В соответствии с действующим законодательством в области градостроительной деятельности, проектная документация (далее - ПД), получившая положительное заключение экспертизы и утвержденная заказчиком, необходима для получения разрешения на строительство объекта. Но непосредственно для начала строительства, производства строительно-монтажных работ (далее - СМР) необходима также рабочая документация (далее – РД), которая разрабатывается с целью реализации в процессе создания объекта капитального строительства технических решений, содержащихся в утвержденной – проектной документации.
Рабочая документация — это совокупность текстовых и графических документов, обеспечивающих реализацию принятых в утвержденной ПД технических решений объекта капитального строительства, необходимых для производства, строительных и монтажных работ, обеспечения строительства оборудованием, изделиями и материалами и/или изготовления строительных изделий. В состав РД входят основные комплекты рабочих чертежей, спецификации оборудования, изделий и материалов, сметы, другие прилагаемые документы, разрабатываемые в дополнение к рабочим чертежам основного комплекта.
РД может разрабатываться как после утверждения ПД, так и одновременно с разработкой ПД. В рамках данной статьи рассматриваются вопросы, связанные с управлением стоимостью строительства при последовательной разработке ПД и РД.
РД должна соответствовать решениям, принятым в прошедшей экспертизу и утвержденной заказчиком ПД. Объем, состав и содержание РД должны определяться заказчиком в зависимости от степени детализации решений, содержащихся в ПД, и указываются в задании на проектирование. При этом, зачастую, вследствие сжатых сроков проектирования и недостаточности исходных данных на стадии разработки ПД, на этапе разработки РД и производства СМР выявляются нестыковки, ошибки и «белые пятна» в утвержденной ПД, требующие ее корректировки, в т.ч. в части изменения сметной стоимости строительства объекта. При отсутствии контроля такие изменения могут привести к непрогнозируемому увеличению бюджета проекта, что свидетельствует о недостаточной проработке проектных, технических и организационных решений по проекту на стадии разработки проектной документации и не может являться приемлемым для заказчика или инвестора. Это обстоятельство подчеркивает особую значимость стадии проектирования для комплексного процесса управления стоимостью строительства. На основании сметной стоимости строительства, определенной в сметной документации по результатам разработки и утверждения ПД, формируется начальная (максимальная) цена контракта на строительство объекта при осуществлении подрядных торгов и окончательная цена контракта после его заключения. Как правило, увеличение стоимости строительства в процессе исполнения контракта на строительство возможно только при наличии серьезных оснований (например, изменение общей экономической ситуации в стране или наличие серьезных ошибок при определении и учете объемов и стоимости работ). Для контрактов, реализуемых с использованием бюджетных средств, изменение цены контракта (как и прочих существенных условий) возможно только в исключительных случаях.
Таким образом, основной задачей управления стоимостью строительства на стадии разработки РД является контроль изменений и удержание стоимости в пределах, установленных при утверждении ПД. Задача осложняется тем, что ее решение связано с необходимостью координации между участниками инвестиционно-строительного проекта, взаимодействующими на данной стадии – заказчика-застройщика, проектной и подрядной организации, а также поставщиков оборудования и материалов.
Целью данной статьи является определение системы методов и инструментов, применение которых позволит участникам инвестиционно-строительного проекта уменьшить степень неопределенности при определении стоимости строительства на стадии разработки РД и обеспечить эффективный контроль, прогнозирование и минимизацию изменений стоимости. Приведенные в статье методы и инструменты управления стоимостью предназначены для применения, прежде всего, заказчиками-застройщиками, осуществляющими общее управление инвестиционно-строительным проектом. Вместе с тем, применение данных инструментов целесообразно также и другими участниками инвестиционно-строительного проекта в ходе своей обычной деятельности.
Основные инструменты, применяемые участниками инвестиционно-строительного проекта в целях управления стоимостью строительства на стадии РД, можно разделить на три группы:
- организационные инструменты;
- методические инструменты;
- технологические (цифровые) инструменты.