Основная задача Банка России — обеспечивать стабильность финансовой системы и снижать риски на рынке капитала. Но как быть, если часть этих рисков вольно или невольно порождает сам регулятор? В надежде удержать баланс между уровнем инфляции и темпами экономического роста ЦБ придерживается отработанной тактики попеременного ослабления и ужесточения денежно-кредитной политики. Вместе с тем в последние четыре года ключевые решения ведомства Эльвиры Набиуллиной выступают одним из драйверов роста цен, снижения доступности недвижимости для россиян и затруднения условий для инвестирования в этой сфере. Как действия Центробанка влияют на рынок недвижимости? И к чему готовиться инвестору в ближайшей перспективе? Об этом читайте ниже.
ЦБ и инфляция
Темпы экономического роста и уровень цен в стране главным образом определяет баланс спроса и предложения на рынке. Для управления спросом и нормализации этого баланса, государство проводит монетарную, денежно-кредитную политику – сокращает или наращивает количество рублей. Когда денег мало, падает уровень жизни. Когда слишком много, то есть объем денежной массы превышает количество товаров – деньги обесцениваются. Чтобы сохранить прежний уровень прибыли во время обесценивания национальной валюты, производители товаров повышают цены. Так растет инфляция. Монетарная политика призвана поддерживать инфляцию на отметке 4% в год – оптимальной для РФ с точки зрения уровня жизни населения и уровня развитии экономики.
Главный инструмент денежно-кредитной политики – ключевая ставка. Утверждением ее курса заведует Банк России. Это процент, под который коммерческие банки берут в ЦБ кредиты и размещают депозиты. Чем ниже КС, тем дешевле деньги достаются банкам и тем ниже они устанавливают для клиентов ставки по кредитам и депозитам. Соответственно, чем выше КС – тем выше ставки банков.
С повышением ставки люди чаще вкладывают, реже берут кредиты и меньше тратят. Уменьшение трат ведет к снижению покупательского спроса и, как следствие, к снижению цен на товары и услуги. С другой стороны, высокая ставка тормозит развитие экономики. Поскольку бизнес, включая все отрасли промышленности, с меньшей охотой берет кредиты в период высоких процентов.
Такие качели мы наблюдаем из года в год: Центробанк то снижает, то повышает ставку в зависимости от изменчивости экономической ситуации. С сентября 2022 года КС десять месяцев держалась на отметке 7,5%. Это помогло восстановить экономику с момента начала нового кризиса на фоне СВО. Неизбежным следствием послабления денежно-кредитной политики стал разгон инфляции. В результате за последующие пять месяцев регулятор пять раз поднимал ставку и остановил на уровне 16%. Там же КС остается и на момент публикации этой статьи. Как видно, регулятор не спешит с ее занижением. Чем это хорошо и чем плохо для рынка недвижимости?
Следите за руками
«Высокой ставкой Центробанк защищает реальные доходы граждан, – заявила недавно глава ЦБ Эльвира Набиуллина. – Инфляция сильнее всего залезает в карманы небогатых людей. Потому что цены на товары первой необходимости ускоряются в первую очередь», – сказала чиновница. Действительно, поддержание благосостояния населения, с одной стороны, – благоприятный фактор для рынка. Однако одного удержания ключевой ставки на высоком уровне для этого мало. Тем более, что у такой политики есть обратная сторона для сферы недвижимости.
Как я писал в выше, в период высокой ставки бизнес кредитуется под невыгодные проценты. Такая ситуация не обходит стороной и подрядчиков. Из-за чего среди них увеличивается рост банкротств. Этот факт неделей ранее подтвердили в Госдуме при обсуждении текущей монитарной политики. При нехватке подрядчиков застройщики чаще сдвигают сроки сдачи объектов в эксплуатацию. Вероятность длительных задержек полезно учитывать покупателям квартир на первичном рынке. В особенности инвесторам – чем дольше ваш актив простаивает без дела, тем дольше период окупаемости и тем меньше доходность от последующей сдачи в аренду.
Главная же отрицательная сторона такой политики Центробанка – рост цен на первичном рынке. Поскольку застройщики тоже кредитуются под высокий процент и подолгу сидят без прибыли. По оценкам Дом.рф, до 95% проектов ЖК находятся на проектном финансировании. Иными словами, получаемые девелоперами деньги от продаж жилья замораживаются на период строительства. Лежащие на эксроу-счетах по три-четыре года деньги частично съедает инфляция. Чтобы сохранить привычный уровень доходов, застройщики создают искусственный дефицит предложения.
В результате больше 50% новостроек стоят пустыми, как отметили в Госдуме. А цены растут. И введенная в 2020 году с подачи ЦБ льготная ипотека этому только способствует.
Банк России инициировал программу льготной ипотеки в 2020 году как антикризисную меру. На первых порах она в самом деле оказалась спасением для покупателей квартир в новостройках. Но не нужно обольщаться и приписывать регулятору звание благодетеля. Программа льготной ипотеки принималась не для граждан РФ и не для застройщиков, а для банков. Схема ее работы проста: банки выдают заемщикам определенных категорий кредиты по сниженной ставке, а разницу банкам компенсирует государство.
На фоне высоких ставок по рыночной ипотеке и спасительных низких ставок по льготной скачок спроса на льготные ипотечные программы был неминуем. Только за 2023-й в России выдали 2 млн ипотечных кредитов на сумму 7,8 трлн рублей. Эти показатели в полтора раза превышают результаты предыдущего года. Для ипотеки с государственной поддержкой 2023-й стал рекордным: общая сумма льготных кредитов вдвое превысила показатель 2022-го и составила 4,7 трлн рублей. Итого 60% всех выданных в прошлом году ипотечных кредитов пришлось на льготные программы.
Столь же неминуемо за скачком спроса на льготную ипотеку последовало спекулятивное завышение застройщиками цен на «первичку». По данным Центробанка, к концу 2023 года разрыв цен между первичным и вторичным рынками достиг 44% при исторической разнице 10%. Сама г-жа Набиуллина назвала такой разрыв «очень большим» и попутно подметила еще один важный момент для инвесторов: «Это может создавать риски для граждан с точки зрения возможности продать жилье на вторичном рынке, когда на первичном рынке купили достаточно по высоким ценам это жилье».
Как отчиталась неделю назад чиновница, за четыре года с момента введения льготной ипотеки средние цены на первичные квартиры выросли вдвое. А доходы людей – примерно в полтора раза. Так что доступность квартир фактически снизилась.
Помимо неприподъемных цен льготная ипотека привела к рекордной закредитованности населения в 2023 году до 34,8 трлн рублей. Это на 5,7 трлн больше, чем годовой доход бюджета нашей страны. Число граждан, которые пользуются кредитными продуктами, достигло 50 млн, сказала глава ЦБ — 40% взрослого населения РФ.
«Рост ипотечного портфеля на 35% за год ведет и к подорожанию жилья, и к росту закредитованности граждан. Мы видим, что за последние два года в полтора раза увеличилась доля ипотеки людям с высокой долговой нагрузкой. И в четвертом квартале прошлого года почти каждый второй заемщик, 45%, получал ипотеку с перспективой, что на платежи ему придется тратить более 80% своих доходов», – сказала глава ЦБ.
Получается, что одной рукой ЦБ «защищает реальные доходы граждан», а другой в значительной степени снижает эти доходы, поскольку создает поле для спекуляций на рынке недвижимости. За политику регулятора и нечестную игру застройщиков в конечном счете расплачивается рядовой покупатель жилья.
Что дальше?
Сегодня Банк России в лице своей руководительницы заявляет, что для разрешения непростой ситуации на рынке недвижимости необходимо предпринять два важных шага. Первый шаг: снижение ключевой ставки для уменьшения закредитованности населения и повышения доступности рыночной ипотеки. Второй шаг: замена массовой льготной ипотеки адресной. Такие действия призваны сократить разрыв цен на первичном и вторичном рынках до привычного минимума.
Вопрос с грядущим снижением ставки более-менее ясен: «Если инфляция и дальше будет устойчиво замедляться, мы сможем снижать ключевую ставку в этом году, скорее, во второй половине года. Есть много факторов, которые заставляют нас быть осторожными, включая все еще высокие инфляционные риски», – отметила Набиуллина.
Будущее льготной ипотеки видится тоже вполне конкретно. По настоянию ЦБ, массовую программу свернут 30 июня. В связи с этим на рынке ожидается бум спроса на жилье из числа желающих вскочить в последний вагон. Для тех же, кто не успеет, останется еще ряд ипотечных программ с господдержкой: дальневосточная, арктическая, сельская, ипотека для IT-шников и наиболее массовая – семейная.
Главным же в этой истории остается вопрос: снизятся ли цены на первичном рынке? Г-жа Набиуллина предполагает, что да: «Застройщики за четыре года накопили неплохую финансовую подушку. За счет роста цен они кратно увеличили прибыль. Мы считаем, что у них есть возможности для сокращения цен на жилье».
Позволю себе заметить, что возможности не означают желания. Более того такие возможности имелись и раньше, но цены не снижались, а только росли. Для сбивания цен со стороны регулятора и Минстроя требуется нечто более действенное, чем предположения.
Полагаю, что в сложившейся ситуации застройщики с большой неохотой и довольно медленно приступят к удешевлению квартир. Этому поспособствует сдерживание роста себестоимости строительства и вышеупомянутая отмена массовой программы льготной ипотеки, которая отвадит с рынка существенную часть покупателей. Тем не менее до конца года существенных изменений на рынке ждать не приходится.
Инвестировать ли на этом фоне в недвижимость сейчас или выждать более подходящий момент – читайте в моей предыдущей статье.