Спекулятивная деятельность в нашей стране была всегда распространена — купил дешевле, а продал дороже, а если продал дороже, значит получил доход, а если получил доход, то будь добр заплатить налог и тут совершенно неважно куплен товар специально для перепродажи или он продается потому, что так сложились обстоятельства.
То же самое относится и к купли-продаже недвижимости, но со своими нюансами, в том числе освобождающим людей от налога.
Основным критерием, являющимся освобождением от налога, кроме всем известной суммы необлагаемой налогом в размере до 1 млн., является срок владения объектом недвижимости. По общему правилу сроков два — 5 и 3 года владения объектом недвижимости: 5 лет для всех, но если квартира является единственным жильем, или получена в дар по наследству от близкого родственника, или она приватизирована, или получена по договору пожизненного содержания с иждивением, то необлагаемый налогом срок владения недвижимостью сокращается до трех лет.
Это общее правило, а если есть правило, то почти всегда есть исключения: Срок владения вообще не учитывается у семей, в которых воспитывается не менее двух детей (в том числе усыновленных) если в совокупности: детям не более 18 лет (а если они учатся очно, то не более 24 лет); если будет встречная покупка жилья в срок не позднее 30 апреля следующего года; если площадь или стоимость нового жилья больше проданного, а также если на момент продажи собственнику и членам его семьи не принадлежало более половины другого жилья, которое было больше купленной квартиры.
У многих возникает резонный вопрос — а с какого момента начинается отсчет срока владения, ведь запись в Росреестре появляется не всегда тогда, когда возникает право владения?
Обычно да, срок владения исчисляется с момента регистрации права собственности, но если объект достался в наследство, то срок начинает течь со дня смерти наследодателя.
В случаях, когда покупается квартира в строящемся доме, то право собственности возникает не раньше, чем дом будет сдан, в этом случае срок отсчитывается с даты полной оплаты по договору долевого участия.
А для Москвы есть еще один нюанс с отсчетом срока владения недвижимостью — реновация. При получении квартиры в рамках реновации срок владения старой квартирой (в снесенном доме) включается в общий минимальный срок владения.
Но не только у Москвы есть свои преференции, т. к. налог с дохода с продажи недвижимости является региональным доходом, то регионам дано право сокращать (но не увеличивать) минимальный срок владения недвижимостью для целей освобождения от налогов и некоторые регионы этим пользуются.
Так, например, для всей недвижимости в Амурской и Иркутской областях предусмотрен минимальный срок 3 года, а в Ростовской области установлен нулевой срок, если выполнены некоторые условия связанные с маткапиталом. О наличии временнЫх льгот в каждом регионе можно узнать на сайте налоговой.
При попытке применить региональную льготу следует учитывать то, что учитывается не месторасположение объекта недвижимости, а место постоянной регистрации собственника, а в нем может и не быть льгот.
Таким образом можно сказать, что не всегда несоблюдение минимального срока владения недвижимостью приводит к обязательной уплате налога, но надо учитывать то, что подавать декларацию надо в любом случае и прикладывать документы, подтверждающие право на освобождение от налога, ведь налоговые органы получают информацию от Росреестра о факте продажи или факте покупки и не могут сопоставить эти два факта в одной плоскости, а также налоговым органам не известно наличие льгот у человека (дети, учеба и т.д.)