Только что закончили подбор лота в ЖК высокого класса
К нам обратился клиент с желанием купить квартиру в IT-ипотеку.
Хотели по максимуму использовать лимит в 18 млн. рублей.
Бюджет 25-30 млн. рублей.
Вводные данные:
Инвестиционная покупка на большой срок.
Основная цель - долгосрочная сдача в аренду.
Дополнительная цель - хорошая ликвидность объекта через 10 и более лет.
Готовы делать ремонт самостоятельно.
Долгие срокам ожидания ключей и покупка на котловане ни пугают.
Начали разбирать варианты:
Задача и бюджет выбраны очень правильно.
Высокий первоначальный взнос отсекает большую часть тех, кто хочет вскочить в последний вагон льготных ипотек с минимальным затратами и цены в данный момент не так раздуты как на Комфорт класс.
Дома Бизнес+ и Премиум класса точно будут актуальны длительное время благодаря своей зачастую хорошей локации и качеству исполнения.
Изначально в данном бюджете был план покупки квартиры Евро-3 формата в хорошем ликвидном ЖК Бизнес класса. Были изучены разные проекты, включая Soul, Wow, Era, Событие и прочие. Обсудив с клиентом варианты, пришли к выводу, что они не плохи, но хочется квартиру в домах повыше уровнем, пусть и в ущерб площади.
Решили, что смотрим Евро-2 в бюджете 600-800 тысяч за метр:
Варианты, которые не понравились соотношением цены/расположением за запрашиваемую сумму:
Pride - Доплата за большие площади квартир в ЖК, не интересно.
Foriver - Больше семейный формат.
Primavera - Далеко от центра города.
Союз - Вариант для себя, не для аренды.
Voxhall - Не было интересных квартир под запрос.
Также убрали варианты, которые выходили за рамки бюджета:
Republic, Монблан, Shift
Итоговый пул финалистов:
Prime Park - Хороший качественный ЖК. Уровень исполнения выше многих конкурентов. Но инвест тут прослеживается уже в меньшей степени, чем у конкурентов, так как уже высокая стадия реализации. Локация также вызывает вопросы.
River Park Кутузовский - Один из лучших проектов в районе Фили-Шелепиха переходящий уже в более премиальную локацию Набережной Тараса Шевченко. Варианты в бюджет не понравились видовыми характеристиками. Очень сильная зависимость ЖК от развития локации городом.
High Life - Был разбор ЖК на канале. Проект сравнимый по ценам и концепции с Prime Park, но расположенный явно в более перспективном месте. Всем хорош, кроме огромной конкуренции в котле спроса района.
Дом 7 Даниловский - Писали о нем недавно. Очень приятный дом. У застройщика сейчас в продаже интересные варианты маленьких площадей с полным ремонтом. Не понравились планировки, что критично для квартир с отделкой. Есть хорошие программы рассрочек, но у нас был план на ипотеку. Ну и немного не в бюджет текущие предложения.
Slava - наш победитель! Очень интересный проект в 5 минутах пешком от м. Белорусская. Из конкурентов имеем только различные комплексы апартаментов, которые сейчас стоят дороже квартир в этом ЖК. Прочие дома в локации стоят дороже и находятся дальше от точек притяжения.
Весь участок от Белорусской до Савеловской ожидает в ближайшем будущем грандиозная застройка Бизнес-центрами высокого класса в дополнении к Белой площади.
Дома закрыты от шума Ленинградского шоссе 1-й очередью апартаментов, а от железной дороги строящимися офисными зданиями.
Выбрали хорошую планировку с приятными видовыми характеристиками, получили дополнительную скидку от застройщика, провели сделку.
Была куплена видовая квартира 41 метр за 27,5 млн. руб.
В данном бюджет сейчас можно купить только не видовые апартаменты в 1й очереди строительства, которые будут хуже расположены, технически и юридически уступать квартирам. Если бы ЖК был сейчас на ключах, то аналогичная квартира стоила на 30% выше, порядка 35 млн. руб.
Арендная ставка подобной квартиры сейчас составляет около 150 тысяч. С учетом инфляции она будет 200-220 на ключах.
Учитывая тот факт, что было использовано хорошее плечо IT ипотеки - виден явный инвестиционный потенциал данной покупки даже без учета инфляции. К моменту сдачи дома, думаю, что цена самой квартиры и ставки по аренде возрастут еще минимум на 25%.
Считаем, что данный вариант точно будет актуален долгое время и собственнику не придется переживать о ликвидности объекта, а сам ЖК хорошо украсит район.