Новый тренд на турецком рынке недвижимости удивил многих.
Всем отличного дня. Рад всех видеть на странице моего экспертного блога про зарубежную недвижимость.
Количество подписчиков скоро преодолеет отметку 1000, подписывайтесь и Вы. Тут много интересного. Подписались? Тогда поехали.
Немного предыстории. В течении последних 1,5 лет рынок недвижимости страны проходит достаточно сильный период коррекции. Особенно это очевидно после эмоционального всплеска в 2022 году.
Все проходит по так называемому академическому сценарию.
- В 2022 году на эмоциях как иностранцы, так и турецкие покупатели весело и дружно покупали все, что продавали. Цены переписывались иногда в течении дня, и все верили в то, что окончания этой вакханалии не будет. Ан нет, очень даже будет. Эмоции спали, и рынок остановился. Дополнительным триггером послужило прошедшее землетрясение, яркие и бурные выборы в стране, негативный информационный фон вокруг Турции.
- Полгода рынок находился в замороженном состоянии, и цены не двигались. Все участники смотрели, что будет происходить.
- Начиная с лета 2023 года ближе к окончанию курортного сезона стали сыпаться цены на вторичную недвижимость. Продавцы поняли, что если в сезон они не смогли продать по приемлемой для себя цене, то либо нужно отказаться от продажи, либо снижать цены. И на пике зимой 2024 года скидки на многие квартиры стали достигать 35-40%, по сути вернувшись к ценообразованию 2021 года. Неплохо так за всего лишь год. Логика достаточно понятна – в основном в таком аттракционе щедрости участвовали иностранные владельцы квартир, им точно есть куда применить эти деньги. Турецкие владельцы просто поставили продажу на стоп, им то что делать с этими деньгами? Они у себя в стране.
- Как только начался туристический сезон 2024 года, как я и предполагал, цены на вторичную недвижимость стали активно подниматься. И виноват в этом конечно чисто курортный фактор. Все, абсолютно все покупатели решили совместить покупку квартиру с отдыхом и отпуском, считая, что они таким образом с оптимизируют свои расходы. Более того, сам сезон в Анталии идет на отлично. Ежедневно в аэропорт прилетает более 1100 самолетов, отели все битком, и цены как оказалось не многих испугали. Может Россияне и ушли с первого места среди туристов, но их место быстро заняли немцы с ростом более чем в 20%. В результате то, что стоило зимой 120-125 тыс сейчас продавцы смело переписали до уровня 150 и более, и скорее всего продадут, так как все самое ликвидное по цене выкупили этой зимой. Ряд моих клиентов, классические спекулянты, покупали в феврале и сейчас перепродают на 20-25 тыс дороже. Удивительно, но это работает. Скажу более, один такой товарищ продает одновременно 3 квартиры, собрав себе небольшой портфель на самом дне рынка в конце февраля. В этот период в Анталии были единицы покупателей. С-стратегия.
- С началом туристического сезона активно стали наконец переписывать ценники застройщики, понимая, что они теперь смело могут конкурировать со вторичным рынком. Ранее это было бессмысленно, разница в цене иногда достигала 35-40%. Они договорились со всеми участниками строительства, переподписали договора и по сути наплевали на тех, кто покупал ранее в этих же комплексах намного дороже. Тут либо подавать на банкротство или замораживать стройку, или умерять аппетиты. Выбрали конечно второе.
Что в результате сейчас на первичном рынке недвижимости?
- Цена на ряд комплексов упали на 35-40%
- Стали предлагать рассрочку на срок до 18 месяцев, гораздо больше, чем строиться сам комплекс.
- Некоторые стали компенсировать стоимость авиабилетов и проживания при покупке
- Предлагать комплексы с управляющей компанией в качестве доходного дома, что бы он не простаивал, пока Вас нет.
В итоге сейчас момент для покупки недорогой квартиры на вторичном рынке для многих упущен, либо стоит ждать окончания туристического сезона, либо покупать что есть по той цене, по которой продают. И точно при такой загрузке аэропорта вслед за Вами прямо сейчас будет прилетать следующий потенциальный покупатель и ваучером в очередной пятизвездочный MAX Royal.
А теперь поделюсь тем, чем меня удивили 3 последних клиента, или история о том, как они купили новую квартиру за 70 тыс. вместо 110 тыс.
Опять же предыстория.
Я думаю только глухой не слышал о сильной девальвации в Турции последние несколько лет. И на графике ниже курс лиры по отношению к доллару. Обратите внимание на то, что последние полгода падение остановилось. Более того, в стране так же последнее время очень сильная инфляция, с которой сейчас активно и в целом теперь уже успешно борется центральный банк страны. Борется классическим методом – через ставку рефинансирования, которая сейчас составляет 50%. Это одна из самых высоких процентных ставок в мире. Удивительно, но это работает.
Так вот именно эта ставка с небольшой премией сейчас предлагается в виде депозитов для всех клиентов турецких банков. На примере моего приложения показываю, как это работает. При депозите в 2.000.000 лир годовой процент начисления составляет 49% в банке DenizBank. В ряде банков процент выше и достигает 54%.
Тут стоит, как мы видим на графике, девальвация в Турции остановилась и курс лиры стабилен почти как пол года. Я это лично вижу по курсу в обменных пунктах. Грубо говоря, положа сейчас часть своего депозита в банк, можно спокойно жить на проценты или оплачивать какую-то покупку, например, квартиру, купленную в кредит или рассрочку.
Итак, все вводные данные я изложил. А теперь про кейс моих клиентов.
Александр прибрел квартиру планировкой 1+1 у застройщика, розничная стоимость которой составляет 115.000 Евро. Срок окончания строительства 6 месяцев. Первый платеж составил 40.000 долларов, и остальную часть в рассрочку на 12 месяцев с ежеквартальными платежами. Получается часть платежей он будут оплачивать уже после получения ключей. Сумма платежей составила 6250 долларов в месяц или 18750 в квартал. При подписании договора он выбрал эту форму платежей.
Оставшуюся сумму покупатель положил в банк под 50% годовых, получая ежемесячно ориентировочно 3100 долларов. Именно этот доход он планирует использовать при оплате рассрочки.
Более того, так как купленная квартира находиться в комплексе с управляющей компанией и лицензией на краткосрочную аренду, то часть рассрочки он планирует оплачивать за счет аренды квартиры через управляющую компанию в течении 6 месяцев. Средняя доходность в месяц составляет 1500 долларов, так как комплекс находиться в районе рядом с нагруженным аэропортом Анталии, где ежедневно прилетает более 1100 рейсов в день, и все вокруг имеет практически 100% загрузку.
Что в результате?
Да практически половину платежей покупатель получается не выплачивает из своего кармана. Часть из находящегося в банке депозита под 50% годовых и часть за счет краткосрочной аренды.
В этой статье речь шла про следующий проект, который в целом конечно хорош для отдыха и жизни. Тут и бассейн, большой подземный паркинг, фитнес, хамам, камелии, детская площадка. И в 10 минутах от моря.
И таких комплексов с собственной управляющей компанией сейчас строиться порядка 10 штук в разной ценовой категории.
Вероятно, многие зададут вопрос, долго ли еще в банках будут такие высокие проценты на депозиты? Я считаю, что еще как минимум 8-12 месяцев.
Какой вывод я вижу:
На примере клиентов нашей компании многие всю зиму и весну визуализировали как они на самом дне купят супердешевую квартиру в Турции. И все откладывали покупку, несмотря на наши рекомендации покупать сейчас, в не сезон. Но стратегического мышления у большинства к сожалению, не оказалось. Абсолютное большинство посчитало, что совместить покупку авиабилетов и отдых летом это самое лучшее решение. Ну и приезжают естественно в самый пик сезона, уныло прогуливаясь по показам квартир с взлетевшими ценами. С недоумением задавая вопрос – “ну и где у Вас тут низкие цены?” А они остались в феврале.
Классический диалог местного риелтора с новым клиентом (жизненно):
- Ну как вам квартира, понравилась?
- В целом ничего так, но мне кажется я ее уже где-то видел. Мы ведь с Вами давно общаемся.
- Вряд ли, ее только выставили на продажу, это прямо срочная сделка. Здесь и сейчас.
- Подождите, да вот же я ее нашел в нашей с Вами переписке. Вы мне ее предлагали зимой по цене 130.000 тыс. А почему она сейчас то стала стоить 150?
- хм..Да точно отправляла. Вы правы. Ну что я могу сказать, цену назначает собственник квартиры, это его право. И вы знаете, у меня на нее еще два клиента прилетело. Ну так что, берете?
- Нет, я еще посмотру.
-Удачи!
Шах и мат.
Слушайте специалистов, и не делайте глупых ошибок, как это сделали многие в 2022 году, покупая на максимальных хаях. Во всем всегда есть здравый смысл, на него и нужно опираться. Да, для покупки нужно иметь как ни крути всю сумму на руках, но по моей статистике среди покупателей зарубежной недвижимости таких 95%.
А как вы считаете, интересный кейс? Поделитесь в комментариях.
Автор статьи Смирнов Иван
Спикер Международной академии зарубежных риелторов
Руководитель международного брокера в Турции, Грузии, Бали и Омане.
Удобный каталог инвестиционных проектов на нашем сайте
Если Вам интересно, отправьте сообщение “Недвижимость в Анталии ниже рынка” и я отправлю Вам удобный разбор и подборку.
У нас самая сильная партнёрская сеть – более 250 агентов работает с нами. Пишите для условий сотрудничества.
Друзья! Подпишитесь и поставьте лайк – это поможет прочитать статью широкой аудитории. Спасибо!
Наш экспертный канал входит в ТОП 20 самых читаемых каналов про недвижимость в Дзен.
Другие интересные статьи
#недвижимостьтурции #пассивныйдоход #инвестициинедвижимость #инвестиции #санкции