Иногда купля-продажа проходит с виду успешно, но после подписания договора обнаруживаются подводные камни. Рассказываем, какие скрытые риски могут угрожать сторонам сделки и риелтору — и как можно избежать их.
1. Продавец скрыл психиатрический диагноз
По закону, если в сделке участвует лицо, которое не осознаёт своих действий, то её могут признать ничтожной. К такому состоянию приводят некоторые психиатрические болезни, а также наличие зависимостей: считается, что человек не может отдавать себе отчёта в своих поступках. Если уже после продажи окажется, что у продавца диагностировано психиатрическое заболевание, договор могут аннулировать — и лишить покупателя прав на квартиру.
Как проверить: диагнозы человека — медицинская тайна. Легально узнать о них нельзя, если вы не законный представитель пациента. Но можно попросить продавца предоставить справку о сделкоспособности из психоневрологического диспансера. Приём у психиатра для выдачи справки стоит около 200 рублей и занимает не больше 15 минут.
Также всегда рекомендуем проводить сделку при личной встрече с продавцом. А в случае сомнений или в ситуациях повышенного риска, например при сделке с человеком 65+ лет, за день до продажи или в день подписания договора провести освидетельствование у психиатра.
2. У недвижимости обнаружились наследники
Частая ситуация при купле-продаже недвижимости, которую продают после смерти прошлого владельца: уже после сделки объявляются новые наследники. Они претендуют на квартиру, идут в суд, разбирательство затягивается. Покупатели тратят деньги и время и рискуют потерять права на недвижимость.
Как проверить: запросить у продавца свидетельство о праве на наследство, технические документы квартиры и свежую выписку из ЕГРН, проверить наследодателя в базе наследственных дел. Ещё стоит внимательно проверить, были ли у покойного другие родственники и сколько времени прошло с момента вступления в наследство. Наконец, лучше включить в договор пункт о том, что покупатель не знал, существуют ли другие наследники.
3. Материнский капитал использовали не по правилам
По закону материнский капитал можно потратить на недвижимость, но с одним условием: выделить в квартире доли для всех несовершеннолетних детей. Но банки при выдаче ипотеки часто не хотят включать детей в число собственников. Поэтому родители дают обязательство выделить доли после погашения кредита. Если они не выполнят его и решат продать квартиру — органы опеки, выросшие дети или третьи родственники могут добиться признания сделки недействительной.
Как проверить: отследить применение маткапитала довольно сложно. Если продавец уверяет, что не тратил эти средства, попросите у него справку из пенсионного фонда о том, что материнский капитал не использовался. А если капитал всё же применяли — проверьте, есть ли доли у детей, и настаивайте на выделении долей до продажи квартиры.
Также для совершения такой сделки обязательно согласие органов опеки и попечительства. А заключать ее нужно у нотариуса, потому что дети — тоже собственники квартиры, пусть и в небольших долях.
4. Продавец не рассказал о супруге
Бывает так, что люди расходятся, но не разводятся официально — и по закону всё ещё считаются супругами. Клиент может не знать о рисках и искренне заявлять, что не женат. Но если вторая половина узнает о продаже совместно нажитой квартиры, она может подать иск, чтобы сделку признали недействительной. Такой исход возможен, даже если продавец — титульный собственник.
Как проверить: отметки в паспорте о браке и разводе необязательны, поэтому на них ориентироваться не стоит. Лучше попросите продавца получить в ЗАГСе официальные справки о наличии или отсутствии брака в нужный период.
Всегда задавайте вопрос о брачном статусе на момент покупки недвижимости. Если в тот момент супруги были в браке, потом развелись и сейчас продают квартиру, то велика вероятность, что имущество не делили официально и не указывали информацию об этом в ЕГРН. Собственниками недвижимости до сих пор могут быть оба супруга.
5. Продавец собирается обанкротиться
Если продавец или покупатель уже находится в процессе банкротства, это можно проверить в едином федеральном реестре. Но если пока что человек только планирует подать заявление, то узнать об этом наверняка очень сложно. При объявлении банкротства последние сделки продавца могут признать недействительными, включая сделку купли-продажи недвижимости.
Как проверить: уверенным на 100% быть нельзя, потому что намерение обанкротиться в будущем нигде не фиксируется. Но можно оценить риск по косвенным признакам: наличие долгов, открытых исполнительных производств, подозрительные недавние сделки, например передача машины в дар брату.
Как защититься от скрытых рисков
Чтобы снизить риски, риелтор может тщательно проверить продавца и квартиру — но даже так можно пропустить какой-то из документов или не разобраться в юридических тонкостях. От сложностей и ошибок избавит «Защита сделки» от М2 — услуга, которая помогает продавать и покупать квартиры безопасно:
- эксперты тщательно проверяют квартиру и собственников перед сделкой
- выдают заключение, стоит ли совершать сделку, и рекомендации — что включить в договор
- гарантируют юридическую помощь в течение 10 лет после купли-продажи
- отстаивают интересы клиента в суде
- компенсируют покупателю все затраты, если он лишится права собственности
Для риелтора «Защита сделки» — это способ подстраховать себя и клиента от возможных проблем. А ещё это конкурентное преимущество, которое можно предложить покупателям. Мы гарантируем полное сопровождение.
Услугой воспользовались сотни клиентов, до судебных разбирательств дошли единицы — и мы выиграли их. Читайте ниже наши кейсы 👇
А ещё подписывайтесь на канал: каждый понедельник и среду выпускаем полезные статьи для риелторов 🔔