Решил написать статью на правах инсайдера о том какой вид арендного дохода лучше: посутка или долгосрок? Имел опыт сдачи квартиры в долгосрок, а теперь мы с женой сдаём две квартиры посуточно.
Сразу маленькая оговорка, статья скорее для физических лиц, которые имеют во владении квартиру, две. Для полноценного бизнеса, где в аренду идут 10+ квартир, статья малоинформативна, я вам не советчик).
Время.
Очевидно, что квартира для краткосрочной аренды будет отнимать больше времени, чем долгосрок. Уборка, поиск клиентов, разговоры по телефону, заселение, выселение, мини-ремонт - всё это требует вашего времени, и совмещать с постоянной работой посуточную аренду - сложно. Тем не менее, я знаю примеры, когда люди работая на постоянной работе, умудряются сдавать жильё посуточно.
Как сдать квартиру посуточно если у вас есть постоянная занятость?
Нужно оптимизировать свои временные затраты на посуточную аренду:
- 1) продумать дистанционное заселение;
- 2) продумать дистанционное выселение;
- 3) продумать уборку чужими руками;
- 4) иметь шаблоны ответов при переписки с потенциальным гостем;
- 5) сдавать квартиру от 2-х, а может быть от 3-х, 4-х суток.
Есть много различных форм дистанционного заселения; можно подписать договор в электронном виде, можно подписать физически и отправить фото по WhatsApp; можно оставить ключ для гостя в ключнице с кодовым замком, можно установить электронный замок на двери и гости будут входить по паролю. То есть организация дистанционного заселения - вполне решаемая задача. Если решён вопрос с заселением, то и с отъездом вопрос наполовину решён. Гость оставит ключи в том же сейфе-ключнице и спокойно удалится. Здесь важно договориться заблаговременно о том, что залог вы ему переведёте после проверки квартиры, через несколько часов.
Для уборки нужно найти горничную в районе где вы сдаёте квартиру. Это может быть комендант из соседнего общежития, техничка закреплённая за домом или человек, которого вы найдёте по объявлению, проживающий рядом, согласный на разовые подработки. При этом нужно понимать, что горничная нужна в те моменты когда вам некогда произвести уборку.
Шаблоны ответов с инструкцией по заселению, с правилами проживания, с адресом и проездом, с особенностями локации и квартиры существенно сэкономят вам время при переписке с потенциальным гостем.
Сдача квартиры от 2-х суток экономит ваши деньги на горничной, а так же отсекает любителей вечеринок. Как правило любители закатить тусу снимают квартиру на сутки.
Даже при такой оптимизации посуточная аренда всё равно будет съедать больше времени, чем долгосрок. Но такая оптимизация даст в принципе возможность сдачи квартиры в краткосрок при постоянной работе.
По пункту время ставим плюсик долгосрочной аренде.
Износ квартиры.
Как бы тщательно вы не подбирали арендатора и при долгосроке и при посутке - износ квартиры неизбежен. Ваши арендаторы не будут летать над ламинатом не наступая на него, не будут спать в воздухе над кроватью. И понимать этот момент нужно на этапе ремонта квартиры перед сдачей в аренду. Не нужно покупать дорогую мебель, технику, обои. Практичность и экономичность, вот какими словами нужно руководствоваться при ремонте. Конечно я пишу о своём сегменте рынка, который можно сказать эконом. Для сегмента бизнес, премиум наверно значительные вложения оправданы.
В моём случае, при сдаче в долгосрок в квартире была сломана стиральная машина, холодильник потребовал ремонта два раза, немного порезан натяжной потолок, проломана гипсокартонная стена, сломана ручка двери в ванную. Холодильник был не первой свежести и наверно если сложить затраты на его ремонт + его остаточную стоимость можно было бы купить новый, но немного меньших размеров. А вот дырку в натяжном потолке и гипсокартонную стену я не заметил вовремя. Вопрос приёмки квартиры осложнялся тем, что я не жил в Омске на тот момент, работал я на вахте, а жил в области, этим и осложнялась моя сдача квартиры, благо в Омске есть друзья и они помогали. Если бы сейчас я находился в схожей ситуации, моя локация не совпадала бы с локацией квартиры, я бы нашёл хорошую УК по посуточной аренде и отдал бы квартиру им. Я уверен, что это хороший выход в данной ситуации и решает многие вопросы.
Дыра в гипсокартоне была спрятана обоями. То есть проделали дыру величиной с голову, затем нашли обои, на удивление нашли такие же обои, заклеили дырку, а гипсокартон болтался если нажать на это место. Заметил я этот дефект не сразу. Если бы я сдавал посуточно, то времени найти такие же обои у жильцов бы не было, и стена сразу бы бросилась в глаза. В защиту долгосрочной аренды, квартиру я сдавал около семи лет и для семи лет износа не так уж и много.
За 1,5 года в посуточной аренде у нас была разбита раковина в квартире №1, виноваты кривые руки автора повесившие бойлер, подробнее в статье:
В этой же статье описан случай заезда к нам наркомана, прибившего гвоздями ковер к ламинату, пускай гвозди и небольшие, но приятного мало. Так же им были оставлены масляные пятна на двери в ванной. Была оплачена компенсация за ущерб, подробнее в статье по ссылке выше.
В обоих квартирах были заменены смесители. Ломались ножки дивана в квартире №1, подложка кровати из ЛДСП. Я менял часть плинтуса из-за трещин и сколов.
В целом наша задача как арендодателей отфильтровать людей так, что бы износ нашей собственности был естественным, а не вандальным, как в случае с наркоманом или сломанной гипсокартонной стеной.
По пункту "износ" я не вижу явного фаворита. Износ будет и при долгосрочной и при краткосрочной сдаче, но при посуточной аренде проверка квартиры проходит более часто и у гостя меньше времени на скрытие нанесённого ущерба. Плюс квартира при посутке поддерживается в более "свежем" состоянии, иногда проходит мини-косметический ремонт.
Деньги.
Самое интересное - сравнение дохода. Так как я не сдаю квартиру в долгую уже с 22-го года, то актуального дохода на 2024 год у меня нет, потому данные я возьму из Авито и узнаю за сколько сейчас сдают квартиры посуточно в доме где находится квартира №1. Если вам интересно: Что за квартира №1? Подробности вы можете прочитать в статье:
Нашёл одну квартиру в доме, которую сдают в долгосрок, она немного лучше по ремонту, чем наша. Сдаётся, как мне показалось, немного выше рынка 23 000 рублей плюс все коммунальные услуги.
Доход от посуточной аренды я возьму из отчётной статьи за май. Нужно будет только вычесть из дохода коммунальные платежи, химию и затраты на транспорт. Налог и платёж по ипотеки вычитать не буду, так как платить их нужно в обоих случаях. Отчёт за май:
36 880 - такой доход получается от сдаче посуточно квартиры №1 с вычетом расходов на транспорт, коммунальных услуг, бытовой химии, кроме интернета и платежей по ипотеке.
Доход от сдачи посуточно получился на 60% больше. Если учесть, что цена квартиры, объявление которой я взял завышена и тот факт, что мы подняли цену с июня и май был не самым загруженным месяцем - разница должна быть ещё больше. Полагаю порядка 80-100%.
Посчитаем доходность в процентах при покупке квартиры сегодня. Для этого я нашёл в том же доме объявление о продаже квартиры:
Как по мне цена опять завышена, но ничего не поделать будем "плясать" от неё.
В год при долгосрочной аренде по 23т.р. с вычетом налога 4% для самозанятых, мы получим 264 960. Доходность в год при цене квартиры 3,25 млн.рублей равна 8,15%.
В год при посуточной аренде с доходом по 36 880 рублей в месяц с вычетом налога 4% для самозанятых, мы получим 424 858р.. Доходность в год при цене квартиры 3,25 млн.рублей равна 13%. Доходность при посуточной аренде, так же оставляет желать лучшего.
Отмечу, что моя годовая доходность совсем другая, так как квартира была приобретена в 2022 году в ипотеку, а не за наличный расчёт.
Доходность за 2023 год я рассчитывал в статье:
Конечно, доход не тот, который предлагают коучи в интернетах, но это реальность. Здесь ещё не учтена амортизация квартиры, которая будет при обоих видах сдачи квартиры, технику надо менять или ремонтировать, обои подклеивать и т.д. Стоит ли из-за такой доходности "морочится" с посуточной арендой или вообще с недвижимостью - решать вам. Я для себя решил, что долгосрок мне не нужен, я, на данный момент, рассматриваю или посуточную аренду или фондовый рынок. Хотя я прекрасно понимаю, что помимо арендных платежей мы получаем и рост цены самой квартиры, но доход от долгосрочной аренды слишком мал.
Подписывайтесь на канал. Здесь я пишу о своих скромных инвестициях в фондовый рынок, посуточной аренде, работе и подработке.
Содержание данной статьи не является инвестиционной рекомендацией. Ваши деньги - ваша ответственность. Всем здоровья и роста капитала.