Патентная система работает примерно так: ИП оплачивает фиксированную сумму, стоимость патента — она заменяет уплату таких НДФЛ, налога на имущество и НДС. Сумма патента складывается из расчёта потенциального дохода и ставки налога, установленной в регионе.
Нужно иметь в виду, что патент на аренду недвижимости в разных регионах может стоить по-разному.
Для примера возьмём квартиры с одинаковыми параметрами в Москве и в Краснодаре:
- период патента — 11 месяцев;
- площадь квартиры — 60 м².
В Москве предпринимателю придётся заплатить 69 724 рубля, в Краснодаре — 65 657 рублей.
Собственники, сдающие жильё в аренду, как правило выбирают один из двух видов налогообложения:
- НПД (самозанятость);
- ПСН (патентная система налогообложения).
Первый способ отличается от второго тем, что для него не нужно регистрировать ИП. Процент налога при работе с физлицами составит 4%, с юридическими — 6%. Максимальный размер дохода в год — 2,4 млн рублей.
Патентная система идеально подходит тем арендодателям, у которых в собственности несколько объектов недвижимости, тем, кто работает с юрлицами, или тем, кто сдаёт недвижимость в аренду посуточно. Рассчитать примерную стоимость патента можно с помощью специального сервиса от ФНС.
Пример 1: Наталья имеет небольшой бизнес — сдаёт в аренду три квартиры в Москве. Сдавать квартиры по НПД она не может, так как сумма дохода с объектов превышает 200 тысяч рублей в месяц. Чтобы законно сдавать квартиры, Наталья должна зарегистрировать ИП.
ОСН предполагает много отчётности и обходится слишком дорого, УСН тоже требует больших вложений. А вот патентная система подходит лучше всего — собственнику не нужно заниматься учётом доходов и расходов, сумма налога фиксированная. Также есть возможность выбора действия патента, а это значит, его можно подстроить под срок аренды по договору.
Пример 2: у Ивана есть небольшой бизнес — он сдаёт в аренду коттедж, который снимают для вечеринок, свадеб, корпоративов и других мероприятий. Стоимость аренды за сутки начинается от 15 тысяч рублей, в сезон праздников цена поднимается до 30 тысяч рублей.
Средняя выручка в год составляет более 2,4 млн рублей, поэтому НПД ему тоже не подходит. В этом случае патентная система избавляет Ивана от необходимости вести учёт и переплачивать за налоги по ОСН или УСН.
Но у патентной системы есть и минусы:
- необходимость внесения части налога авансом;
- на размер налоговых выплат не влияют страховые взносы, которые отчисляются регулярно.
Поэтому прежде чем выбрать эту систему, рекомендуем посчитать предполагаемые доходы и расходы. Для тех, кто сдаёт один объект недвижимости стоимостью менее 200 тысяч рублей в месяц, скорее всего, больше подойдёт НПД (самозанятость).
Чтобы получить патент на аренду квартиры, нужно соответствовать таким требованиям:
- быть собственником недвижимости, которая будет сдаваться в аренду;
- иметь статус индивидуального предпринимателя.
Остальные требования касаются количества работников и суммы доходов, о которых мы уже упомянули выше. Если предприниматель планирует сдавать более одного объекта недвижимости, необходимо приобрести патент на каждый из них.
Чтобы сдавать квартиру без лишней головной боли, можно воспользоваться Яндекс Арендой — сервисом, которые делает процесс простым и комфортным. Мы сами проведём профессиональную фотосъёмку жилья, составим объявление, найдём подходящих и надёжных жильцов, а заодно будем контролировать, чтобы вы получали деньги в срок. Для собственников услуги полностью бесплатны.