Застройщики держались год и летом стали активно переписывать цены. Кризис наконец дошел до них.
Всем отличного дня!
Рад Вас видеть на страницах моего экспертного канала про зарубежную недвижимость.
Скоро нас будет 1000 подписчиков, подписывайте сразу, тут много объективных и интересных статей.
Подписались? Ок, тогда поехали.
Начиная с февраля 2023 года Турция встала на пути большой коррекции на рынке недвижимости, который развивается по академически предсказуемым законам.
Как правило сначала при снижении спроса цены не двигаются достаточно долго, не менее полугода продавцы и застройщики оценивают ситуацию, ну а вдруг это временный период. Логика в целом правильная, рынок недвижимости не любит импульсивных и не обдуманных решений.
Начиная с осени стали сыпаться цены на вторичном рынке недвижимости. Особенно подвержены эмоция конечно были иностранцы, им есть куда тратить деньги в отличие от собственников квартир - коренных турков. Да и точка входа у многих была в прошлом достаточно комфортная. К примеру, в Анталии в 2020 году кто то покупал квартиры за 70-80 тыс долларов, а во время коррекции они вполне себе быстро могли заключить сделку по цене 120.000.
На вторичном рынке недвижимости апогей эмоциональных продаж и самые низкие цены были в конце зимы. Это самый глухой, так называемый низкий сезон в Анталии, как и во многих курортных направлениях. Оно и понятно, так как причина кроется в отсутствии покупателей, которые не видят смысла прилетать в курортный город зимой, особенно после прошедших новогодних праздников. Тут так же стоит напомнить, что большинство покупателей зарубежной недвижимости по определению люди с высоким уровнем достатка и преимущественно предприниматели. Конечно после января, февраль и март – это одни из самых загруженных месяцев в году, так было у меня во всяком случае, когда я руководил своей компанией.
При этом застройщики весь этот период стойко держали цены, с унылым лицом наблюдая за тем, как разница между однотипными квартирами на вторичном рынке и певичкой достигала 35-40%. Но запас прочности у многих был, и в целом он не малый после тучного эмоционального 2022 года, поэтому переписывать цены никто не торопился. Да и себестоимость строительства сильно за последнее время поднялась: причины четыре
- Земли стало меньше, земля стала дороже. Все это в стоимости кв.м.
- Стоимость строительных материалов выросла за последние два года как минимум в два раза
- Средняя зарплата строителей сейчас не меньше 2000 долларов. Прикиньте) и у застройщиков постоянная нехватка работников, не смотря на такое большое вознаграждение
- Все новые комплексы строят из более качественных материалов, более современные по сравнению с аналогами, построенными 5-10 лет назад. Правительство круто взялось за застройщиков, введя широкомасштабную реформу строительной отрасли и тотальную систему контроля всех этапов. И все это естественно в стоимости кв.м.
Вот поэтому у застройщиков такие унылые лица. А теперь главный инсайд, о котором не многие знают. В России застройщик является и землевладельцем, и девелопером, и подрядчиком. За редким исключением.
В Турции весь рынок недвижимости принадлежит землевладельцам, которые формируют правила ценообразования для строителей. И как правило они следующие – при строительстве 50% построенных квартир по определённой цене отходит собственнику земли, остальное забирает себе застройщик и какую-то малую часть подрядчики в качестве бартера. И все это в рамках заключенного договора, которые не имеет обратной силы, если нет согласия сторон. И именно это являлось для застройщиков причиной их неторопливости в плане изменения ценообразования, им просто не давали это сделать.
Хронология событий
Итак, прошла весна, в эпицентре которой были самые шоколадные цены на покупку квартир вторичного рынка и начался туристический сезон. Потеплело ведь. Рынок покупателей стал уходить в прошлое и опять воспряли продавцы, лихо переписывая цены на квартиры, которые не продали в низкий сезон. На рынке стали появляться объекты, продажу которых откладывали до лета по лучшей цене. И именно сейчас дошли до своей точки кипения застройщики и девелоперы, начиная адаптироваться и переписывая ценообразование в меньшую сторону.
Почему они держали цены высокими?
- В уже готовых комплексах или на финишной стадии были проданы квартиры ранее по высоким ценам. Безусловно иначе как абсолютно непопулярной, нельзя назвать меру по снижению цен. Прошлые то покупатели приобретали дороже и у них будет абсолютно логичный вопрос, а как же мы?
- Сложно было переиграть условия договора с другими участниками строительства, в первую очередь владельцами участков земли. На это все требуется время
- Застройщики ждали, как начнется так называемый сезон на рынке недвижимости со стартом туристического сезона. Уже можно констатировать, начался он вяло.
В результате было выбрано соломоново решение – снижать цены для того, чтобы заканчивать строительство как минимум с минимальными задержками, не допускать банкротства, запускать новые проекты по новым ценам.
Что в результате?
Запустился цикл, которого все ждали. Застройщики стали снижать цены.
Я приведу пару примеров.
Пример №1
Комплекс в Анталии в районе Хурма, премиальный и дорогой, где в прошлом году средняя стоимость на квартиру 2+1 составляла не менее 250.000 Евро. Застройщик с этой недели предложил новую тарифную сетку, где аналогичная квартира стала стоить 150.000 Евро. И это в шаговой доступности от моря с системой “умный дом,” панорамным видом на горы. Снижение составило 40%. Мне искренне жаль тех, кто покупал тут летом прошлого года, но таковы реалии кризиса в строительной сфере Турции.
Пример №2
Комплекс отельного типа в новом районе Анталии со своей управляющей компанией, лицензией на краткосрочную аренду на расстоянии 3 км от набережной. Это одна из самых дорогих локаций этого района, так как она наиболее близкая к побережью. Ранее стоимость квартиры 1+1 в этом комплексе составляла 155.000 Евро, сейчас застройщик пересмотрел прайс лист и предлагает аналогичные квартиры по цене 125.000 Евро. Более того, все это еще и с рассрочкой 18 месяцев, т.е. оплачивать можно будет после окончания строительства летом 2025 года. И часть платежей компенсировать за счет аренды через управляющую компанию. По моим расчетам в итоге такая квартира обойдется менее чем в 117.000 Евро или 11 млн. рублей. По сути это доходный дом рядом с аэропортом, где аренда будет молотить в независимости от туристического сезона.
И таких примеров на рынке сейчас становиться больше! Как это всегда бывает, первичный рынок недвижимости всегда идет с запозданием на полгода - год, тут работают другие законы и не преобладают эмоции, но есть сухой расчет и договоренности.
Сейчас в итоге стоимость апартаментов 1+1 площадью более 60 кв.м. в Анталии в новом доме с большой отельной инфраструктурой сравнялась со стоимостью малогабаритных апартаментов площадью 25 кв.м. в Сочи, где нет ни ремонта, ни инфраструктуры. Ну и ликвидность конечно у таких квартир будет в будущем минимальная.
Резюме
Строительный сектор Турции прекрасно пройдет этап коррекции на рынке, запас прочности у застройщиков огромный. Скажу более, для экономики страны — это основной драйвер налоговых поступлений и огромное количество рабочих мест. После прохождения так называемого дна, которое мы сейчас наблюдаем, все как обычно будет восстанавливаться, и в первую очередь цены. На это уйдет года два, не меньше, что в целом нельзя назвать большим сроком.
Ранее сравнивать покупку квартиры на вторичном рынке и первичном было не совсем корректно, слишком большая была разница в цене. При этом новые комплексы по определению строятся под тотальным контролем многочисленных органов, гораздо масштабнее и многие имеют нужную иностранцам управляющую компанию и лицензию на краткосрочную аренду. Сейчас мяч на стороне застройщиков – у них и рассрочки длинные, и ликвидность такой недвижимости в разы выше по сравнению с аналогами 10-15 летней давности, качество сильно подтянулось. Этим они и стали забирать покупателей с рынка, продвигая новый тренд с большими скидками.
А как вы считаете, снизятся цены? Поделитесь в комментариях.
Автор статьи Смирнов Иван
Спикер Международной академии зарубежных риелторов
Руководитель международного брокера в Турции, Грузии, Бали и Омане.
Удобный каталог инвестиционных проектов на нашем сайте
Если Вам интересно, отправьте сообщение “Недвижимость в Анталии” и я отправлю Вам удобный разбор и подборку.
У нас самая сильная партнёрская сеть – более 250 агентов работает с нами. Пишите для условий сотрудничества.
Друзья! Подпишитесь и поставьте лайк – это поможет прочитать статью широкой аудитории. Спасибо!
Наш экспертный канал входит в ТОП 20 самых читаемых каналов про недвижимость в Дзен.
Другие интересные статьи
#кризиснедвижимость #недвижимостьтурции #инвестициинедвижимость #инвестиции