Покупка недвижимости на вторичном рынке – дело «щекотливое». Мы назовем вам только некоторые моменты, по которым сделку могут признать недействительной:
- Мошенничество.
- Мнимая сделка.
Договор купли-продажи подписали, а деньги не передали или не передана квартира по акту приема – передачи или дарение квартиры во избежание изъятия в связи с банкротством. - Притворная сделка.
Например, оформили договор дарения недвижимости, а по факту была купля-продажа (напомним, что дарение – сделка безвозмездная) и была передача денежных средств, сделки с занижением стоимости в договоре для ухода от налогов. - Если сторона договора была недееспособна.
- Сделка произошла под влиянием насилия, обмана.
- Сделку провели на невыгодных условиях – кабальная сделка.
- Сделка проведена без нужного по закону согласия третей стороны (например, супруги).
- В отношении имущества стоят ограничения.
- Нарушения в сделках с юридическими лицами.
Отсутствие согласия собрания акционеров на крупную сделку, дарение от юр. лица третьему лицу, отсутствие полномочий у представителя.
Срок исковой давности зависит от того, является ли сделка ничтожной или оспоримой.
Давайте разбираться!
Ничтожные сделки бывают мнимые и притворные.
Мнимая сделка та, которую совершили лишь для вида (например, лицо, которое будет признано банкротом оформляет дарение на родственника, чтобы избежать рисков потери недвижимого имущества, но при этом продолжает проживать и оплачивать коммунальные услуги за это жилье).
Притворная сделка та, которую совершили с целью прикрыть другую сделку – например, совершение сделки купли-продажи по цене, фактически превышающей указанную при заключении договора с целью ухода от уплаты налогов. Вот таких случаев на рынке полно. Помните, что при расторжении такой сделки вы получите ту сумму, которая указана в договоре.
Оспоримые сделки – сделки, нарушающие требования закона или правового акта.
Ничтожные и оспоримые сделки признают недействительными по решению суда. Последствия у ничтожных и оспоримых сделок общие: их стороны должны вернуть всё полученное по сделке.
А вот сроки исковой давности, применяемые к оспоримым и ничтожным сделкам разные.
Для ничтожных сделок – 3 года с момента, когда началось исполнение договора. А если иск подало лицо, которое не является стороной договора, то срок исчисляется с момента, когда лицо узнало об исполнении договора, при этом заявить требование надо не позднее 10 лет со дня исполнения договора.
А вот для оспоримых сделок срок признания их недействительными всего 1 год с момента, когда лицо узнало или должно было узнать об основаниях недействительности.
