Вы выбрали недвижимость и… что дальше? Как должно проходить юридически безопасное оформление сделки? Какие документы выдаются на руки покупателю на каждом этапе? Чтобы не попасть на мошенничество – стоит изучить процедуру заранее.
Шаг 1. Бронирование
Бронируем лот и вносим примерно ~ 5% от стоимости объекта. Обычно бронь возвратная, в отличие от других рынков, это удобно. Если передумали покупать или что-то пошло не так, мы ничего не теряем.
После внесения получаем документ под названием Booking Form. В нем фиксируются юнит, цена, и условия покупки.
Шаг 2. Первый взнос
В течение 2 недель после бронирования вносим первый взнос по инвойсу от застройщика – обычно 10-20% от стоимости лота и плюс регистрационный взнос в Земельный департамент. В Дубае и Рас-эль-Хайме регвзнос составляет 4% от стоимости недвижимости в Абу-Даби и Шардже 2%.
Все суммы и расчеты происходят в дирхамах ОАЭ, курс фиксированный: 3,65 дирхама за 1 доллар.
Шаг 3. SPA
Когда сделан первый взнос, можно заключать договора купли-продажи – SPA (Sale Purchase Agreement). Договор подписывается либо только в электронной версии, либо с отправкой оригинала на подпись почтой.
Шаг 4. Регистрация в Земельном департаменте
Все договоры SPA на недвижимость в ОАЭ обязательно регистрируются в государственном органе – Земельном департаменте соответствующего эмирата, в Дубае это Dubai Land Department. На этом этапе получаем Oqood – сертификат о собственности на строящийся объект.
Всем процессом оформления занимается застройщик, а готовый документ приходит на Email покупателя. Важно, чтобы в Oqood стояло именно имя покупателя, а не агента – случаи такого мошенничества были на рынке, так что все проверяем.
Шаг 5. Выплата рассрочки
Далее до конца строительства вносим платежи по рассрочке. Застройщик, согласно графику выставляет invoice, покупатель переводит средства. Способы оплаты действуют те же, что и в случае с первым взносом. Отправлять деньги лучше минимум за 2 недели до указанного в графике срока, чтобы не попасть на просрочку платежа из-за возможных задержек перевода из РФ.
Шаг 6. Приемка недвижимости
Когда объект готов, нужно принять недвижимость и получить ключи. В Дубае это называется Home Orientation и Handover.
Процесс проходит в два этапа. Вместе с представителем застройщика собственник осматривает все в квартире, проверяет каждую мелочь по отделке, мебели, если есть недочеты – вносит в акт осмотра. Застройщик устраняет их, а затем надо снова осмотреть квартиру. Если все в порядке, подписываем акт-приема передачи, получаем ключи и мастер-ключ от входной группы, вместе с представителем застройщика знакомимся с территорией комплекса.
Если покупатель не в Дубае, принять недвижимость может его представитель по доверенности.
Мы в Ageeva Real Estate выполняем Home Orientation и Handover для своих клиентов. У нас большой опыт приемки недвижимости в ОАЭ, мы точно знаем куда смотреть, как общаться с каждым конкретным застройщиком и максимально быстро и качественно осуществляем приемку.
Шаг 7. Оформление собственности
После того как акт подписан и ключи получены, можно оформлять Title Deed – свидетельство о собственности на ГОТОВЫЙ объект взамен Oqood. Этим занимаемся застройщик, собственник получает готовый документ.
Но есть момент! В случае пострассрочки – при получении ключей выдается Pre Title Deed – то есть предварительное право собственности, а полноценное свидетельство уже после полной выплаты рассрочки.
Далее подключаем воду и электричество: открываем счет у оператора этих услуг. Это также можно поручить агентству – по доверенности.
После этого можно открыть счет и карту в местном банке, оформить визу резидента.
Напомню:
- виза на 2 года с продлением доступна при покупке от $205 000
- золотая виза на 10 лет с продлением – при покупке от $550 000
Гид по резидентским визам в Дубае
Ну и финальный шаг – сдача в аренду
При долгосрочной аренде Ageeva Real Estate может взять на себя поиск арендаторов, оформление документов и контроль платежей, вам не придется ни о чем беспокоиться. Чистый доход инвестора от долгосрочной аренды (ROI) в зависимости от типа недвижимости, локации и проекта составляет ~7% годовых.
При краткосрочной аренде заключается договор с управляющей компанией, например Holiday homes, которая заточена именно на оказание этой услуги. Комиссия УК составляет 20-25% от арендной платы. ROI ~9-10%.
Напоминаю, все подробности по аренде я рассказала в прямом эфире на эту тему.
А если интересно, как проходят сделки в других странах, смотрите предыдущие материалы: