Все говорят о надвигающемся кризисе, а давайте вспомним самые “громкие” кризисы в последнее время.
Всем отличного дня! Рад Вас видеть на страницах моего канала про зарубежную недвижимость.
Количество подписчиков скоро превысит 1000 человек, подписывайтесь и Вы! Тут много интересного.
Подписались? Тогда поехали!
Факт, который поражает. Основная масса капиталов и всех накоплений человечества находиться в недвижимости. По последней оценке, это сумма, превышающая 350 трлн. долларов. Безусловно причина такого интереса к этому сегменту кроется в совокупности факторов, таких как безопасность такой инвестиции, ликвидность, доходность и долгосрочность. Все крупные капиталисты в итоге сохраняют свои накопления в большом портфеле недвижимости по всему миру.
Безусловно, процесс накопления исторически приводит к возникновению так называемых пузырей на некоторых рынках, которые рано или поздно сдуваются. Назовем это периодом коррекции, после которой рынок пересматривает свою стратегию и приступает к новому циклу роста стоимости и интереса.
Что такое вообще понятие “пузырь” и почему его так часто используют? Представьте себе воздушный шар, который вы надумаете. В целом в зависимости от плотности оболочки надувать его можно очень долго, все зависит от плотности оболочки и силы Ваших легких. Но рано или поздно воздуха в шарике становиться так много, что оболочка не выдерживает и лопается, освобождая накопившееся содержимое. Нет никакой вероятности, что этот пресловутый шарик вы сможете надумать бесконечно долго, так просто не бывает. Цена не может расти до бесконечности, строить не могут невероятное количество квадратных метров. Это не возможно.
Какие главные причины громких кризисов на рынке?
Эмоции – период, когда в экстазе стадного чувства и агрессивного информационного фона вокруг, покупатели (да что уж там, спекулянты) активно приобретают в определенном месте больше, чем по фундаментальным показателям должна стоить недвижимость.
- Грубые финансовые нарушения и сокрытие информации. Самый яркий пример – кризис 2008 года в США, когда кредиты и ипотеки раздавали неимущим, не заботясь о безопасной проверке платежеспособности таких заемщиков.
- Геополитические и природные риски. Тут все просто – если случиться большая заварушка, то инвесторы первые будут активно распродавать недвижимость ради сохранения капиталов. С природными катаклизмами тоже самое. Землетрясения, цунами, да много чего может произойти в том или ином регионе. И это стоит иметь в виду.
- Ну и главная причина – это безудержное строительство виртуальных кв.м. жадными девелоперами, которые переставали верить в то, что рано или поздно покупатель закончиться. Назовем это кризисом перепроизводства.
Для чего вообще цель написания этой статьи?
Да в первую очередь для следующего, так такового золотого правила любого инвестора. Не покупай на хаях, а покупай на просадке, и в идеале на дне. Кто бы что Вам не говорил, что завтра будет поздно. Когда вы это слышите, значит уже поздно и стоит все взвесить еще раз. В этот момент все участники рынка снимают сливки с покупателей. Эмоции всегда делают свое дело.
Итак, пройдемся по самым эпичным кризисам за последнее время? А еще лучше чуть структурируем статью: посмотрим на причины, к чему привели и как вышли из кризиса. Так ведь будет интереснее, не так ли?
Начнем с самого знакового события на рынке недвижимости в мире. Кризис на крупнейшем рынке мира, в США. Который в итоге привел к созданию цунами на мировых финансовых рынках.
Кризис рынка недвижимости в США 2008 года.
Или как его еще называют – крах ипотечного рынка кредитования. Который знатно потянул за собой весь остальной мировой рынок в 2 года нестабильности.
Причины:
В течении 10 лет до кризиса 2008 года рост стоимости кв.м. в Америке составлял не менее 10%. Прекрасная спекулятивная идея. Под этот кейс в определенный момент были пересмотрены и максимально упрощена процедура получения ипотечного займа. Если максимально упростить, то получить ипотеку мог абсолютно любой человек, по сути, никак не подтверждая свои финансовые возможности. Конечно же в итоге перед началом кризиса все это привело к обыкновенному создания финансового пузыря, с большим эмоциональным настроем. Грубо говоря, выстроилась очередь желающих. Особо усугубил ситуацию ряд так называемых теневых банков, которые работали с клиентами с высоким риском дефолта.
Все описанное выше привело к колоссальному перепроизводству на рынке недвижимости. Строили как не в себя, рассчитывая на то, что покупателей будет еще много.
Что произошло?
Да собственно, что и должно было произойти рано или поздно. Банки стали резко банкротиться, раздав сотни тысяч ничем не обеспеченных кредитов. А раз стали банкротится банки, то автоматически колоссальные сложности появились и у застройщиков, большинство из которых попросту объявили о несостоятельности и приостановили строительство. Большая часть и итоге объявила о банкротстве. Рынок встал и начались эмоциональные распродажи, большинство из которых это было имущество банкротов.
Какой результат?
В итоге стоимость кв.м. по итогам года снизилась в ряде регионов США более чем 35%, что конечно было большим шоком для тех, кто покупал недвижимость в ипотеку. А таких было более 95%. Процесс восстановления и появления доверия к этому сегменту занял несколько лет. Суммарные потери для экономики страны составили колоссальные 2,2 трлн. долларов. После этого кризиса как таковое понятие “мусорные ипотечные займы” с рынка ушли и рынок стал восстанавливаться органично на счет платежеспособных покупателей и инвесторов.
Покупка инвесторами недвижимости по бросовым ценам на этом этапе привело к появлению большого количества новых долларовых миллиардеров.
Кризис рынка недвижимости в Китае 2023 года.
Или в простонародье Великий Китайский Пузырь
Если мы вспоминаем такую стран как Китай, то первое что приходит на ум, это что-то масштабное, гигантское. Рынок недвижимости этой страны действительно невероятно огромен. Строятся с нуля целые города, даже не кварталы. Все это привело к появлению огромных строительных корпораций, при этом выручка некоторых приближается к годовому бюджету среднестатистической европейской страны. Это сотни миллиардов долларов. И соответствующие заемные обязательства.
Причины появления кризиса:
Китайская экономика растет как не в себя. Прямо кардинально опережая по темпам роста практически все страны мира, тем более клуб G20. Растет экономика – растет благосостояние населения. И нет лучшего инструмента для сохранения капитала, чем недвижимость. Не в алмазы ведь его складывать?
И да, самый крупный рынок драгоценных камней – это Китай.
Начиная с конца 80-х годов прошлого века были сняты ограничения на покупку недвижимости в стране. Там действительно была острая нехватка жилой площади, все-таки население было более 1 млрд. человек. Ограничения сняли, упростили процедуру получения займов, как локомотива экономики, и рынок полетел. Кратно нарастили количество проектов, их масштабы и географию. Для всех китайцев покупка одной или нескольких квартир стало нормой, основной ресурс для парковки денег.
И тут одна маленькая ремарка. Вы ведь все знаете, что китайская экономическая модель в целом является абсолютно суверенной и одной из самых закрытых в мире? Некуда больше там вкладываться, это не открытый рынок того же Евросоюза, где капиталы и доходы могут быть размазаны по целому континенту.
И произошло то, что и должно было произойти. Крупнейшие девелоперы попросту не справились с таким масштабом и один за другим стали объявлять о своей несостоятельности, активно замораживая строительство целых городов. Добавим сюда кратно возросшие геополитические риски, проблемы с резким замедлением экономики и повышенные ставки на ипотеки и кредиты.
И! запуск процесса вывода средств из страны, с чем жестко стало бороться правительство Китая. При этом если ранее за пределами своей страны ранее было произвестковано 5-6% свободного капитала, то сейчас эта цифра выросла до 17%. По сути все инвесторы активно валят из страны!
И китайский покупатель сейчас покупатель №1 в мире. Когда россияне вскладчину в 2022 году покупали в Дубаи этажами, паркуя свою заначку, приезжали китайцы и покупали зданиями.
Бонусом все получают гражданства, резидентства, ВНЖ, налоговое резидентство.
- Грубо говоря причина кризиса кроется в:
- Миллионах построенных и невостребованных кв.м. целые никем не востребованные города.
- Банкротства девелоперов, которые стали очень частые. Самый крупный это EVERGRANDE с обязательствами более 300 млрд. долларов.
- Резкое охлаждение экономики страны
- А запуск активного вывода капитала и страны.
Какой результат?
Вся экономика Китая сейчас в жутком стрессе, и это только начало пути. Строительство встало, риски выросли, продажи кратно упали. В целом о Китае мы будем еще много слышать, так как пузырь там развился знатный. И лопаться он будет так же феерично.
Кризис рынка Испании конца 90-х годов.
Это про историю, когда квартиры продавали по цене несколько тысяч долларов.
Причины появления кризиса:
После прихода в ЕС испанский рынок был самым неоценённым, да это было так. Страна показывала отличные показатели роста экономики, активно входила в дружную европейскую семью. Все это простимулировало большое количество иностранных инвесторов, активно стали подключаться к этой гонке Испанцы. И дальше все как по законам жанра – есть спрос, под него активно подтягивается предложение. Всех маленьких и средних застройщиков обильно озолотили дешевыми кредитами, чтобы сектор быстрее рос. Кратно выросла себестоимость: это строительные материалы, земля, подтянулось качество строительства и инфраструктура. В результате такого безудержного надувания пузыря в течении нескольких лет получился парадоксальны феномен, что все, кто имел хоть какую-то работу в Испании, а безработица там была на минимальном уровне, уже приобрели квартиру. На финише, что бы простимулировать спрос правительство страны стало активно привлекать иммигрантов, запустив широкомасштабную программу кредитования с покрытием 100%. Грубо говоря, можно было приехать простым работягой жить в Испанию, сразу купить себе квартиру имея ноль в кармане. Конечно эта модель неминуемо со временем накрылась медным тазом, иначе как “мыльным пузырем” это назвать нельзя.
Какой результат?
И в определённый момент, а именно в 98-99 годах рынок окончательно встал с громадным количеством нераспроданного жилья. И дальше все как под копирку – массовые банкротства застройщиков, эмоциональные распродажи, особенно со стороны иностранных покупателей, и долгосрочный период застоя в экономике страны. На пике безработица составляла 27%, цены упали на 70% и более. Большая часть из того что строилось так и не было достроено.
Обвал рынка недвижимости в Дубаи. Дважды. Или уже скоро трижды?
Или крушение золотого пузыря.
Правительство ОАЭ – красавчики. Привлекать сотни миллиардов со всего мира в пустыне – это прямо идеальная история. Которая дважды уже показала свою несостоятельность. Два эпичных обвала случились в 2009 и 2015 годах после 8 лет роста перед каждым из них.
Причины появления кризиса:
80% всех покупателей недвижимости в Эмиратах – иностранцы. Если вы не живете в этой стране, то в целом эта инвестиция не более чем кубышка, которой вы можете воспользоваться, если вдруг понадобиться. Внутренний рынок в этой стране отсутствует как класс, там попросту некому будет продавать. Если у Вас встал вопрос о возврате средств, вы продаете и пользуетесь деньгами там, где они Вам нужнее. У нас нет якоря, когда вы задавались бы вопросом –ну продам я. Что бы что?
В 2009 году весь мир был в эпицентре мирового кризиса. Вот все иностранные инвестора взяли с стали все продавать, только продавать было некому. И это главная опасность этого рынка. Там некому продавать. Цены упали на 50-60% за год, стройки встали, залетные криптоманы с шальными деньгами еще не приехали. На рынке был колоссальный переизбыток предложения, который так и не нашел своего покупателя. Перед этим рынок рос 8 лет.
В течении следующих 8 лет мы наблюдали следующий цикл, который привел в 2015 году к следующему эпичному падению. В этот период, а это официальные цифры, на ряд объектов рост цен составлял до 70% в годовом выражении. Фантастика! Он сильно отличался от того, с чем столкнулась страна в 2009 год. Это было не резкий обвал, а долгосрочная стагнация с медленно сползающими ценами и снижением объема строительства. Эта фаза коррекции закончилась в 2019-2020 годах, и мы сейчас находимся с Вами на самой верхней точке пузыря. 8 лет с последнего цикла прошли, цены в космосе, строят там как не в себя.
Что в результате?
Чудес не бывает. Жить там долгосрочно нельзя, там более 50 градусов летом, вокруг бетон и пустыня. Это отсутствие фундаментальных качеств для иностранцев релокантов. В квартирах ведь кто-то должен жить не так ли? Внутренний рынок находиться на минимальном уровне, по-прежнему 80% покупателей это иностранцы. Как таковой налоговой гаванью Эмираты скоро нельзя будет назвать, там активно меняется законодательство. Плюс резко возрастают геополитические риски, а инвесторы это ох как не любят. Ну а про ценообразование я вообще молчу, все и так знают, что там экстремально дорого. В 3-4 раза выше соседнего Омана, и это приближенная к реальности цена кв.м.
Кризис рынка недвижимости в Турции 2022-2023 годов.
Это мой любимчик! Прямо все по законам жанра.
Причины появления кризиса:
Для любого, кто хоть отдаленно интересовался покупкой недвижимости на море первое что приходит на ум, это конечно Турция. А как же – солнышко, песочные пляжи, лететь недалеко, жить можно постоянно. В некоторых районах русскоязычных более 60%. Ну красота же!
Итак, случился эмоциональный 2022 год. Все поехали и накупили себе квартир в Турции. Причина для большинства – 100% эмоции. Это и запасной аэродром, и парковка денег на нейтральной территории. Ну а вдруг что?
Ну конечно в моменте рынок просто обезумел от такого количества покупателей, не считающих денег. Цены переписывались на ходу, прям в течении дня. Под гражданство избавились от большинства неликвида на рынке, просто переупаковав документы и ценообразование под инвестиционную программу. Вот что сделали эмоции.
Как только состояние эмоционального аффекта исчезло, оказалось, что такое количество возводимого жилья никому не нужно. Особенно в курортных зонах, и особенно в неликвидных пригородах таких как Авсалар и тому подобное. Туркам то там что делать? Не бананы же выращивать?
- И потом по порядку: Случилось землетрясение в феврале 2023 года
- Прошли эмоциональные выборы с большим количество популистских высказываний, 80% из которых были просто сотрясением воздуха.
- Окончательно ушли эмоции и потребности в острой необходимости покупки недвижимости в Турции у большинства иностранцев отпала
- Ну и вишенькой на торте конечно вхождение страны в череду экономических неурядиц, таких как девальвация и огромная инфляция, что остановило внутренний спрос. А это главный локомотив всего сектора в стране.
А вы знали, что 70% всех капиталов турки вкладывают в недвижимость? И по итогам 2024 года доля иностранцев на рынке недвижимости страны не превышает 2%. Это капля в море.
Рынок встал с экстремально завышенным ценообразованием. Случилось это в начале 2023 года и кризис длиться почти 1,5 года. Сейчас он находиться в своем апогее.
Что в результате?
Цены на вторичном рынке упали на 35-40%, особенно это было заметно со стороны иностранных собственников. Им деньги было куда девать, они ведь не в своей стране. И уже стал восстанавливаться. Виноват курортный сезон среди иностранцев и стали активны местные покупатели. Деньги то в стране есть. Они попросту стали откупать то, что подешевело.
Для понимания, несмотря на негативную окраску в новостях, страна показывает уже 15 квартал роста экономики, который входит в ТОП 4 среди стран G20.
Застройщики увидели, что теперь они активно могут конкурировать со вторичным рынком стали активно переписывать цены и теперь новая квартира стала приближена к аналогичной квартире в 5-10 летнем доме. Но с рассрочкой и кучей плюшек.
Попали те, кто покупал на эмоциях на хайях.
Что еще?
Российский рынок недвижимости
Тут все просто, как я вижу. Иначе чем мыльным пузырем то, что произошло за последние два года назвать сложно. Бесконтрольно через программу льготной ипотеки раздули рынок в какой-то космос за очень короткое время. На рынке большое количество нераспроданного неликвида и экстремальные обязательства у жадных застройщиков. Программу стимулирования прикрыли, и покупатель одномоментно закончился. Это попросту опасно для государства.
Как обычно вишенкой на торте я вижу такие направления как рынок Сочи. Вот там прямо академическое развитие событий. 70% всего того что продали и зависло – малогабаритные апартаменты площадью 25-30 кв.м. вообще не предназначенные для жизни. Отсутствие управляющий компаний и снятие геополитических рисков в итоге обнулит интерес там не только к покупке, но и аренде. И все это по цене 12-13 млн рублей. Абсурд какой-то.
Сейчас 100% идут сложнейшие переговоры у застройщиков с банками, так как модель эскрой счетов по определению все сильно усложняет. И часть застройщиков, поняв, что выйти из почти построенного или уже простроенного жилья они не смогут, попросту будут банкротиться. Идеальный и опасный для страны мыльный пузырь. Усугубляет все это закрытость нашей экономики, ведь кроме внутреннего покупателя иностранных инвесторов мы похоже не скоро увидим. А они ох как нужны.
Резюме.
Долгая получилась статья. Но я готовил ее для своей работы, так как этот канал для меня своего рода записная книжка умных мыслей. Как и многие из Вас я тот еще лентяй. Зачем что-то по 100 раз повторять, если можно просто отправить статью клиенту?
Я поделюсь своими выводами для себя, может они кому-то откликнуться.
Все мы в моменте работаем, чтобы в том числе встретить легкую и яркую старость. В идеале сытую. Деньги нужно сохранять и приумножать. И они всегда должны работать на Вас.
- Я не считаю нужным для себя хранить деньги в банках. Особенно сейчас к сожалению, в России. Мы в начале следующего цикла дальнейшей девальвации нашей национальной валюты. Чудес не бывает, все складывается в это сторону.
- Если вы покупаете какую-то недвижимость в инвестиционных целях, в первую очередь подумайте, кому и почему она будет продана. Яркий пример квартиры в Эмиратах. Там ее в случае наступления кризиса будет продавать некому.
- Какой доход вы сможете получать от владения этой недвижимостью. И как получить его максимальным и беспроблемным. Она не должна простаивать.
- Какую свободу для Вас дает эта недвижимость? Отдых, релокация, может какие-то дополнительные плюшки типа ВНЖ или статус резидента. Это очень актуально сейчас, поверьте.
Где в итоге сейчас нет рисков и все благополучно:
- Грузия – однозначный фаворит, так как там только начался цикл роста и огромные фундаментальные сильные качества.
- Турция – фундаментально у страны невероятная база. Это и климат, и географическое расположение, не сырьевая экономическая модель и размер менее чем в 2 раза меньше экономики России. Удивительно для такой небольшой страны. Ну и главное – это уже прошедшая коррекция на рынке. Цены какое-то время проболтаются и пойдут на свой следующий цикл роста. Теперь уже без эмоций.
- Тайланд и Бали. Тут просто фундаментально сильные экономики стран и позиционирование объектов в качестве доходных домов.
Где я точно вижу риски:
- Эмираты однозначно находятся на своем пике. Не знаю сколько еще может надуваться этот пузырь, но лопаться он будет знатно
- К сожалению российский рынок жутко перегрели бездумным стимулированием. Закрытая экономика, тотальное отсутствие иностранных инвесторов и увеличившиеся геополитические риски не добавляют очков.
Куда вообще стоит смотреть?
Возвращаясь к главному посылу статьи, я очень советую изучить тематику недвижимости с управляющей компанией, или так называемых доходных домов. Другое название у такой недвижимости – Кондоминиумы.
Это квартира или апартаменты, которая находиться в жилом комплексе со своей управляющей компанией, которая эксплуатирует Вашу квартиру в формате апарт отеля и мини отеля. При этом в любое время вы, как собственник, можете там жить сами, приостановив действие контракта. Именно в этот вид недвижимости сейчас активно инвестируют вся Европа, Китайцы.
Ее всегда легко продать, она всегда растет в цене, она приносит высокий доход. Так как управляют ей профессионалы и проектируются они специально для этих целей.
Я подготовил для Вас очень удобный сайт, где подобраны 50 объектов в концепции Доходных домов с управляющей компанией. В странах, где я не ожидаю кризисов или они уже прошли.
Поделитесь своим мнением, что я упустил?
Автор статьи Смирнов Иван
Спикер Международной академии зарубежных риелторов
Руководитель международного брокера в Турции, Грузии, Бали и Омане.
Удобный каталог инвестиционных проектов на нашем сайте
Если Вам интересно, отправьте сообщение “Доходная Недвижимость” и я отправлю Вам удобный разбор и подборку.
У нас самая сильная партнёрская сеть – более 250 агентов работает с нами. Пишите для условий сотрудничества.
Друзья! Подпишитесь и поставьте лайк – это поможет прочитать статью широкой аудитории. Спасибо!
Наш экспертный канал входит в ТОП 20 самых читаемых каналов про недвижимость в Дзен.
Другие интересные статьи
#кризиснедвижимость #инвестициинедвижимость #инвестиции #пассивныйдоход #недвижимость
