Александр Харыбин, инвестиции в недвижимость и аренда квартир

«Недвижимость не растет - это все бумажный доход!» 😂 Я часто слышал это выражение, когда покупал клиентам квартиры и описывал на этом канале и в Ютуб кейсы. Вот несколько примеров: https://t.me/Kharyb/5004 , https://t.me/Kharyb/4941 и вот тут: https://t.me/Kharyb/1900 советовал Соул брать по 16-17 млн, а сейчас он 20-21 млн. Купили там много объектов хороших клиентам, а здесь недавно: https://t.me/Kharyb/4094 брали Эру за 20 млн, а сейчас такие объекты по 25 продаются. В общем кейсы я описываю уже много лет. Вот писал менее года назад - в июне 2023 года, что надо брать Амурский парк или Люблинский парк: https://t.me/Kharyb/2821 И каждый раз слышу одно и то же: «Вы все врети, это бумажный доход, попробуйте продать на вторичном рынке, пока не продали - прибыль не получили!» У меня таки есть на это еврейский ответ. Он как обычно будет длинным и с вопросами 😂 Кровь прабабушки не дает забыть свои корни. ⭕️ Вопрос номер 1: Если я год назад купил клиентке студию в Амурском парке за 6.7 млн, а сейчас ее реально могу продать за 9 млн, но не продаю - это бумажный доход? А расход бумажный у другого человека, который наслушался «аналитиков» год назад и не купил, а сейчас покупает эту студию за 9 млн, вместо того, чтобы купить год назад за 6.7? ⭕️ Вопрос № 2: если эта клиентка продаст данную студию через 10 лет за 15 млн, например, это будет бумажный доход? Да, я уверен что за 10 лет стоимость нормальных квартир вырастет минимум в 2-3 раза. Это еще скромно. А за эти 10 лет, если она будет ее сдавать по 40000 в месяц и получит 4.800.000 (скромно считаю, вычел коммуналку, налоги, амортизацию) - это бумажный доход? Если ее студия в итоге с арендой принесет ей 20 миллионов рублей за 10 лет на вложенные 6.7 млн, это будет какой доход? Я же к недвижимости отношусь как к кошелькам. ⭕️ Вопрос 3: Что будет с Гришей: https://t.me/Kharyb/4876 ? Знаете, слова: «Бумажный доход» я бы отнес к акциям, которые вы не продали. Вот там это более уместно. А квартира - это реальная ценность, вещь, в которой можно жить и сдавать. Даже в 2008 году или 2022 году акции падали на сотни процентов, люди со страху фиксировали убытки, а квартиры никто не продавал и в итоге они сохранили деньги. Мы же не спекулянты. Мы покупаем с клиентами недвижимость для сохранения и приумножения капитала на длинной дистанции. В своем видео я недавно приводил наш первый кейс: https://youtu.be/7Mp70VHwUoc?si=rllhwtjgIzAjyZch PS: Если бы клиентка тогда положила деньги на депозит под 15%, хотя он был ниже, то сейчас ее капитал составлял бы 7 705 000.

«Это все хайп, Харыбин! Это не правда. Это только для банковских работников!» - так вчера некоторые люди мне писали. Одна дама-риэлтор даже написала: «Голимый хайп» и была отправлена в бан. Такие грубые риэлторы нам здесь не нужны. Как видите, банки.ру тоже «хайпуют», тоже не знают, что налоги прилетят лишь банковским работникам. Хайпожоры 😂 Но давайте серьезно. Национальный совет финансового рынка (НСФР) предложил доработать законопроект, определяющий материальную выгоду от экономии на процентах по кредиту, выяснил «Коммерсант». Письмо с предложением пересмотреть подход к налогообложению доходов в отношении государственных льготных программ кредитования направлен в Госдуму. Таким образом, как я и говорил во вчерашнем видео, в самом конце, НСФР и МИНФИН обращаются в Госдуму, чтобы все поправить и людей не подставить. Но многие же не смотрят до конца, гораздо важнее вставить свое мнение про «галимый хайп!» Поэтому посмотрите обязательно: https://youtu.be/A4IqxzZ47lU?si=yiramwJYDzSn1QH4 Сегодня материальная выгода рассчитывается как положительная разница двух третей ключевой ставки ЦБ на момент получения выгоды и ставки по кредиту на момент заключения договора. Например, по льготной семейной ипотеке максимальная процентная ставка составляет 6% годовых. С 18 декабря 2023 года ключевая ставка установлена на уровне 16%, таким образом, две трети значения ключевой ставки составляют 10,67% годовых. Соответственно, при заключении кредитного договора по программе семейной ипотеки у заемщика возникнет доход в виде материальной выгоды. База для налога считается как разница между суммой процентов, рассчитанной исходя из двух третей ставки ЦБ, и суммой реальных процентных платежей по договору. Ставка НДФЛ с материальной выгоды по займам в рублях составляет 35%. То есть люди, которые брали в кредит 10 миллионов под 0.01%, в итоге могут налогами платить каждый год по 373 450 рублей, при ставке 16%. А когда она снизится - меньше конечно. Кто брал 10 млн по АйТи-ипотеке под 5%, заплатят 198 456 рублей. https://t.me/Kharyb

Набиуллина ждёт падения цен на новостройки и требует отмены льготной ипотеки. Сегодня наш традиционный субботний эфир (СУББОТНИК) в 20:30, на котором разберем последние события на рынке. Поговорим о банкротстве застройщиков и как избежать таких проблем. Как выбрать правильного застройщика и квартиру и самое главное: Я расскажу какие объекты мы покупали клиентам за последний месяц! А также буду отвечать на ваши вопросы. Поставьте лайк в ЮТУБ и не пропустите: https://www.youtube.com/live/L1S-k5nZBX4?si=sNIIdfL07cvhaddO

Цены на недвижимость упадут❗️Эльвира Набиуллина что-то знает. Тезисно о том, что глава ЦБ сказала в Госдуме 10 апреля: 1. Цены можно снижать, застройщики накопили денег, - выдержат. 2. Зарплаты выросли в 1.5 раза, а цены на жилье - в 2 раза. 3. Льготную ипотеку надо отменять, адресную - оставлять. 4. Ипотека должна делать жилье доступнее, а не приводить к росту цен. 5. Рыночная ипотека должна быть доступной. 6. Проектное финансирование, которое применяют банки, позволяет контролировать денежные потоки. Давайте теперь разберемся, почему я таким образом назвал этот пост. Мы с вами хорошо помним январь и февраль. Тогда выдача льготной ипотеки забуксовала и на рынке началась реальная коррекция: https://t.me/Kharyb/4455 Цены на ликвидные лоты падали примерно на 3-5%. Неликвид нам не интересен. В тот момент рынок оперативно выкупил просадку, потому что его поддерживал банк ДОМРФ и много мелких банков, продолжавших выдавать льготную ипотеку, да и ПСБ помог. Но! Если бы 1 марта ВТБ не стал поливать рынок деньгами, если бы ДОМРФ не давал деньги, то… В общем писал об этом здесь: https://t.me/Kharyb/4735 То скорее всего коррекция была бы мощнее. В районе 10-15%. Что могло бы привести к стагнации и снижению спроса. Именно об этом и говорит наша глава ЦБ. Существует вполне реальная вероятность того, что сейчас цены вырастут еще сильнее до 1 июля 2024 года, потому что многие захотят взять дешевые деньги, прыгая в последний вагон. Грех их не брать, если все правильно сделать… А потом может быть суп с котом. Отмена обычной льготки ударит по студиям. Если урежут семейную ипотеку - это хорошо ударит по однушкам и евро-двушкам комфорта и бизнеса. Закончатся 200 миллиардов, выделенные только что на IT-ипотеку и не факт, что государство даст еще денег сразу. Это вмажет по бизнесу от 20 до 35 млн, тут объяснил: https://t.me/Kharyb/5051 Общее падение спроса приведет с существенному снижению цен во всех сегментах - элитку тоже раздули сильно, но эффект лавины доберется и туда. И вот тут-то мы с вами поймем, что имела ввиду Эльвира Набиуллина 10 апреля в Госдуме: «Что касается ситуации с застройщиками, мы смотрим за ней. В принципе, они накопили неплохую финансовую подушку — цены росли и у них прибыль кратно выросла за четыре года. Мы считаем, что у них есть возможности для сокращения цен на жилье. Они могут это выдержать» То есть летом цены действительно могут упасть. Вопрос лишь один меня волнует: «ОТ КАКИХ МАКСИМУМОВ». Потому что сейчас на рынке ралли: https://t.me/Kharyb/5026 в комфорт-классе. ПИК 2-й Иртышский вывел по ценам, которые еще недавно никто и представить не мог в такой локации. Вполне ожидаемо ралли в бизнес-классе уже в этом месяце. В общем сейчас могут реально надуть пузырь, который летом лопнет. Об этом я говорил на стриме в прошлую субботу.

Через 25 минут традиционный субботний стрим❗️ Сегодня поговорим о самом главном для всех арендодателей: Как просто и сразу понять, что перед вами плохой, скандальный, неплатежеспособный арендатор. Во второй половине я буду отвечать на ваши вопросы, подключайтесь: https://www.youtube.com/live/O-8FJx008RA?si=PZSijURM318FWSHF