Сдача помещения в аренду для некоторых россиян — это полноценный и действующий бизнес, который приносит пассивный доход. Особенно, если речь идёт о нескольких объектах недвижимости.
Закон обязывает платить налог с дохода, который собственники получают за сдачу недвижимости в аренду. Но какой режим налогообложения выбрать в этом случае? В статье разберём все возможные виды налогообложения.
Любой индивидуальный предприниматель может выбрать вид налогообложения, исходя из рода деятельности и дохода, который приносит ему бизнес. В России существует пять таких видов налогообложения.
Общая система налогообложения (ОСН) — это самая сложная система, которая предполагает оплату НДФЛ, НДС, налога на имущество и т. д., а также требует большого объема отчётности.
На ОСН нет ограничений по видам деятельности, доходам и количеству сотрудников.
Этот вид налогообложения применяется по умолчанию, если предприниматель не подал уведомление о переходе на другой режим.
Как правило, ОСН выгоден только крупному бизнесу. Для мелких предпринимателей он создаёт много проблем — нужно платить два налога с доходов, да ещё и подавать отчётности в налоговую.
Так как общая система налогообложения не накладывает ограничения на вид деятельности и доход, то собственники недвижимости могут работать по этому режиму. Но, как правило, это невыгодно.
Упрощённая система налогообложения (УСН) — одна из самых простых и популярных систем, которая предполагает уплату единого налога вместо нескольких других.
Существует два варианта:
- Доходы: ставка — 6%;
- Доходы минус расходы: ставка — до 15%.
Для УСН нужно иметь доход менее 250 млн рублей в год и менее 130 сотрудников. УСН недоступна для предпринимателей, которые занимаются продажей полезных ископаемых или ювелирных изделий, а также производством подакцизных товаров.
Сдавать в аренду недвижимость по УСН можно. Самое главное — не выходить за пределы допустимых доходов.
Патентная система налогообложения (ПСН) — специальный налоговый режим для малого бизнеса, при котором ИП получает патент на определённый вид деятельности и уплачивает фиксированный налог. Стоимость патента рассчитывается из потенциального дохода предпринимателя и ставки налога. При этом предприниматель освобождается от уплаты налога на доходы физических лиц, налога на имущество физических лиц и налога на добавленную стоимость.
ПСН идеально подходит для малого бизнеса благодаря простому расчёту суммы налогов и отсутствию необходимости учёта доходов и расходов.
Патент имеет такие ограничения:
- годовой доход — менее 60 млн рублей;
- количество наёмных работников — менее 15;
- патент можно получить только на определённый период времени.
Патентную систему очень часто выбирают арендодатели, так как этот вид налогообложения считается самым выгодным для сдачи жилья в аренду.
Нужно учитывать, что патент действует на территории того региона, где он получен.
Пример: Василий получил патент в Вологодской области и теперь может сдавать его собственные квартиры в этом регионе и платить налог в рамках ПСН.
Спустя несколько месяцев Василий купил квартиру в Костромской области. Несмотря на то, что регионы находятся рядом, мужчине придётся либо регистрировать ещё один патент, либо выбрать другую систему налогообложения.
Он может купить и третью квартиру в другом регионе и при этом снова зарегистрировать патент. Патентов может быть несколько — ограничений по их количеству для одного ИП нет.