Гостеприимством можно будет заниматься фермерам на сельхозугодиях и на некоторых других землях. Ссылки на подробности публиковал в канале Механики.
Для инвестора это факт открывает две возможности. Первая вполне очевидная - возможность мультиплицирования бизнеса за счет софинансирования от государства, которая может существенно увеличить прибыль. Дело в том, что инфраструктура, скажем, на 5 домиков, и инфраструктура на 10 домиков отличаются по стоимости и затратам на содержание не в 2 раза, а существенно меньше. В отличии от прибыли, которая обычно прямо пропорциональна количеству «номеров».
Вторая – менее очевидная возможность – приобретать земли иных категорий и переводить их в те, которые дают возможность рассчитывать на субсидии. Для этого, разумеется, нужны соответствующие знания, и опыт таких переводов.
Но более часто предлагаются инвестиции немного другого рода. Вам могут предложить купить один домик-глэмп, или несколько таких домиков в составе уже работающего или начинающего работать глэмпинга. И получать прибыль от сдачи в аренду. А заодно, у вас появляется возможность периодически использовать ваш глэмп как временную дачу для себя и своей семьи.
К слову, организаторам таких глэмпингов это иногда позволяет уйти от некоторых ограничений, накладываемых категориями земель. Например, если вы сдаете свой личный некапитальный дом, вы формально не ведете бизнес, запрещенный на данных землях, в отличии от юридического лица, которое, занимаясь на них гостеприимным бизнесом нарушает закон. А, когда управляющая компания просто оказвает вам, как собственнику, дополнительную услугу по сдаче вашей собственности в найм, она ничего не нарушает.
Плюсы такого инвестирования еще и в том, что глэмпинги располагаются или в хорошей транспортной доступности от городов или в местах с уникальными природными фаторами. То есть там, где самостоятельно купить землю под строительство или дорого, или просто невозможно.
Насколько выгодны инвестиции в глемпинги, не является ли все это авантюрой?
На самом деле, однозначного ответа на этот вопрос у меня нет. Все зависит от конкретного объекта. И – очень сильно – от человеческого фактора.
У глэмпинов, как формата, есть ряд достоинств. Во-первых, это очень гибкая форма. Сами глэмпы относительно легко обновляются, можно делать оригинальные концепции глэмпингов под конкретного потребителя, отстраиваясь таким образом от конкуренции, которая здесь уже есть. Можно даже менять локации, сохраняя сообщество клиентов.
Отдача от инвестиций может быть тоже не маленькая. При стоимости глэмпа 1 – 1.5 млн. его аренда в день может составлять 10-15 тысяч рублей. Это, конечно, не означает, что такое вложение окупиться за 100 дней, но за год-полтора в соответствующей локации может окупиться.
Что нужно знать при расчетах окупаемости?
Во-первых, глэмпинг нужно администрировать, содержать в порядке, обслуживать. Большая часть арендной платы, полученной с постояльцев, уходит на это.
Во-вторых, заполнение глэмпингов в основном сезонное. Тем не менее в «несезон» глэмпинг тоже нуждается в уходе, охране и прочих вещах, на которые уходят деньги.
В-третьих, постояльцы ведут себя по-разному. Все, кто что-то делал в индустрии гостеприимства, это знают, но новички бывают удивлены, какие неожиданности бывают после пребывания некоторых таких «гостей». А иногда один неудачный гость может своим поведением так досадить другим, что репутация объекта будет после этого долго восстанавливаться.
Ну, и в-четвертых, хотя это, наверное, самое важное, в этом бизнесе очень многое зависит от человеческого фактора. Люди, которые занимаются инвестициями профессионально, знают, то, во что вкладываешься совсем на так важно, как то, в кого вкладываешься. Индустрия глэмпингов – не исключение.
Как выбрать глемпинг для инвестиций?
Если в кругу ваших контактов нет людей, связанных с этой индустрией, но заходит эта тема и такой формат отдыха, имеет смысл просто поездить по разным глэмпингам в качестве постояльца. Посмотреть на то, кто, какой арендатор заполняет объект, как все обслуживается, что во всем этом не так.
Например, один известный блогер, который много и талантливо писал о глэмпингах, в частной беседе жаловался, что многие круто выглядящие глемпинги – отличный дизайн, супер локация, гармоничная концепция – имеют общие санузлы. То есть такие, в которые постоялец должен идти из своего глэмпа. Например, ночью и в дождь. С точки зрения организаторов глэмпинга это вполне понятно, т.к. обустройство полноценной канализации глэмпинга для вещь не самая простая. Но для гостя это большой минус.
Таких моментов, на самом деле, может быть много. В каждом глэмпинге может оказаться свое «узкое место», иногда это мелочи, но иногда что-то серьезное.
Локация объекта вашего инвестирования должна быть такой, в которую вы готовы с удовольствием приезжать сами. Но, самое главное, это опять человеческий фактор. Если установился нормальный контакт с администраторами глэмпинга, и это понятные для вас люди, то все нормально. Нет – это потенциальная проблема.
Если вы не готовы тратить время и отпуск на поездки по глэмпингам и сравнительное исследование этих объектов, лучше в эту тему не заходить.
Ну, и как будет оформлено ваше участие в проекте, тоже вопрос вполне себе серьезный. Разбирать тонкости этого момента не буду, они примерно такие же, как при участии в любом проекте своими деньгами.
Отмечу, что, поскольку это инвестиция не во что-то, а в недвижимость, она может быть оформлена как право собственности на долю в этой недвижимости. Доля может быть идеальной или выделенной в виде конкретного объекта. Могут быть смешанные формы. Например, вы покупаете пару кемперов в собственность, а место под них берете в аренду. Если проект «не пошел», увозите кемперы, расторгаете аренду.
Какие глемпинги «выстреливают»?
Тут несколько факторов. Первый – это опять качество организации и управления. Второй - расстояние от большого города, где живут потенциальные арендаторы либо уникальный природный фактор. Есть то, что называют местами притяжения. Это места, где организованы какие-то спортивные развлечения, водные аттракционы или это места тусовок и культурных мероприятий. Как, например, Архстояние в Николо-Ленивце.
Как правило, оправдываются вложения в профессиональные архитектурные и стилевые концепции, квесты и раскрутку сообществ. Если вы обладаете навыками организации сообществ, тут большое поле для приложения этих навыков.
Но тут мы уже переходим к тому, что обещал в начале. От инвестиций денег, в область инвестиций своих личных возможностей. Личные таланты, энергия и знания - это тоже капитал, вложение которого в глэмпинг может оказаться надежнее вложения денег и принести в жизнь нечто реально интересное и значимое. Звучит пафосно, но это так
Конечно, это тоже инвестиция не для всех. Но, если, вам надоело тратить себя на просиживание кресла в офисе, стояние в городских пробках, и вам кажется, что настоящая жизнь проходит где-то мимо вас; если считаете дни до отпуска, когда сможете взять в руки байдарочное весло или уйти в горы, или просто соприкоснуться с природой, и именно это кажется вам чем-то настоящим, имеет смысл задуматься.
Иными словами, если урбанистический пейзаж – не совсем тот, в котором вы хотите состариться, и работа «на дядю» не вызывает большого энтузиазма, открыть глемпинг это действительно вариант. Для кого-то, может быть даже выход.
В этот побег от душного города и ипотеки не обязательно вкладывать большие деньги. Можно, как вы уже поняли, обойтись вообще без денег.
Например, имея навык объединять людей в сообщества, вы тут точно преуспеете. Конечно отечественные площадки-агрегаторы постепенно заменяют Booking и AirBnb, но до совершенства им еще далеко. Как, впрочем, Booking и AirBnb. Кроме того, неформальные объединения дают много иных преимуществ. Ваш глэмпинг может стать некоммерческим объединением любителе собак, орнитологов, велосипедистов, ветеранов-туристов, веганов, мясоедов и просто фанатов какого-то «места силы». Создав вокруг глэмпинга «правильное» сообщество, вы уже обеспечиваете значительную часть успеха.
Если вы не мясоед, ни веган и не велосипедист, а гуманитарные технологии не ваш конек - тоже не беда. Как уже отмечал, одна из главных составляющих успеха в этой области, человеческий фактор. А качественный мотивированный человеческий фактор - это дефицит. Станьте таким «дефицитом».
Открою небольшой секрет. На самом деле, глэмпинг можно просто взять. Взять в управление. Конечно, никто не даст вам связку ключей от глэмпов, просто потому что вы убедительно выглядите или красиво говорите. То есть получить что-то совсем «на халяву» не получится. Взяв что-либо в управление вы берете на себя некую ответственность, и эта ответственность должна быть как-то обозначена. Ну, и желателен опыт работы с людьми. Сфера гостеприимства это именно про людей.
Вариантов сотрудничества тут много. Взяв в управление глэмпинг можно передать в управление его номинального собственника какой-то свой актив, можно войти «в дело» как соучредитель, есть много вариантов решения этой задачи, было бы реальное желание и серьезный мотив. Поэтому, даже, если у вас по сути ничего нет, вы вполне можете вписаться в тему и самореализоваться в этой области как независимый субъект.
Можно попробовать вписаться в уже существующий проект, на развитие которого у собственника не хватает времени или сил. Арендуете несколько глэмпов, ставите рядом, вписываетесь в инфраструктуру, берете часть забот об этой инфраструктуре на себя.
Вообще, глэпинг как актив, имеет продажную стоимость, сопоставимую со стоимостью одной или нескольких квартир в Москве. Если у вас есть лишняя квартира, вы можете просто купить работающий глэмпинг. Такой актив может принести на порядок больший доход, но при одном условии. Вы должны иметь возможность этот актив как-то контролировать.
Тут мы подходим к еще одному интересному моменту. Чтобы стать активом, глэмпингу нужно работать. Принимать и размещать гостей, оказывать текущие услуги. А в реальном мире есть объекты, которые не работают только в силу того, что у собственника не доходят до них руки. Или это не их профиль.
Такие объекты не приносят прибыли, но требуют каких-то затрат на содержание. И вам с радостью отдадут такой глэмпинг в управление, если вы сможете презентовать способность использовать его по назначению.
Но такие объекты еще нужно как-то найти, - скажет скептик.
Если вы войдете в тему, вы их найдете. Только у меня на примете есть несколько.
Дабы не сочли за вруна, расскажу об одном таком объекте.
Это относительно новый комплекс, включающий гостиницу на 8 номеров (капитальное двухэтажное здание), с отдельно стоящим двухэтажным рестораном, баней (тоже капитальной, с выходом в озеро), строениями для персонала, причалами, пляжем, и прочими вещами, в которые вложено не менее 1 млн. долларов.
Объект имеет ряд уникальных характеристик, например, включает в себя единственный в РФ кемпинг, построенные по европейским стандартам. Ставь на нем глэмпы и работай, масшабируйся. Локация тоже очень востребованная, между Москвой и Питером, прекрасные природные факторы и большая, в отличии от столичных регионов, свобода действий. Минусы тоже есть, но они не очень существенные. Если ссылка, которую дал, активна, вопрос открыт, можете успеть.
Но, если ссылка уже не работает, не расстраивайтесь. Такие объекты еще некоторое время можно будет найти. Конечно, на публичных площадках их обычно не продают и на работу не приглашают, но, если поспрашивайте риэлторов, например, тут, найдете сразу несколько вариантов.
Резюмируем.
В сфере глэмпингов, как и везде, для получения прибыли, нужно разбираться в теме и иметь минимально необходимые возможности контроля объекта инвестиций.
Более подробно о предмете, конкретные проекты, как люди их развивают, можно без труда почитать и посмотреть в сети, ими охотно делятся те, кто занимается развитием глэмпингов профессионально. Наберите в поиске, и вам высветится множество интересного. А тут, надеюсь, дал некоторый задел знаний, с которым уже можно все это изучать, отличая рекламу, от информации, на которую действительно стоит обращать внимание.
Напомню, для желающих делиться, обсуждать и получать какие-то минимальные новости с рынка недвижимости, не отвлекающие от жизни, есть соответствующий канал Механики. Про глэмпинги там тоже иногда что-то бывает.
В общем, как всегда, удачи!
