«Участок с перепадом» - эта фраза пробуждает фантазию и рисует в голове красивые картинки необычных домов, ландшафтные террасы и шикарные виды на окружающий пейзаж. Проблема лишь в том, хватит ли на всё денег, ведь для нормальной эксплуатации «земли под наклоном» придется сразу же решить десятки неочевидных вопросов.
Участок с перепадом высот стоит дешевле
Если сравнивать базу предложений, то участки с уклоном действительно стоят дешевле, чем с ровным рельефом. Большинство покупателей лишены юношеского романтизма и настроены прозаически. Покупателей же «кривых» участков среди наших заказчиков можно четко разделить на две группы.
Первые не гонятся за ценой, для них главное – это локация, а наклонный рельеф – дополнительная опция, которую по завершении проекта можно превратить в изюминку. Такие люди готовы к дополнительным расходам и имеют солидный бюджет. Но их единицы, а тех, кто готов специально купить участок с перепадом, чтобы реализовать свои фантазии можно вообще пересчитать на пальцах руки фрезеровщика.
Вторые пытаются на всем экономить, и их, к сожалению, большинство. Такой покупатель выбирает из двух участков равной площади более дешевый, даже не задумываясь, к каким дополнительным расходам это приведет.
Первый сюрприз: обязательная геодезия и геология
В случае с ровным участком вся геодезическая работа сводится к простому выносу границ и определению пятна застройки, что стоит около 10 тысяч рублей (в среднем 1000 рублей за точку). Геологическими исследованиями в большинстве своем застройщики пренебрегают. Для частного дома это действительно не является острой необходимостью. Теперь давайте представим, что у нас участок с серьезным перепадом.
Во-первых, здесь необходима подробнейшая топосъемка. Длина стандартной геодезической рейки для нивелира составляет 4-5 метров. Если участок имеет перепад более пяти метров, то приходится делать промежуточную привязку высот и выполнять максимально подробную съемку. Вместе с отрисовкой 3D-модели рельефа только эта работа стоит 15 тысяч рублей. Причем, в процессе реализации проекта требуется ее неоднократный повтор, поскольку при земляных работах и перемещении грунтов точки сбиваются. Мы предлагаем заказчикам забетонировать геодезическую мачту из стальной трубы, на которую наносим вертикальные отметки проекта, и от нее же восстанавливаем потерянные угловые точки.
Во-вторых – геология. В данном случае обязательна. Фундамент дома по всей своей площади должен опираться на грунт, имеющий одинаковую несущую способность. Но на участке с уклоном слои породы расположены, как правило, не горизонтально, а повторяют рельеф.
Поэтому нужно четко представлять, на какую глубину надо выбирать грунт, какой предстоит объем земляных работ и сколько инертного материала потребуется на замещение разработанной породы.
Оправдано сделать эскизную 3D-модель дома, затем определить оптимальную посадку с учетом топосъемки и разрешенного пятна застройки.
Второй сюрприз: затраты на проектирование
Обычно типовые проекты домов, реализуемые архитектурными бюро, вообще не содержат фундамента, а стартуют от «нулевой» отметки. Потому что это типовые дома для типовых участков, а фундамент выбирается опционно. В случае с перепадом, на фундамент приходится львиная доля расчетов по конструктиву. Потому что:
Во-первых, в вашем доме появится этаж, частично зарытый в землю. А это ведет к дополнительным работам по проектированию нагрузки на боковые стены, их утеплению и гидроизоляции, а также водоотведению.
Во-вторых, с высокой долей вероятности, потребуется комплекс работ по проектированию подпорных стен, без которых просто невозможно начать строительство самого дома из-за насыпных грунтов.
В-третьих, существенно усложняется работа по проектированию внешних сетей: вода и канализация. Представьте, что участок имеет наклон от улицы, где проходит городская канализация, к которой вам хотелось бы подключиться. Если первый этаж вашего дома находится ниже уровня дороги, то с подключением его к сетям водоотведения возникают большие вопросы.
Не менее сложно обстоит вопрос и с водоснабжением, особенно если речь идет о скважине.
Но самое неприятное и для заказчика, и для исполнителей, то, что нельзя заранее даже приблизительно определить сметную стоимость строительства. И часто после разработки проекта и подсчета сметы заказчик хватается за голову и начинает удешевлять, упрощать и оптимизировать. Все подобные переделки и перерасчеты – это дополнительные затраты, а мы еще даже не начали строить дом. Возникают даже такие банальные сложности, как проектирование входной и въездной групп.
Третий сюрприз: объемы перемещения грунтов
Будьте готовы к большим сюрпризам. В 50% случаев хороший кубовый экскаватор даже не может самостоятельно заехать на участок. Если справа и слева соседи, то у него просто нет места для маневра. Приходится либо работать с «миниками», но они малопроизводительны, либо вызывать тяжелый кран и опускать кубовик на место работы, а это все деньги заказчика. Далее, разрабатываемые грунты надо куда-то складировать, и поверьте, их будет очень много. Продородка отдельно, технические грунты отдельно. Нередко приходится прибегать к услугам утилизации грунта.
Четвертый сюрприз: дороги и логистика
Участки с уклоном не возникают на равнинах, а являются частью горного или холмистого ландшафта с плохими подъездными путями. Будьте готовы переплатить за логистику. Некоторые перевозчики просто отказываются ехать, когда узнают адрес. Особенно остро стоит вопрос с доставкой бетона миксерами – мало кто хочет добивать подвеску дорогих большегрузов, когда вокруг и так полно заказов. Не стоит забывать и про логистическое плечо. Нередко бетон в миксере доезжает до объекта на пределе своей годности и у строителей очень мало времени, чтобы принять его и уложить в опалубку.
Пятый сюрприз: непогода во время производства работ
Погода может доставить массу проблем, особенно если идут земляные работы и еще не выполнены противооползневые мероприятия.
Случай 1
Участок имел перепад 3,5 метра, нижняя точка – въездная группа. Заказчик решил его выровнять в уровень дороги, то есть основная выборка грунтов происходила по задней границе. Но у соседа по этой границе стоял недостроенный дом в пределах законного отступа. После разработки котлована пошли проливные дожди, которые привели к оползню. Угол соседского дома просто повис в воздухе на высоте 3,5 метра. Пришлось экстренно применять противооползневые мероприятия: завозить ФБС блоки, формировать временную подпорную стену, обваривать дом соседа швеллерами, монтировать упоры и профильные трубы.
Случай 2
Участок расположен ниже дороги и имеет перепад шесть метров. После разработки котлована вплотную к дороге и заливки фундамента была залита подпорная стена, являвшаяся одновременно стеной цокольного этажа и расположенная в метре от границы участка (допустимый отступ). Стена была еще не готова к засыпке, отсутствовали утепление, гидроизоляция и перехватывающий дренаж, когда снова пошли дожди. Дорога просто начала сползать в котлован. Укрепление из деревянных щитов было сметено сразу же, а на профессиональное раскрепление заказчик не выделил денег. Пришлось снова применять экстренные меры: винтовые сваи и блоки ФБС, чтобы стабилизировать дорожное полотно.
Случай 3
Участок ниже дороги на склоне холма, еще ниже – участок соседа. Когда мы выполнили полную расчистку и разработку грунтов, сразу предложили соседу залить по границе подпорную стену в проектной отметке два метра. Сосед ответил: «вам надо, вы заливайте, я в этом не участвую». Снова пошли дожди, и если раньше наш участок, будучи заросшим, просто поглощал воду с дороги, то теперь превратился в русло горной реки. Вся вода пошла вниз к соседу, смыла грядки, нанесла глины и камней, унесла кучу песка и наделала массу других мелких неприятностей.
А все это – незапланированные затраты. Между голым участком на склоне и красивой картинкой построенного дома может пройти не один сезон, а стройка очень зависит от погоды.
Стоимость строительства
Ваш дом однозначно уже подорожал на увеличении затрат на проектирование, земляные работы, логистику и т. д. Теперь поговорим о сверхзатратах на стройку.
Во-первых, в вашем доме появится цокольный этаж либо очень мощный фундамент, впустую засыпанный грунтом.
Во-вторых, обязательно появятся подпорные стены, как по границе участка, так, возможно, и по самому участку, если перепад очень велик и требуется террасирование ландшафта. В среднем в наших реалиях, чтобы выйти из земли на нулевой уровень требуется от 2 до 3 млн. рублей.
В-третьих, сам ландшафт, равно как и уход за ним тоже выйдет дороже. Такому дому обязательно потребуется качественная дренажная система, которая будет работать как часы. Ведь не стоит забывать, что нижняя часть дома у вас «зарыта в землю» и воду нужно отводить.
Добавьте к этому дополнительные заморочки с внешними сетями, а также устройством входной и въездной зоны, и вы поймете, что сэкономленные на покупке участка деньги с лихвой поглотила стройка.
Подытожим
Участок с уклоном – это действительно интересно и красиво. Такой ландшафт позволяет создавать уникальные, ни на что не похожие дома. Но если отбросить патетику, то просто поверьте – это простор для творчества… архитектора, а также оплачиваемый объем работ для конструктора. Это им он нужен для портфолио реализованных проектов. Если вы далеки от архитектуры, если бюджет ограничен и вам нужен просто дом, лучше изначально не связываться с участками на склонах. Либо вы точно должны понимать, что на ваши «хотелки» хватит денег.
А вы об участках на склонах что думаете? Приходилось иметь с ними дело? Поделитесь своим опытом!
