Землетрясение в Стамбуле. Что будет с рынком недвижимости в случае катастрофы?

2 мая 20242 мая 2024

646

6 мин

Оглавление

Итак, что будет и как это повлияет на рынок недвижимости в стране?
Разрушенная недвижимость в пострадавших районах.
Влияние на рынок недвижимости в Стамбуле

Занимаясь более двух лет недвижимостью в Турции, решил задать себе такой вопрос и вот к каким выводам я пришел.

Всем отличного дня, рад видеть Вас на моем экспертном канале про зарубежную недвижимость.

Сразу подпишитесь на канал, тут много интересного.

Подписались? Тогда поехали!

Для начала хочется сказать – не дай бог! Прошедшее в феврале прошлого года землетрясение очень сильно повлияло на Турцию, и иначе как трагедией это назвать нельзя.

Но при этом уже полученный глубокий опыт работы в этой нише позволяет мне адекватно оценить степень влияния на рынок недвижимости страны этой катастрофы. В целом суть статьи заключаться не в том, чтобы на кого-то навести страх, а сделать прогноз на вероятное событие, и следствия, к которому оно может привести.

В Турции любят смотреть сериалы, любят залипать в телефоне на всякую ерунду, и конечно же тут много страшилок о предстоящих катаклизмах в стране. И один из инфоповодов, который мне часто попадается, это вероятное землетрясение в Стамбуле. Именно это с подвигло меня поразмышлять, а что если?

Итак, самый крупный рынок недвижимости в Турции находиться в Стамбуле. Самая дорогая стоимость кв.м. в стране, огромное количество новых комплексов, и конечно же еще большее количество домов возрастом от 30 лет и старше. После событий в феврале 2023 года в Турции тотально пересмотрели уровень контроля за застройщиками, где вновь созданные комиссии не дают до инспекции ни залить фундамент, ни перейти к межэтажным пролетам. Проверяют все – от арматуры до качества бетона. В целом в связи с этим я уверенно могу предположить, что разница между новыми объектами и теми, которые были построены 5-10 или 15 лет назад будет колоссальная. И все это естественно в заложено в цене. Вся первичка стоит сильно дороже.

В первую очередь откуда весь сыр бор про землетрясение в Стамбуле? Многочисленные эксперты уже давно определили, что так называемые линии разлома проходят как раз рядом с такими крупными городами как Анкара и Стамбул.

Это Северно-Анатолийская, Восточно-анатолийская и Западно-Анатолийская лини разломов.

При этом безопасные зоны, находятся на плато как правило в центре страны и любимых всеми средиземноморских курортах, такие как Аланья, Анталия и Мерсин. И кстати именно по этой причине локацией для строительства крупнейшей в стране АЭС выбран пригород Мерсина. Это абсолютно безопасный район.

Эксперты предполагают, что землетрясение может произойти в течении следующих 10-30 лет. Вот такой разлет по срокам, более точно предсказать невозможно. В среднем землетрясения происходят каждые 100-120 лет, и последнее в Стамбуле было в 1939 году. При этом вероятное землетрясение оценивают от 6 до 7 баллов по шкале Рихтера.

Итак, что будет и как это повлияет на рынок недвижимости в стране?

Что в результате может произойти?

На текущий момент в Стамбуле проживает более 16 млн человек, это очень большой мегаполис. Официальная позиция правительства столицы заключается в том, что в зоне риска находиться около 200.000 человек, это здания и жилье с низкой сейсмобезопасностью. Как правило это старые дома или в которых были выявлены конструктивные изъяны. За последний год была проведена тотальная проверка всего жилого фонда Стамбула, которая выявила множество нарушений в области безопасности. И по которому были выданы предписания об устранении этих недочетов. Как вы понимаете, предписания то были выданы, но недочеты особо никто не торопиться устранять, денег то у владельцев домов и квартир нет, так как это касается ветхого и старого жилья, где по определению живут не обеспеченные жители города. Но их сейчас активно сносят и переселяют жителей в новые дома. Правительство столиц активно работают в этом направлении.

В целом землетрясение приведет к разрушению именно ветхого жилого фонда и не коснется нового и современного. По приблизительным оценкам это касается порядка 100.000 квартир, или нескольких тысяч домов.

При этом в случае катастрофы вероятная трагедия не коснется свежего жилого фонда, до 20 лет.

Разрушенная недвижимость в пострадавших районах.

Очень показателен опыт прошедшего события в феврале 2023 года на востоке Турции. В течении года целые города были восстановлены, причем этот процесс продолжается, не смотря на не самую лучшую экономическую ситуацию в стране. Это в свою очередь сильно подняло стоимость на строительные материалы в стране, что конечно же сказалось в том числе на себестоимость жилья по всей стране. Весь процесс восстановления займет не менее 2 лет, но сейчас объективно процесс восстановления пробуксовывает. По логике правительства страны каждый, кто потерял свое жилье получит в результате идентичное в новом доме. При этом сейчас обязательным условием сейчас является страхование своей квартиры DASK.

Влияние на рынок недвижимости в Стамбуле

Однозначно кратно вырастет аренда в городе, так как людям будет нужно где-то жить. При этом очень показательна статистика последнего года – цены на аренду выросли в 2-2,5 раза за последний год. И причина не в том, что что стало больше мигрантов или все стали перебираться в большие города, хотя такая тенденция явно прослеживается, а в том, что многие семьи из пострадавших районов переехали жить в крупный город, пока идет восстановление. Многие из них безусловно вернуться, но далеко не все. Произошла так называемая вынужденная миграция.

Вырастет стоимость кв.м. в новых домах, современных и безопасных. Их ликвидность на рынке станет намного выше. В целом рынок сконцентрируется на этом сегменте, несмотря на стоимость.

Для статистики в период последнего года, который я наблюдаю в Стамбуле цены не снижаются, по сравнению с той же Анталией или Аланией, где падение цена особенно на вторичку достигает 35-40% за этот период. И причина в устойчивом спросе, причем очень много покупателей из Арабских стран и Китая. Эти ребята вообще не любят море, они паркуют свои капиталы в мегаполисе. Им всякие Анталии не нужны..

Влияние на рынок недвижимости в других городах Турции

Вот тут очень интересно я считаю. Конечно же кратно вырастет спрос на сейсмо безопасные региона и города там. А они кроме центра Турции находятся на средиземноморском побережье. Я говорю про такие направления как Мерсин, Анталию и Аланию с его пригородами. Тем более что стоимость на недвижимость сейчас там в 5-7 раз ниже. К примеру, типовая однушка 1+1 в Мерсине сейчас стоит 45 тыс. Евро. Конечно это привлечет огромное количество местных покупателей и на рынке будет ажиотажный спрос. Аналогичная ситуация будет с таким городом как Анталия. Пусть это конечно звучит слишком цинично, но для этих городов и инвесторов там наступит золотой период.

Резюме:

Озвучу мое личное мнение. Стамбул безусловно прекрасный город, масштабный. Город возможностей и развитой инфраструктурой. Но к сожалению там есть риски, их стоит оценивать. Цены за период повсеместной коррекции на рынке Турции там практически не сдвинулись с места. Такова структура покупателей в этом городе. А без коррекции цены не могут расти вечно, так не бывает. Если выбирать направление для парковки денег, то конечно стоит смотреть в кругозоре 5-10 лет там, где нет предпосылок ко всяким землетрясениям, где проходит хорошая ценовая коррекция. Ну и конечно климат и близость к морю дает множество дополнительных очков. Сезон в Анталии начался с начала Апреля, и сейчас вся набережная Коньяалты или Клеопатра в Алании заполнена туристами и местными жителями. И именно по этой причине для многих обеспеченных жителей Турции, а их ох как не мало, все-таки население страны превысило 80 млн человек, имеет по квартире в средиземноморье. Так, на всякий случай..