Каждый жилой комплекс обладает своими плюсами и минусами.
Какие то дома хорошо подходят для собственного проживания, какие то для аренды, есть редкие варианты для инвестиций.
Естественно, вся привлекательность ЖК выражается в его цене относительно рынка в моменте. Когда мы пишем, что какой-то проект хорош, это значит, что он хорош сейчас по текущей цене на фоне конкурентов. Через месяц застройщик может поднять цену на все лоты на 15%, а другие проекты дадут хорошие скрытые скидки, и расклад поменяется.
Недавно мы завершили 2 подбора. Люди искали разные квартиры, в разных бюджетах, даже цели у них отличались, но в итоге мы пришли к одному и тому же проекту.
Подбор №1
Поиск квартиры в бюджете 30 млн.
Источник финансирования - IT ипотека.
Цель - долгосрочная сдача объекта в аренду, при необходимости возможность быстрого выхода из него с максимальным доходом.
Подбор №2
Поиск квартиры в бюджете 22 млн.
Источник финансирования - Семейная ипотека.
Цель - покупка хорошего объекта, возможность успеть забрать ставку 6%. Большой шанс, что квартира перейдет ребенку, есть привязка к локации от Волоколамского до Дмитровского шоссе.
Хороший инвестиционный объект должен быть актуален долгое время, иметь небольшое количество конкурентов как на вторичке, так и со стороны застройщиков. Сама квартира должна обладать конкурентным преимуществами перед аналогами, быть уникальным лотом.
Хороший объект для аренды должен обладать теми же характеристиками, что и инвестиционные квартиры, но их влияние выражено в меньшей степени. Надо понять портрет потенциального покупателя и ответить на вопрос, сможете ли вы этой квартире получать максимальную доходность?
Объект для себя должен просто нравиться. Подходить территориально. Если смотреть квартиру для ребенка, то еще глядеть на шаг вперед - будет ли там ему удобно.
Разбор Подбора №1
В бюджете 30 млн. решили смотреть смотреть объект в Бизнес классе в формате Евро-3. Хотя недавно подбирали и Евро-2 в премиальном ЖК Slava.
Почему именно такой формат?
Дома Бизнес класса за счет своей локации и уровня исполнения останутся актуальны еще долгое время и не будут испытывать конкуренцию со стороны реновации и освоении новых районов.
Многие покупают для сдачи в аренду Студии или Евро-2. Выбрав для аренды Евро-3 вы убираете конкурентов. Появляется спрос у семей с детьми и пар, кому нужен отдельный кабинет. Также отлично их снимают и состоятельные одиночки. Возможно, общий процент рентабельности не будет превышать варианты Евро-2, но в таких квартирах хорошие арендаторы могут легко жить годами, привязываясь к месту и уменьшая ваши заботы.
Продать на вторичном рынке Евро-3 так же несложно. Покупатели подобных квартир чаще решают свои квартирные вопросы, а не ищут инвестиций.
Опустим весь подбор, в финале остались 2 конкурента:
Оба достойные кандидаты. Были квартиры под запрос и в наш бюджет.
Преимущество Эры - близость Павелецкой и центра города, но высокая конкуренция в локации, не оптимальные планировки, долгая стройка и цены в момент подбора склонили нас к Соулу.
Проект обладал всеми качествами, которые мы искали. Хороший район и для семейных покупателей, и для карьеристов. Минимальная конкуренция в локации. Сравнительно хорошая транспортная доступность и близость к центру.
Разбор Подбора №2
Тут задача стояла найти лучшую Евро-2 на Севере Москвы в заданный бюджет. Вопрос стоял, что выбрать, если через несколько лет, квартиру придется продавать? Нужна максимальная актуальность.
Опять же, опустим весь подбор, в финал попали новостройки у м. Спартак и ЖК Soul. В Alia застройщик сильно поднял цены с момента другого нашего подбора ранее. В Primavera были подходящие варианты в наш бюджет. Комплекс очень хороший! Но не забываем, что мы искали универсальную квартиру ребенку, а на Спартаке все таки будет высокая конкуренция в будущем, да и относительную удаленность от центра никто не отменял. Выбрали Soul!
Все его плюсы описаны ранее.
Выбранная квартира №1
Сейчас в проекте в продаже 2 очереди. Первая сдается в конце 25го года, вторая в середине 27го. Кто знаком с ЖК, тот знает, что там очень мало видовых вариантов. В момент нашего визита в первой очереди оставалось буквально 3 квартиры в формате Евро-3 с нормальными видами, насколько они возможны для данной локации. Интересный момент, что цены в них были всего на 2-3% выше, чем во второй очереди с ключами на полтора года позже. Выбрали лучший лот, решили доплатить 1 млн за квартиру 65 метров вместо 60, так как помимо дополнительной площади и сама планировка была лучше, так как корпус с вайтбокс. Через неделю узнавали еще по наличию подобных квартир - все варианты в 1й очереди уже были проданы, во второй цены подняли на 5%! Цена покупки - 29,2 млн.
Выбранная квартира №2
Видовые характеристики для Евро-2 еще более сложный вопрос в данном ЖК. По сути, есть всего один стояк квартир, где окна не смотрят на соседей, железную дорогу и имеют хорошую планировку.
Изучив все варианты, замечаем интересный момент и явную ошибку в ценообразовании. Квартира с вайтбокс на 21 этаже стоит столько же, как квартира на 6м и дешевле чем на 9м, при этом обладает лучшими видовыми характеристиками. Естественно, бронируем ее!
Интересный момент: со следующего этажа меняется квартирография и подобных Евро-2 уже нет. Следовательно можно утверждать, что мы купили клиенту лучшую однушку во всем ЖК! Чем не конкурентное преимущество при продаже? Цена покупки - 21,8 млн.
Сейчас подобных цен у застройщика уже нет, хотя с момента обеих покупок прошло менее 1 месяца.
