Специфика этой локации по определению должна была привести к такой ситуации.
Всем отличного дня, рад всех видеть на страницах моего экспертного канала про зарубежную недвижимость.
В канале уже много подписчиков, и все это благодаря интересному и объективному контенту.
Подписывайтесь и Вы. Подписались? Тогда поехали!
Написание этой статьи навеял один из комментариев в прошлой статье:
многие иностранцы наоборот продают жильё в Турции. А новостройки в полях среди бананов мало кому интересны.
И мой ответ:
Если вы про новостройки в полях среди бананов, то скорее всего про пригороды Алании, типа Авсалара. Про это у меня будет следующая статья.
Справедливо и абсолютно обосновано. И ниже я расскажу почему.
Итак, первое что сейчас на новостной повестке среди покупателей недвижимости за рубежом конечно же остановившиеся продажи в Турции. И масса покупателей (по моем мнению горе покупателей), часто совершают покупки на эмоциях, не обращая внимание на фундаментальные и лежащие на поверхности объективные данные. Вообще есть такая профессия, как инвестиционный аналитик, которым я и являюсь. Это про цифры, здравый смысл и в целом это совсем не очень интересно. Не интересно абсолютно всем, хотя все удивительные ответы именно приходят от людей с таким складом ума.
Что продавалось в Алании и почему это так активно продвигали риелторы и застройщики.
Алания – это курортный город с населением 350.000 человек в 2 часа езды от Анталии. Исторически этот города стал известен не более чем 15 лет назад, когда вокруг города активно выстроили большое количество крупных отелей. Главной достопримечательностью самого города Алании конечно является шикарнейшая набережная Клеопатра, старый город с панорамой на лагуну и конечно же знаменитая ресторанная улица рядом с мариной. У города есть важнейшая особенность – он со всех сторон подперт большой горной грядой, иными словами в какой-то момент земля в городе закончилась, и он стал разрастаться слева и справа вдоль моря. И сейчас, когда многие говорят по Аланию, ошибочно включают в него так же и далекие пригороды на расстоянии до 40 км. от самого города. При этом цены на недвижимость в самой Алании стали экстремально высоки – продукт то оказался конечным.
Исторически Алания для местных покупателей недвижимости (турков) – это совсем не интересный город. Для них там мало работы, слабая городская инфраструктура, недвижимость в самом городе необоснованно дорогая, мало образовательных учреждений. Они всегда выбирают для покупки большой город, что бы могли в нем комфортно жить. И именно по этой причине в процентном соотношении в Алании преимущественно покупают иностранцы. Это яркая особенность аланийского рынка недвижимости, и его же ахиллесова пята.
Пригороды Алании, такие как Авсалар, Газипаша, Демирташ и т.д. которые все ошибочно считают этой самой Аланией таковой не являются. Когда в самом городе земля закончилась, а ее действительно там больше нет, застройщики активно стали скупать по бросовым ценам участки земли вдоль всего побережья рядом с соседними курортными деревушками. По определению инфраструктуры там минимально, да и смысла ее создавать нет. Местные то там не собираются жить. И вот мы получили феномен, описанный в комментарии моего подписчика:
многие иностранцы наоборот продают жильё в Турции. А новостройки в полях среди бананов мало кому интересны.
В результате на хайпе 2022-2023 годов были построены сотни новых, в основном средненьких по своему уровню, комплексов. Сейчас официально стоит не распроданных более 35.000 квартир.
В момент, когда иностранцы и эмоции у них схлынули. Оказалось, что жить и покупать квартиры среди теплиц сами турки не хотят. Да и какой и в этом смысл? Им работа нужна, школы, инфраструктура, как-то развиваться. А застройщики думали, что иностранцев покупателей будет так же много. Патовая ситуация. С-Стратегия!
А что бы простимулировать продажи, просто раздали повышенные комиссионные вознаграждения брокерам и риелторам для активного продвижения. Вот все и работали, пока работалось. Зазор то там большой – участки с теплицами не дорого стоят, это Вам не участок под строительство в черте города купить.
Немного статистики:
Представьте себе общую статистику 2023 года – всего в Турции из 100% сделок по недвижимости только 2% составили иностранцы. Остальные – это все местный рынок с местным покупателем. Так вот) основная часть этих иностранных покупателей была сконцентрирована в 4-х городах: Стамбул, Анталия, Алания и совсем немного в Мерсине. При этом для рынка недвижимости Алании, раз уж мы про нее говорим, эта пропорция диаметрально противоположна. Основной покупатель последние 10 лет в этом городе – это иностранцы. Грубо говоря, если вы хотите в последствии что-то продать там, купленное ранее, то продавать Вам с большой долей вероятности придется так же иностранцу.
Я давно нанимаюсь недвижимостью, и предыдущий абзац лично для меня является главной лакмусовой бумажной неликвидного направления и жилья. Всегда, абсолютно всегда покупая что-либо, нужно поставить себе вопрос – а кому я потом это продам? Если есть официальная статистика, что практически весь внутренний рынок Турции, а это 98%, сконцентрирован в крупный городах, и только два у иностранцев, то абсолютно логично, что у этих целевых покупателей разные критерии покупки.
Какая цель всегда преследуется у иностранцев в любой стране?
Их всегда три:
- Так называемая дачка на море для периодического отдыха и возможного рентного дохода
- Инвесторы, которые паркуют часть капитала в расчете на полученную прибыль в будущем
- И конечно релоканты, которые выбрали этот город или страну для последующего переезда.
А теперь вернемся к главной сути статьи – кто в прошлом покупал квартиры в Алании и его многочисленных пригородах? Ответ всегда на поверхности – это парковщики денег (инвесторы) и дачники, в моменте эмоций, думающих о последующей релокации. Как правило в 2020-2023 годах.
И именно по этой причине все эти пригороды резко стали закрыты для получения ВНЖ. Сработало так называемое правило 20%. Кроме иностранцев в этих районах по сути никто жить и не захотел. Их некому там разбавить.
Понимая, что очень многие покупали там в инвестиционных целях, у меня главный вопрос: а кому вы в последствии там планировали свою квартиру продавать, теперь уже имея на руках умозаключения выше? Это будет не просто сложно, а архи сложно. По любой цене.
Все это позволяет мне однозначно говорить о том, что рынок недвижимости в Алании, и особенно в его многочисленных пригородах встал, и встал на долго. Там теряется сама суть покупки у целевой аудитории, особенно с учетом резко негативного фона вокруг этого сектора в стране.
При этом в соседней Анталии работа кипит, прикиньте! Не так как в 2022 году конечно, но активно покупают Турки с крупных городов, таких как Стамбул, Анкара, Измир. Они покупают квартиры для переезда, пользуются коррекцией на рынке и паркуют капиталы. Многие отправляют учиться детей в многочисленные университеты, в будущем планируя релокацию в теплый город после выхода на пенсию.
Для Турции Анталия — это как французская Ривьера для Франции, Сочи для России, Батуми для Грузии.
Это и город, и место для отдыха и жизни. Совершенно разные понятия в плане ликвидности и целей покупки, что однозначно гарантирует быструю продажу и добавленную стоимость этой недвижимости в будущем. И сразу ответ хейтерам, которые сразу скажут, что турки бедные, куда им там думать о покупках. Сейчас на банковских депозитах банков страны лежит по официальным данным более 2 трлн. турецких лир у физических лиц. Пока ставка рефинансирования в стране составляет 50%, в банках под такой депозит дают 50-54 годовых. Это колоссальная сумма, которая будет перенаправлена в сектор недвижимости, как только этот кейс перестанет быть интересен. И на минуточку, курс доллара к лире уже пол года как болтается в пределах 29-32. Девальвация давно уже остановилась и действия правительства принесли свои результаты.
Еще один яркий пример – рынок недвижимости Арабских Эмиратов.
А Вы знали, что по статистике 80% всего рынка недвижимости в этой стране это иностранцы. И только 20% - это местные покупатели. Ничего не напоминает? Это же шикарнейшая воронка по последующему обесцениванию активов. В случае любой кризисной ситуации кому текущие инвесторы будут продавать накупленные квартиры? Сами себе? Сомневаюсь. А местные жители просто подождут годик полтора и откупят все на 50% ниже. Фундаментальных качеств там не много, чтобы как-то это компрессировать другими покупателями: Жарко, дорого, вокруг пустыни, весь бизнес у многих там построен вокруг экспатов, что само по себе не является долгосрочным и надежным вариантом. Ну а цены на недвижимость в Дубае вы и сами знаете. Каждые 8 лет на рынке ОАЭ проходит кризис, и сейчас заканчивается следующий 8-ми летний цикл роста, время вышло.
Какая цель написания статьи? Банальная лень! В компанию приходят новые клиенты и всегда задают один и тот же вопрос:
Стойте, так вот же в Алании есть варианты за 70-80 тыс. долларов. Ну классно-же!
Что бы не отвечать по сто раз, я просто написал эту статью и буду отправлять ее каждому, кто в очередной раз задаст такой же вопрос.
А Вы как считаете, похоже на правду?
И анонс следующей статьи: Сколько осталось ждать кризиса на рынке Недвижимости в Дубае?
Автор статьи Смирнов Иван
Спикер Международной академии зарубежных риелторов
Руководитель международного брокера в Турции, Грузии, Бали и Омане.
Удобный каталог инвестиционных проектов на нашем сайте
Если Вам интересно, отправьте сообщение “Недвижимость в Анталии” и я отправлю Вам удобный разбор и подборку.
У нас самая сильная партнёрская сеть – более 250 агентов работает с нами. Пишите для условий сотрудничества.
Друзья! Подпишитесь и поставьте лайк – это поможет прочитать статью широкой аудитории. Спасибо!
Наш экспертный канал входит в ТОП 20 самых читаемых каналов про недвижимость в Дзен.
Другие интересные статьи
#недвижимостьтурции #зарубежнаянедвижимость #инвестиции #недвижимость