Майские нововведения в сфере градостроительства возвестили закат эпохи микрожилья. В середине месяца столичные власти ввели запрет на создание квартир площадью менее 28 м². Тем самым чиновники в лице Москомэкспертизы фактически поставили крест на одном из наиболее популярных форматов в первичном сегменте — студиях. Аналогичную практику постепенно подхватывают другие регионы России. Так заимевшие в последние годы огромный спрос малогабаритные помещения постепенно уходят в прошлое. Как это отразится на рынке жилья и апартаментов, с моей точки зрения — читайте ниже.
Суть запрета
Как следует из письма Москомэкспертизы от 15 мая, московская администрация прекращает практику согласования проектов ЖК с однокомнатными квартирами площадью менее 28 м². Такие минимумы для «однушек» установлены СНиПом о многоквартирных жилых зданиях от 2003 года. Примечательно, что в этом своде правил начала века указанные площади фигурируют как «рекомендуемые». Тогда государство официально допустило отклонение от предлагаемого стандарта. В последующие годы этой лазейкой активно пользовались застройщики жилых комплексов и какое-то время продолжат пользоваться, но уже не в Москве.
Столичная мэрия сменила рекомендательный характер норм на обязательный и предупредила девелоперов:
Отныне в случае нарушения норматива им выдадут отрицательное заключение на проект. Исключение предусмотрено для объектов, которым по состоянию на 7 мая 2024 года уже дали зеленый свет.
Новые требования стали ответом на указ президента от 7 мая. В своем документе Путин призвал повысить доступность новостроек и обеспеченность жильем россиян из расчета не менее 33 м² на человека к 2030 году и не менее 38 м² к 2036 году. Сегодня на одного жителя страны в среднем приходится 27-28 м².
Вслед за Москвой в закреплении жесткого норматива подтягиваются другие регионы. О введении аналогичного запрета в Ленобласти вскоре заявил губернатор Александр Дрозденко. А в Свердловской области аналогичную практику применяют с начала года. В Гильдии риелторов России уже сделали вывод, что такая картина в обозримом будущем распространится на остальные субъекты РФ.
Избежать китайского сценария
В последние пять лет доля жилых помещений площадью до 28 м² заметно росла на рынке. В Москве, по данным Циана, она увеличилась с 4% в 2019 году до 16% в 2023-м. Как подсчитали аналитики «Этажей», сегодня доля микрожилья в столице от общего числа «однушек» и студий достигает 28%. Средняя площадь подобных лотов составляет 25 м², уточняют специалисты «Метриума».
Указанная для Москвы доля такого жилья ставит мегаполис лишь на четвертое место в стране. Верхнюю строчку в российском рейтинге удерживают Петербург и Ленобласть — 33% от общего объема. Иными словами, каждый третий лот на первичном рынке в обеих столицах не дотягивает по квадратуре до установленного норматива. Средняя цена микростудий в Москве, согласно подсчетам «Мира квартир», достигает 8,3 млн рублей, а в Петербурге — 5,6 млн.
Подавляющее большинство ЖК с малогабаритными лотами вводят в эксплуатацию такие крупные группы компаний, как ЛСР, «Самолет» и ПИК. Мотивация застройщиков понятна. Можно продавать московскую квартиру в новостройке метражом 45 м² за условные 20-23 млн. А можно реализовать три мини-студии по 15 «квадратов» общей стоимостью 25 млн. Тем более что по мере удорожания «первички» спрос на такие жилплощади и даже каморки менее чем на 10 м² в крупных городах год от года растет. Люди с малым и средним достатком подчас не состоянии позволить себе что-то большее.
В сложившейся ситуации можно понять и органы власти. Если не утвердить нижнюю планку квадратуры сейчас, через годы при условии сохранения высоких цен на жилье в новостройках можно дойти до массового появления ЖК с квартирами подобно китайским. Сегодня в Поднебесной студии площадью 18 м² считаются нормой. Более того стремительно набирают популярность так называемые наноквартиры метражом вдвое и даже втрое меньше.
В КНР это вызвано в первую очередь дефицитом жилья при большом количестве населения. В России же главная причина состоит в неоправданно завышенных за последние четыре года ценах на «первичку» при отстающем от темпов инфляции росте уровня доходов населения. Государство само создало такие условия в экономике и на рынке жилья и теперь принимает попытки исправить положение. Осталось понять, к чему это приведет.
Что в результате?
Более 50% российских застройщиков уверены, что запрет на строительство квартир площадью менее 28 м² не решит проблему доступности жилья. Такой результат по итогам опроса компаний приводит информагентство «Движение.ру». С этим мнением можно согласиться: запретом на микростудии чиновники не удешевляют остальные квартиры в новостройках.
Но куда интереснее два других вывода половины опрошенных.
Во-первых, участники исследования допускают возможный рост среднего чека покупки такой недвижимости. А во-вторых, они уверены, что отказ от малогабаритных квартир может снизить инвестиционную привлекательность жилья.
Добавлю от себя: снижение инвестиционной привлекательности вполне вероятно и для псевдожилья, то есть несервисных апартаментов. Уничтожение микроформата в жилом секторе подстегивает интерес покупателей к небольшим апартаментам. Поскольку на квазижилье новые требования к квадратуре не распространяются. К тому же апартаменты в силу принадлежности к коммерческому фонду традиционно стоят на 15-20% дешевле квартир за счет частого отсутствия в их случае прилегающей социальной инфраструктуры — школ, детсадов и поликлиник.
Отсюда при сохранении интереса покупателей к маленьким студиям я ожидаю скачок спроса на апартаменты среди желающих лично в них проживать. В итоге такие мини-студии начнут постепенно выпадать из сегмента доходной недвижимости. Их все чаще станут приобретать не инвесторы для сдачи в аренду, а будущие жильцы.
Позже указанное выпадение дополнительно подстегнет рост цен. После скачка спроса этот сегмент вскоре подорожает по крайней мере на 10-15%. За счет чего снизится арендная доходность таких помещений. И, как следствие, — интерес со стороны инвесторов.
Возросший в начале спрос среди жильцов на апартаменты со временем упадет по той же причине роста цен. Удорожание даже на 10-15% сделает эти лоты сопоставимыми по цене с однокомнатными квартирами площадью от 28 м². Только в отличие от апартаментов в квартире оформляется не временная, а постоянная прописка, и есть доступ к социальной инфраструктуре.
Псевдожилье начнет год от года терять спрос как среди инвесторов, так и среди покупателей для собственного проживания. Если только строители апарт-комплексов не начнут демпинговать, старательно сдерживая рост цен.
Введенный органами власти запрет может стать существенным шагом для долгожданного разграничения форматов помещений под проживание и извлечение дохода. Поскольку на фоне падения интереса к квазижилью все большую популярность среди инвесторов будут приобретать сервисные апартаменты.
Этот вид помещений рассчитан не на постоянное проживание, а на сдачу в аренду туристам. В том числе — на минимальное количество суток. Как сегмент гостиничной недвижимости микростудии смотрятся к месту и пользуются популярностью среди российских путешественников. Краткосрочная аренда юнитов в апарт-отелях может приносить их собственникам до 12-14% годовых. В частности, такую доходность по итогам 2023 года демонстрировали петербургские апартаменты производства Inreit.
Ознакомиться с актуальными предложениями для инвесторов можно на сайте компании.
Однако помимо Inreit на рынке работает масса других компаний схожего направления. Как грамотно выбрать апарт-отель для вложения с максимальной выгодой, я рассказывал в этом материале. А о том, как не вложиться в псевдоотель с минимальной доходностью и ликвидностью, читайте здесь.