Остров Бали – одно из самых привлекательных направлений для инвестиций в недвижимость. Самая высокая в мире доходность от аренды – 15-17% годовых, постоянно растущий поток туристов и экспатов с запросом на комфортную недвижимость, фотогеничные пляжи и особый вайб Бали… Факторов привлекательности много. Но есть кое-что смущает покупателей – “путанное”, на взгляд российского инвестора, законодательство относительно собственности за землю. В этой статье разложим по полочкам все аспекты и приведем пошаговый план оформления сделки.
Как покупать будем? Формы собственности
В Индонезии распространены 4 основные формы собственности на землю и недвижимость, возведенную на ней:
- Hak Milik – безусловное право собственности, привычное для россиян, или freehold. Оно доступно только для граждан Индонезии.
- Hak Sewa – многолетняя аренда или leasehold. По сути, покупатель получает те же права: может распоряжаться недвижимостью, жить в ней, сдавать в аренду, перепродавать, передавать по наследству. Однако безусловным собственником останется продавец (при покупке не первичном рынке – застройщик), и все действия нужно согласовывать с ним. Leasehold оформляется на срок до 45 лет с возможностью продления. Так что инвестиционная недвижимость успевает многократно окупиться прежде, чем вернуться к застройщику или государству. А в случае передачи права новому покупателю или наследнику, срок обнуляется и отсчет идет заново. Сделка не регистрируется в госорганах, а только удостоверяется нотариально.
- Hak Pakai – право пользования. По сути – это тоже leasehold, но покупатель получает официально зарегистрированный именной сертификат, удостоверяющий его право. Суммарно можно продлить Hak Pakai на срок до 80 лет. Владеть по такой схеме можно только одним объектом.
- Hak Guna Bangunan – право застройки на данном участке земли. Предоставляется только юридическим лицам.
Большинство сделок по покупке с участием иностранцев подразумевают Hak Sewa или Hak Pakai.
Пошаговый план оформления сделки
Ниже – самая распространенная на практике схема покупки недвижимости у застройщика в Leasehold.
1. Договор бронирования
На этом этапе фиксируются юнит, цена и условия рассрочки и вносится депозит. Он составляет от $2000 в зависимости от застройщика и проекта, где-то сумма будет выше. Чаще всего эти деньги невозвратные, и если передумали покупать, с ними придется попрощаться. Но это общая практика, некоторые застройщики могут и возвращать депозиты, все зависит от проекта и конкретной недвижимости.
Подписывается договор электронно, так что задержек с почтой не будет.
Стандартная бронь действует 2 недели, за это время нужно успеть подписать документы и внести первый платеж.
2. Получение пакета документов и подписание договора
Как только застройщик получает сумму бронирования, он говорит:
- Инвест договор
- Документы на землю, подтверждение уплаты всех необходимых налогов
- Документы о застройщике и учредителях
После согласования покупатель подписывает договор – тоже в электронном виде.
3. Внесение первого взноса и выплата рассрочки
Застройщик выставляет инвойс на оплату, покупатель переводит нужную сумму (обычно – 30% от стоимости недвижимости).
Затем согласно графику покупатель выплачивает остальную сумму в рассрочку. Все расчеты идут в индонезийских рупиях, в доллар застройщик их переводит исключительно для того, чтобы инвестору было проще ориентироваться в суммах. Курс к доллару ~ 16000 рупий.
Если есть необходимость, на этом этапе вы сможете оформить резидентскую визу KITAS и открыть счет в местном банке
4. Оформление прав после ввода объекта в эксплуатацию
После того как объект введен в эксплуатацию, права Leasehold регистрируются в Земельном управлении (если право собственности подразумевает такую регистрацию). Возможно все сделать удаленно по доверенности. Все сделки в обязательном порядке проходят через нотариуса.
На этом этапе вносятся внести обязательные платежи:
- Налог VAT (НДС) 11%
- Плату нотариусу за оформление – 1% от стоимости недвижимости
5. Приемка недвижимости и получение ключей
Когда все формальности улажены, покупатель по акту принимает готовую недвижимость и ключи. По доверенности это может сделать за него агент или любой другой представитель.
6. Заключение договора на управление
Если цель покупки – доход от аренды, удобно сразу заключить договор с управляющей компанией застройщика. В договоре прописывается доходность (гарантированная или нет), пропорция, в которой распределяется общий доход от аренды между собственником и УК, график выплат, возможности для собственного проживания собственника и т.п. Если нет желания доверяться УК застройщика – это не проблема, можно самостоятельно искать арендаторов или обратиться к местным риэлторам.
А далее остается получать доход от своей недвижимости! Подробнее о доходности и всему процессу сдачи в аренду на Бали, а также в Таиланде, Омане и ОАЭ я рассказала в прямом эфире. Запись можно посмотреть у меня в Telegram-канале.