Ипотека – способ приобретения жилья, стоимость которого на данный момент многократно превышает накопления покупателя. Использование ипотечного кредита позволяет стать собственником квартиры или дома, внеся сравнительно небольшой первоначальный взнос, а затем ежемесячно выплачивая остальную сумму равными платежами в течение нескольких лет и даже десятилетий. Возможно и досрочное погашение ипотеки: например, одной большой суммой или периодически внося более крупные платежи, чем требуется по договору.
Преимущества ипотеки
В Москве и крупных городах, где стоимость жилья очень высока, ипотека выступает привлекательной альтернативой съёму, особенно для приезжих. Как правило, ежемесячный ипотечный платёж несколько превышает стоимость аренды аналогичной квартиры, однако этот вариант имеет свои преимущества:
• Ипотечник, в отличие от арендодателя, защищён от повышения арендных платежей. Инфляция работает в его пользу.
• Ипотечное жильё находится в собственности покупателя (на него накладывается обременение, не позволяющее продавать без разрешения банка и иными способами отчуждать недвижимость, но это всё равно собственность купившего).
• Для приезжих из других регионов и стран ближнего зарубежья ипотека – гарант спокойной жизни без регулярных переездов и поисков жилья в мегаполисе. Это особенно актуально для тех, кто прибыл в Россию из Кыргызстана, Таджикистана, Узбекистана и сталкивается с дискриминацией при выборе арендного жилья. К тому же ипотечное жильё автоматически решает вопрос с постоянной регистрацией.
• Если возникнет форс-мажорная ситуация (пожар, ураган), то ипотека гасится страховой компанией. Страхование недвижимости при оформлении договора – требование закона. Дополнительно – уже по желанию – можно застраховать жизнь и здоровье.
• При возникновении трудностей с оплатой (если ситуация не входит в страховые риски), с банком гораздо проще договориться о кредитных каникулах и рефинансировании, чем с арендодателем. Банки не заинтересованы в отъёме и продаже залогового жилья – им выгоднее, чтобы заёмщик вернулся в график платежей. Поэтому через месяц-два после задержки платежа банк семью заёмщика из квартиры не выгонит. А вот арендодатель – запросто.
• Если арендные платежи уходят «в никуда», или, как часто говорят, «чужому дяде», то каждый ипотечный платёж – это вложение в собственное имущество.
Что можно купить в ипотеку
Ипотечные кредиты в России выдаются на следующие виды жилья:
1. Квартиры в новостройках – первичное жильё («первичка»). На этот тип жилья распространяются льготные программы господдержки, субсидирование от застройщиков. Поэтому у многих банков на «первичку» – сниженная процентная ставка.
2. Квартиры и комнаты на вторичном рынке жилья («вторичка»). При выборе такого жилья необходимо учитывать требования банка, касающиеся его качества – например, не получится купить комнату в аварийном бараке. Также требуется проверка юридической чистоты недвижимости, так как объекты на вторичном рынке могут быть с сомнительной историей. Существуют услуги, гарантирующие возврат средств при возникновении подобных проблем – например, при оформлении сберовского пакета «Домклик» и заказе юридической экспертизы.
3. Гаражи и машиноместа. Например, покупая квартиру в жилом комплексе, где есть собственный подземный паркинг, можно взять ипотечные кредиты на оба объекта. В Сбербанке можно оформить одну комплексную ипотеку.
4. Дом или участок под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Тут есть важный нюанс: участок и дом являются разными кадастровыми объектами, право собственности на них оформляется по отдельности. Но при оформлении ипотеки и участок, и дом должны быть оформлены на то же лицо. Ипотека на землю и здание оформляется комплексно. Если дом ещё не построен, банк одобряет проект у застройщика и перечисляет ему средства на строительство. Застройщик должен быть аккредитован в банке.
Какой потребуется первоначальный взнос?
Размер первоначального взноса (ПВ) составляет 15–30%. В 2024 году размер ПВ для льготных ипотечных программ был повышен с 20% до 30%.
В качестве ПВ можно полностью или частично внести маткапитал – с условием выделения долей в жилье всем членам семьи. Принимая это решение, следует оценить дальнейшие планы на распоряжение квартирой или домом, поскольку на продажу потребуется одобрение органов опеки.
В ряде случаев банк может потребовать более высокий взнос. В частности, если ипотеку оформляет иностранец – например, гражданин Кыргызстана, Таджикистана и Узбекистана, некоторые банки повышают размер ПВ до 50%. Например, такие условия действуют в банке ТКБ.
Оформление ипотеки без первоначального взноса возможно, но только если у покупателя имеется какое-то другое жильё, которое можно использовать в качестве залога.
Как повысить шансы и снизить процентную ставку на получение ипотеки
Зарплатный банк
В большинстве случаев проще всего оформить ипотеку в зарплатном банке – то есть в финансовом учреждении, куда работодатель перечисляет зарплату. Если вы самозанятый или ИП, таким банком становится тот, куда поступают доходы от вашего дела.
Банки более лояльно относятся к клиентам, которые на протяжении длительного срока (не менее полугода, лучше от года) получают зарплату на банковский счёт. Это делает потенциального заёмщика более надёжным в глазах кредитора. Не требуется и подтверждение доходов, что ускоряет принятие решения и оформление ипотеки, – ведь ваши финансовые возможности наглядно видны.
Более того: в зарплатном банке могут быть более выгодными условия кредитования. К примеру, Сбербанк снижает процентную ставку на 1%.
Стоит подчеркнуть, что для приезжих из стран ближнего Зарубежья очень важно продемонстрировать прозрачность доходов и стабильность их получения. Это ключевое требование банков, которым нужны гарантии платёжеспособности.
Субсидированные ставки и льготная ипотека
Это самые выгодные предложения на ипотечном рынке – значительную часть процентов за покупателя выплачивает застройщик или государство. Важные нюансы:
• Субсидированные ставки застройщиков и госпрограммы распространяются только на первичное жильё.
• В госпрограммах – например, в семейной ипотеке – могут участвовать только граждане Российской Федерации.
• Первоначальный взнос по льготным госпрограммам в 2024 году составляет 30%.
Разница в процентных ставках значительна. Так, если стандартная ставка в Сбербанке составляет 19,5% (18,5% при получении зарплаты на сберкарту), то ставка по IT-ипотеке 5%, по семейной 6%, по программе господдержки 8%.
Ипотека, субсидированная застройщиком, бывает ещё с более низким процентом: иногда это 1% или даже 0,1%. Правда, выбор в этом случае ограничивается одним или несколькими ЖК.
Исламская ипотека
Интересным инструментом является исламская ипотека, позволяющая приобрести жильё в рассрочку по нормам шариата. Начисление процентов в исламе считается грехом ростовщичества, поэтому такая ипотека набирает популярность у людей, живущих по традиционным канонам. В этой услуги заинтересованы жители Татарстана, Башкортостана, Северного Кавказа и других регионов России, где сильны исламские традиции, а также приезжие из ряда стран ближнего зарубежья – Таджикистана, Кыргызстана, Узбекистана.
Существует несколько типов исламской ипотеки:
• Мурабаха. Классическая рассрочка. Стоимость жилья при этом, скорее всего, будет несколько выше рыночной.
• Иджара – аренда с постепенным выкупом (можно сравнить с лизингом).
• Мушарака – совместное владение недвижимостью: объект принадлежит продавцу и покупателю, по мере выплат доля покупателя постепенно увеличивается и в итоге достигает 100%.
С 2023 года исламская ипотека тестируется в нескольких регионах России – в Татарстане, Башкортостане, Дагестане и Чечне. Соответствующий президентский указ, открывающий возможности для партнёрского финансирования ипотеки и исламского банкинга, был подписан 4 августа 2023 года.
Но есть возможность оформить мурабаху и в Москве. Такой вариант предлагает «Ак Барс». Первоначальный взнос для покупки квартиры в этом банке – от 15,01%, для приобретения дома и земельного участка – от 20%. Срок ипотечного кредитования – до 30 лет.
Топовые банки, выдающие ипотеку
Сейчас в России ипотечные кредиты выдают около 300 банков. Лидерами рынка являются Сбербанк, Альфа-банк и банк ДОМ. РФ.
Менее известные банки зачастую специализируются на отдельных категориях заёмщиков – со специфическими потребностями и особенностями кредитного профиля. Так, например, упомянутый «Ак Барс» будет интересен тем, кто хочет получить исламскую ипотеку. А Росбанк Дом, ТКБ и Ипотека 24 более лояльны, чем большинство других банков, к иностранным покупателям из ближнего зарубежья.
