Всем привет! Меня зовут Александр Порывакин, я руководитель направления ФАКТ.ПРОМ и в этой статье я расскажу как мы разработали проект универсального производственно-складского здания, подходящего под задачи большинства производственных компаний.
В 2022 году мы приступили к реализации масштабного индустриального парка “КиевскоЕ-95” в Пушкинском районе Петербурга, на первой линии Киевского шоссе. Это уже третий наш индустриальный парк. На территории 81 гектар разместятся порядка 100 производственных и логистических компаний. Общий планируемый объем строящихся площадей - более 200.000 квадратных метров.
Территория парка зонирована на 3 части: 6 гектар под коммерческие объекты на первой линии, 40 гектар под самостоятельную застройку резидентами и 13 гектар под многофункциональный комплекс формата Light Industrial*.
*Light Industrial - современные многофункциональные здания производственно-складского назначения, разделенные на отдельные блоки (секции) с индивидуальными входными группами, воротами и возможностью выделения административной зоны для офиса или шоурума. Подробнее про все особенности нашего “лайта” мы писали в этой статье.
Комплекс Light Industrial мы строим сами, и поэтому к проектированию привлекли ведущих экспертов на российском рынке по комплексам такого формата. В результате нашей совместной деятельности в проекте отразились самые последние тенденции построения современной индустриальной среды.
Макет комплекса с проектной документацией находились в нашем офисе и постоянно привлекали внимание потенциальных резидентов, которые приезжали на переговоры по покупке участков в зоне самостоятельного строительства. После заключения контракта на покупку участка у нас часто просили контакты наших проектировщиков.
Самым распространенным запросом было проектирование зданий до 1500 кв.м. Это обуславливалось в первую очередь тем, что разрешительная документация на такое здание выдается в упрощенном порядке.
Но получилось так, что нашим проектировщикам не интересно браться за такой небольшой объем работы (например, для нас они проектируют комплекс зданий общей площадью около 60.000 квадратных метров).
Такая ситуация, в принципе, типична для всего рынка промышленного проектирования. Компании с хорошим опытом и портфелем заказов не хотят браться за небольшие проекты. Либо готовы это делать дорого в пересчете на квадратный метр, что, учитывая небольшие объемы стройки, становилось неприемлемо для заказчика.
Здесь пришла мысль — почему бы не разработать типовой проект здания до 1500 квадратных метров, который бы удовлетворял запросу большинства производственных компаний. Такой проект можно было бы использовать при строительстве нескольких зданий и стоимость проектирования разделить между ними.
Понятно, что любое универсальное решение может быть избыточно для какого-то конкретного предприятия, но ведь рано или поздно может возникнуть необходимость его продать или сдать в аренду. Эти избыточные решения (усиления под кран-балку, промышленные полы с нагрузкой 5 тонн, ворота с двух сторон и прочее), помогут получить наилучшую цену за счет востребованности у широкого круга потребителей.
К тому же в это же время мы разработали дизайн-код для всей территории парка, и хотелось бы, чтобы как можно больше наших резидентов построили красивые современные индустриальные здания.
В результате мы заключили дополнительное соглашение к основному договору проектирования и заказали проект универсального типового здания площадью до 1500 квадратных метров по нашему глубоко проработанному техническому заданию.
Размер участка и посадка
Участки в зоне самостоятельной застройки размежеваны в среднем по 0,5 га. Это позволяет оптимально разместить одно здание до 1500 кв.м. и обеспечить необходимую свободную площадь для пожарного проезда, парковки, зоны разгрузки/погрузки, озеленения, площадку открытого хранения сырья или готовой продукции, а также другие малые архитектурные формы и некапитальные объекты.
В случае необходимости строительства зданий большей площади можно объединять соседние участки.
Некоторые индустриальные парки в целях экономии повышают плотность застройки и выделяют на строительство зданий до 1500 кв.м. участки по 0,25-0,3 га. Как показывает дальнейший опыт эксплуатации, резиденты с такой плотностью застройки испытывают проблемы даже с заездом и разворотом большегрузного транспорта, не говоря уже о решении своих задач по открытому хранению и парковке.
Для предприятий, которым не требуется большая прилегающая территория, экономически более выгодным является размещение в зданиях формата Light Industrial, где нет большой прилегающей территории, но вопросы с подъездом большегрузного транспорта и парковками решены эффективно.
Внешний вид
Особое внимание при проектировании уделено архитектурным решениям в целях создания современной и привлекательной индустриальной среды для работников, клиентов и партнеров компании.
Разрабатывая проект внешнего вида здания, мы взяли за основу архитектуру Light Industrial и адаптировали ее к объекту меньшей площади, чтобы сохранить преемственность и поддержать единый стиль застройки.
Перед проектировщиками стояла задача — получить привлекательный внешний вид, но учесть стоимость применяемых решений. Применяемые материалы и технические решения должны быть унифицированными и недорогими. В результате кровля с парапетом и алюминиевые светопрозрачные конструкции парадного фасада существенно улучшают восприятие промышленного здания.
Цветовое оформление фасада и форма рельефа сэндвич панелей перекликаются с решениями, принятыми при строительстве комплекса Light Industrial.
Унификация материалов и решений. Использование типовых размеров.
В процессе разработки проекта нашим приоритетом было максимальное сохранение качества объекта без критического увеличения стоимости. Этого удалось достичь за счет использования типовых конструкций. Например, стандартные размеры шага колонн 6 метров, под этот размер всегда есть в наличии сэндвич панели стандартных цветов, которые можно дозаказать без задержек и очередей при ремонте или утрате в процессе строительства.
Использование типовых размеров также позволяет избегать обрезков и остатков в процессе выполнения работ. Это, во-первых, снижает затраты на материалы и, во-вторых, минимизирует расходы на вывоз и утилизацию строительных отходов.
Дополнительным источником оптимизации строительных затрат является применение элементов, деталей и узлов заводского изготовления. Например, колонны можно заливать на строительной площадке и ждать несколько дней, пока бетон наберет прочность. Или использовать готовые заводские железобетонные колонны, которые не будут тормозить процесс сборки здания. Также из-за отсутствия технологического простоя достигается экономия на привлечении автокранов и монтажных бригад. Поэтому мы сделали выбор в пользу готовых сборных элементов.
Технические решения
В проекте предусмотрены наиболее востребованные у производственных компаний технические решения, что обеспечивать его ликвидность при продаже или аренде.
Рабочая высота в здании - 8 метров. Это самый распространенный формат на рынке. Он позволяет не только организовать многоярусное хранение, но и при необходимости полноценно функционировать кран-балкам. При их установке рабочая высота будет более 6 метров и позволит вести погрузку в автотранспорт внутри здания. При этом нет излишней высоты, что экономит затраты за отопление.
Чтобы иметь возможность установки кран-балки грузоподъемностью до 5 тонн пришлось сделать усиленные колонны и фермы. Но это того стоит. Мы постоянно получаем обратную связь от производственных компаний, которые не могут найти подходящие площади с возможностью установки кран-балки. Конечно, эту проблему можно решить использованием козловых кранов, но их размещение требует сокращения рабочей зоны помещения. Не всегда это возможно там, где погрузочные ворота расположены близко к несущим стенам. Да и рабочая высота в этом случае тоже будет меньше.
В целях удобства заезда транспорта внутрь зданий для погрузки-разгрузки применены ворота увеличенной до 4,5 метров ширины. Это позволяет снизить риски повреждения стен, а также дает дополнительное место под прохода персонала, если автомобиль заехал частично.
В проекте заложены полы, способные выдерживать нагрузку до 5 тонн на квадратный метр, этого хватит не только для размещения станков с производственным оборудованием, но и для складирования продукции в несколько ярусов. После сдачи здания в эксплуатацию есть возможность выбрать требуемый вариант финишного покрытия пола.
Универсальность и гибкость
Для возможности оперативной адаптации нашего универсального здания под меняющиеся требования и условия рынка, а также к новым технологическим процессам мы заложили техническую возможно для его разделения на два блока. Это достигается за счет нескольких решений.
Во-первых, за счет наличия с двух противоположных фасадов здания входных групп и ворот с подъездными путями к ним. Как правило, собственники предприятий проектируют ворота и въезды в здание с одной или максимум с двух сторон, руководствуясь потребностями производственных процессов. По нашему же проекту собственник в дальнейшем сможет организовать перегородку и либо разделить своё производство на независимые цеха, либо сдать часть здания в аренду и никто не будет мешать работать предприятию владельца.
Использованием в нашем проекте ферм длиной 24 метра предоставляет практически безграничную свободу для планировки помещений без лишних коридоров и петляющих проходов по ним. Поэтому собственник сможет выбирать, где ту самую перегородку в здании размещать, и тем самым регулировать размер каждого отдельного помещения без потерь полезного пространства - которых было бы не избежать при наличии колонн.
Мы понимаем, что на современном предприятии под одной крышей вместе с сотрудниками рабочий профессий размещаются и офисные специалисты, поэтому важно уделять внимание и их размещению в том числе. Для этого мы спроектировали остекление здания таким образом, чтобы можно было построить антресоль под офисные помещения и разместить на ней персонал при достаточном естественном освещении. Чтобы эта антресоль была безопасна, мы заложили дополнительную прочность к нагрузкам на основной каркас здания.
Инженерное оснащение
Проектируя инженерные системы здания, мы максимально компактно скомпоновали технические помещения с узлами ввода для возможности свободной планировки и гибкой перестройки технологических процессов в производственной зоне здания.
Так как достаточно сложно на раннем этапе проектирования попасть под требования конкретных резидентов и арендаторов в части инженерного оснащения, а переплачивать за излишки никто особо не хочет, то в проекте мы закладываем базовое оснащение, достаточное для ввода здания в эксплуатацию. При этом резиденты смогут расширить обеспеченность здания энергоресурсами в зависимости от собственных нужд под конкретную деятельность.
Хочу отметить, что базовое оснащение нашего здания уже включает в себя довольно значительное количество систем и оборудования. Помимо общеизвестных и понятных всем системы электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, в наш базовый пакет инженерии дополнительно входят системы отопления, вентиляции и пожарной безопасности.
В части отопительной системы у нас предусматривается устройство газовых котлов наружного размещения с отоплением в административной части посредством двухтрубной тупиковой радиаторной системы отопления, а для производственно-складской части будут использоваться воздушно-отопительные агрегаты.
Для предотвращения пожара или минимизации потерь от него, в структуру нашей системы пожарной безопасности входят: люки дымоудаления, противопожарный водопровод, автоматическая пожарная сигнализация, а также система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре.
Мы также включили в базовый пакет систему естественной общеобменной вентиляции в производственно-складской зоне и принудительную систему вентиляции для технических помещений.
Все эти системы с необходимым оборудованиям уже включены в проект, будут построены и переданы собственнику объекта вместе с готовым зданием. То есть по факту, если у резидента нет экстраординарных и специальных требований к коммуникациям, то он сможет просто заехать в наше готовое здание и запустить в нем производство без потребностей в модернизации или устройстве дополнительных систем.
Благоустройство участка
К вопросу благоустройства и эффективного использования территории участка мы также подошли с глубокой степенью проработки. В проекте заложена минимально достаточная для ввода в эксплуатацию площадь твердых покрытий, чтобы, в случае необходимости, собственник мог разместить на свободных площадях участка дополнительные постройки и сооружения без разрушения дорогостоящего твердого покрытия. Тем самым удается еще и оптимизировать затраты при покупке.
В базовом исполнении мы сдаем объект с твердым покрытием, выполненным в асфальтовой крошке. Она дренирует поверхностные воды после дождей и оттепелей, а также обеспечивает защиту и сохранность участка в процессе эксплуатации и проезда автотранспорта по территории. В перспективе собственник сможет улучшить покрытие до асфальтобетона полностью на всей территории или в наиболее часто эксплуатируемых зонах.
Согласно проекту, по территории участка все внутриплощадочные сети, идущие от магистральных сетей парка до самого здания, прокладываются подземным способом - газовый трубопровод, водопровод, а также электросетевой и оптоволоконный кабель. Дополнительно на участке организован сбор ливневых стоков с кровли и твердых поверхностей во внутреннюю ливневую канализацию, подключенную к общей ливневой канализации всего индустриального парка с централизованной очистной системой. При этом для сбора хозяйственно-бытовых стоков на участке запроектировано устройство локального очистного сооружения (ЛОС) - отдельные канализационные ёмкости, стоки откуда вывозятся специализированными компаниями с операторами-ассенизаторами.
Стоит отдельно отметить, что некоторым предприятиям требуются площадки открытого хранения, и при наличии свободных мест на земельном участке можно эти площади использовать для складирования на открытом воздухе каких-то заготовок, материалов или техники - всего чему не страшны атмосферные осадки и перепады температур.
Выводы
В данный момент на территории парка выделены первые 4 участка, которые будут застраиваться заданиями по разработанному типовому проекту. Их можно будет купить на разных этапах строительства по договору купли продажи будущей вещи или купить/арендовать уже построенные.
Наши резиденты, которым понравился проект, могут заказать его строительство. В этом случае с ними заключается договор на услуги технического заказчика, где мы берем на себя все этапы: адаптация проекта, получение РНС, строительство и ввод в эксплуатацию. В результате резидент получает в собственность здание универсального назначения, построенное в нужный срок и по согласованной цене.
Возможно, конкретному потребителю не будут нужны какие-то излишние параметры (кран-балка, нагрузка на пол, устройство антресоли, панорамное остекление или что-то еще) и можно исключить их из сметы, переделав проект. Но если рассматривать затраты на строительство собственного производственного здания не как на необходимое зло, а как на инвестицию в индустриальную недвижимость, то незначительные вложения относительно основной стоимости строительства в будущем многократно окупятся. За счет того, что здание подходит широкому кругу потребителей, при необходимости можно его дорого продать или быстро сдать в аренду по хорошей ставке.
В любом случае выбор за вами. Желаю вашему бизнесу успеха и процветания.
Выбирайте свое место роста!
