Как выбрать квартиру на вторичном рынке.
Покупка недвижимости — ответственный шаг, требующий внимательного изучения всех нюансов: от выбора квартиры до оформления сделки купли-продажи. Очень часто бывает, что человек покупает квартиру один раз в жизни. Расскажу, на что обратить внимание при подборе жилья на вторичном рынке.
С чего начать выбор квартиры?
Покупатель не всегда точно знает, с чего начинать поиски нужной квартиры.
1.Всегда нужно начинать с четкого определения цели покупки:
- для себя (первая покупка, расширение площади, разъезд, переезд и тд)
- инвестиция (перепродажа, сдача в аренду)
- сохранение капитала.
2.После формирования цели формируются основные критерии выбора:
- жильё/апарты
- площадь
- количество комнат
- желаемый район
- тип дома
- инфраструктура
3. Изучите рынок квартир с помощью специализированных площадок недвижимости.
Уделите время выбору планировки и обратите внимание на порядок цен на квартиры с нужным для вас числом комнат. Так вы сформируете рыночную картину.
Наиболее распространённые типы планировок:
– Студия
– Изолированная
– Смежная
– Свободная планировка.
4.Наметьте бюджет, который вы готовы потратить на покупку жилья, исходя из ваших возможностей и рыночных цен на недвижимость. Часто приходится прибегать к ипотеке или к покупке одной квартиры через продажу другой.
5.Далее необходимо определить район покупки.
Выберите один или несколько районов для покупки квартиры. При выборе района обратите внимание на:
— транспортную доступность
Оцените время на дорогу.
— объекты инфраструктуры
Отталкивайтесь от важных для вас критериев и потребностей: магазины, аптеки, поликлиники, наличие парковочных мест, детских садов, школ и площадок.
— экологичность
Важный фактор, напрямую влияющий на здоровье человека.
- перспективы развития района (открытие станций метро,транспортных развязок, бизнес/жилая застройка, строительство парков, редевелопмент промзон, появление точек притяжения и тд. )
6.Далее определяем подходящий тип дома.
Какой тип дома выбрать для покупки вторичной квартиры?
Обратите внимание на технологии постройки дома, они напрямую влияют на его характеристики.
— Монолитный дом
Несущая функция возложена на каркас, а не стены, что позволяет без проблем сделать перепланировку квартиры. В таких домах, как правило, высокий уровень слышимости, но высокая теплоизоляция.
— Панельный дом
Особенностью постройки чаще всего становится высокая слышимость и теплопотеря.
— Кирпичный дом
Считается более качественным и дорогостоящим.
При осмотре выбранного дома обратите внимание на состояние здания и его придомовой территории.
Далее переходим к выбору самой квартиры.
Отбор района и типа дома помогают сузить перечень потенциальных квартир.
Обратите внимание на важные для вас параметры. Например, ими могут быть:
— площадь жилья
— площадь кухни
— число комнат в квартире, их размер и расположение
— количество и ориентация окон: вид из окна, солнечная ли сторона
— количество санузлов и их состав (совмещённые или раздельные)
Определите список квартир, подходящих под ваши критерии и запланируйте их осмотр.
На что обратить внимание при осмотре квартиры?
При просмотре квартиры не стесняйтесь задать все интересующие вас вопросы. Чтобы не забыть узнать о чём-то важном, составьте список заранее.
Что стоит проверить:
— свежесть ремонта
— напор воды
— состояние сантехники, труб, батарей, (присутствие ржавчины или протечек)
— состояние проводки
— следы плесени или грибка
— герметичность окон
— наличие нежелательных «соседей»: тараканов, муравьев и др
— соответствует ли квартира плану, не было ли несогласованных переустройств или перепланировок
Семь раз отмерь, один раз отрежь
Если вы нашли понравившееся жильё, не спешите покупать квартиру. Проверьте документы, чтобы обезопасить себя от неприятностей или мошеннических схем.
С какими ситуациями можно столкнуться:
— Приватизированная квартира
Если во время приватизации в квартире было прописано несколько жильцов, один из которых отказался участвовать в процессе, за ним навсегда остаётся право проживания.
— Участие в сделке купли-продажи несовершеннолетних или недееспособных людей
Суд может отменить сделку при оспаривании приобретения квартиры.
— Продажа квартиры, полученной в наследство
Если права собственности на квартиру вступили недавно, существует риск появления других наследников, а сделка по покупке жилья может быть оспорена.
— Продажа квартиры из-под залога. Тут важно проработать схему сделки с учётом требований залогодержателя, но при этом и свои интересы и риски учесть.
— Продажа квартиры по доверенности. Один из самых неприятных сюрпризов, которые может получить покупатель, — доверенность, оформленная незаконным образом. Это может привести к оспариванию сделки в суде и дальнейшему признанию ее недействительной.
Необходимо проверять срок действия доверенности, а также полномочия того, на чье имя она выдана. Бывали случаи, когда доверенность выдана с правом сдавать объект в аренду, а тот, кому выдана доверенность, пытается продать объект.
—Продажа квартиры, полученной по ренте. Рента — особый вид сделки, который предусматривает передачу недвижимости взамен на материальное обеспечение владельца до его смерти.
Во-первых, внезапно могут появиться родственники рентополучателя, которые оспаривают правомерность заключения ренты.
Иногда очень выгодные варианты по цене содержат в себе юридические риски Обязательно нужно проверить переходы права собственности за последние год-два. Если их много — это маркер того, что с квартирой не все ладно.
— Продажа квартиры с долгами по коммуналке.
Если долг по коммуналке висит на человеке, то долг по капремонту будет на квартире и новому собственнику придется его оплачивать.
Далее нужно перейти к проверке документов.
Документы, которые необходимо проверить перед покупкой квартиры:
- документ,по которому квартира приобреталась ранее;
- документы продавца: паспорт, свидетельства о рождении;
- свидетельство о праве собственности (до15.07.2016года)или выписка из ЕГРН/ЕГРП;
- документы из БТИ;
- разрешение органов опеки на сделку, если собственники несовершеннолетние;
- выписка из домовой книги;
- справка об отсутствии долгов по квартплате;
- нотариальное согласие супруга, если квартира является общей собственностью;
- свежая выписка из ЕГРН (проверить обременения и аресты);
- согласие залогодержателя, если квартира в залоге;
- справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, о том что собственник не состоит на учёте.
Помимо юридических нюансов, необходимо подстраховаться и от возможных скрытых неприятных сюрпризов, бытовая история квартиры (возможно квартира имеет дурную историю и репутацию) или, к примеру в доме проживают асоциальные соседи, такую квартиру будет сложно продать, да и жить там будет неприятно.
Переговоры и торг. Очень важный этап при покупки квартиры. Делая всё взвешенно и грамотно возможно удастся ни только отстоять свои интересы юридически, ведь со стороны продавца зачастую выступает матёрый риелтор, но и добиться существенных финансовых скидок.
Проведение самой сделки. Подготовка договора и сопутствующих документов, Банк, доступ к деньгам, проведение расчета, передача квартиры.
Всё это важно выполнить с учётом добросовестной сделки и интересов покупателя.
Ну и мой личный совет, входите в такой важный этап вашей жизни как покупка квартиры в сопровождении проверенного и грамотного специалиста. Именно это убережёт вас от возможных роковых рисков, сэкономит время, нервы, энергию и в конечном итоге деньги, ведь грамотный специалист направит туда, где лучше, выгоднее и надёжнее.
Больше информации, а также советов, крутых объектов читайте в моём канале
