Сдали квартиру недобросовестному нанимателю, который не вносит оплату и “кормит вас завтраками”? Что в такому случае нужно предпринимать? Рассказывает заместитель руководителя юридического департамента компании «Этажи» г.Москва Элен Лукьянова.
Арендатор не платит: что делать?
Первое, что рекомендуется сделать – это решить вопрос миром. Если эта мера не сработала, тогда вручите нанимателю претензию, в которой вы сообщите о выселении, указав на причины, способствовавшие этому. Если же в указанный в претензии срок жильцы не съехали, в таком случае необходимо обращаться суд с исковым заявлением.
Обратите внимание, что у судьи есть выбор между двумя вариантами:
- он может расторгнуть договор и выселить жильцов;
- либо дать им два месяца для уплаты долга и отказать в расторжении соглашения.
При принятии решения суд оценивает добросовестность нанимателя.
Помните, что если вы заключили договор, и он все еще действует, то арендатор имеет полное право проживать в вашей квартире до решения суда. Поэтому тщательно и подробно прописывайте в договоре найма все условия проживания, а также порядок досрочного прекращения арендных отношений и штрафные санкции, накладываемые на инициатора расторжения договора.
На какие законы можно опираться при попытках выселения без суда?
Если в договоре найма не прописаны условия, по которым вы можете выселить жильцов, то есть несколько общих оснований для расторжения договора аренды:
- согласно ст. 619 Гражданского кодекса РФ, жильца могут выселить при просрочке платежей за два периода, если срок договора аренды до одного года. Если срок договора больше, то просрочка платежей может составлять шесть месяцев;
- для того, чтобы выселить недобросовестных жильцов, придется обратиться в суд.
- обратите внимание, что ст. 687 Гражданского кодекса РФ говорит не просто о невнесении платежей, а невнесении их в срок. При этом собственник может не принимать частичную оплату и после второй просрочки обратиться в суд, чтобы расторгнуть договор аренды.
Как правильно составить договор аренды
В договоре аренды обязательно должны быть указаны следующие данные:
- Паспортные данные наймодателя и нанимателя.
- Данные о праве собственности на квартиру из правоподтверждающего документа.
- Срок договора. Обычно договор заключается на год, а затем продлевается.
- Ежемесячная арендная плата и дата ее внесения, каким образом будет происходить расчет.
- Условия повышения платы: например, раз в год.
- Условия оплаты коммунальных услуг, а также Интернет.
- Условия досрочного прекращения действия документа, когда договор можно расторгнуть в одностороннем порядке. Например, если квартирант отказывается платить аренду, или если собственник не сделал обещанный ремонт. Укажите, что квартиранты обязаны предупредить за месяц о том, что съезжают. В свою очередь, собственник жилья должен взять на себя такие же обязательства.
- Количество человек, которые будут проживать вместе с основным нанимателем.
- Опись имущества, которое находится в квартире: мебели и бытовой техники.
- Иные условия: возможность проживать с животными, условия посещения собственника итд.
“А что, если я не платил налоги?”
Если Налоговая служба установит факт неуплаты налога на доход от сдачи жилья, собственник обязан будет уплатить НДФЛ, который составляет 13% от суммы прибыли.
Если годовой доход от сдачи жилья более 5 млн рублей, то превышающая эту планку сумма будет облагаться по ставке не 13%, а 15%. Чтобы дело дошло до уголовной ответственности, сумма неуплаченного налога физического лица должна превысить 2,7 млн рублей за три года. Самое большое наказание может быть от одного до трех лет лишения свободы.
Если человек впервые нарушил закон, связанный с неуплатой налогов, то уголовная ответственность ему не грозит. Но оплатить налог, а также пени и штраф придется.
Как не рекомендуется действовать?
Ситуация с отсутствием платежей очень эмоциональная, и порой собственники жилья сами поступают незаконно:
- угрожают;
- применяют физическое насилие;
- вскрывают двери без полицейских;
- забирают ценные вещи;
- меняют замки.
Если вы решите подавать на арендатора в суд, то эти действия сыграют не в вашу пользу.
Как защитить себя при сдаче квартиры в аренду?
Сдача квартиры в аренду в Москве – это отличная возможность получения пассивного дохода. Однако при неправильной тактике этот бизнес может принести больше проблем, нежели дохода. Чтобы такого не произошло, соблюдайте наши рекомендации:
- Заключайте договор правильно.
- Платите налоги со сдачи квартиры в аренду.
- Берите залог.
- Обращайтесь в «Этажи» Москва. Наши специалисты смогут красиво презентовать квартиру и найти для вас максимально безопасного арендатора.