Покупка квартиры далеко не для каждого заканчивается счастливым заселением. Некоторые оказываются в центре судебной драмы и даже рискуют лишиться квартиры. В такую ситуацию совсем недавно попала наша клиентка. К счастью, она в своё время решила не экономить и заказала Защиту сделки. А без услуги могла бы потерять жильё стоимостью 25 миллионов!
Рассказываем, как такое возможно, а также о том, как юристы Метра квадратного мастерски разрешили эту ситуацию.
На первый взгляд с квартирой всё было окей
С точки зрения клиентки, квартира при покупке была максимально юридически чистой. Согласно документам, первый собственник у жилья появился в 2022 году, сразу после сдачи дома в эксплуатацию. Никаких посредников не было, подозрений в каких-либо серых схемах тоже.
Однако впоследствии оказалось, что ещё за время строительства недвижимость пережила 5–6 уступок прав требования. То есть по факту её владельцы несколько раз менялись, но узнать об этом было практически невозможно: банально негде посмотреть, сколько раз и кем проводились такие операции.
Наша клиентка покупала жильё, построенное по договору долевого участия, а в нём отражается только первый собственник. Когда же новую хозяйку вызвали в суд, оказалось, что с квартирой происходили кое-какие незаконные вещи и есть вполне реальная перспектива её лишиться.
Квартира со сложной судьбой
Чтобы разобраться в сути проблемы, нужно вернуться на восемь лет назад. В 2015 году застройщик начал возводить дом, и ему нужны были деньги. В такой ситуации компании часто продают права собственности на квартиры различным инвесторам и заинтересованным юрлицам. «Физики» обычно в это не влезают — мало кто готов отдать миллионы рублей за площадку в чистом поле, где ещё даже котлована нет.
Именно так и произошло в нашем случае. Работник компании, которая приобрела у застройщика права собственности на 20 квартир, взял доверенность своего начальника и переписал их на своё юридическое лицо. Среди них было и жильё, которое спустя восемь лет купила наша клиентка.
Пока в реальности жильё не было построено, никто и не замечал, что произошло что-то неладное. Правда вскрылась, когда застройщик обанкротился — в результате аудита обнаружилось, что несколько десятков квартир «пропали».
На бывшего сотрудника завели дело — следствие ещё идёт, но в арбитражном суде уже признали, что квартиры украдены, первая сделка официально не существует. Те, кто владеют украденным, должны вернуть пострадавшему юридическому лицу 200 с лишним миллионов рублей.
Однако компании неинтересны деньги — гораздо важнее квартиры. Их легче получить, да и стоимость жилья постоянно растёт. Так что недвижимость могли по закону отобрать: если имущество выбыло из владения собственника не по его воле, то он может забрать всё назад.
Клиентка, повестка, суд и адвокат
Письмо от клиентки с просьбой о помощи пришло на почту М2 поздно вечером в будний день. Она решила посмотреть на свою квартиру, где на тот момент делался ремонт, и нашла в почтовом ящике иск — там было написано, что уже завтра в 10:00 будет рассматриваться дело о передаче недвижимости крупной компании.
Естественно, появиться на суде уже с утра наши представители не могли — банально не было свободных юристов. Однако они быстро разобрались в ситуации, подготовили все необходимые материалы и документы, а затем передали их клиентке. Работа шла буквально всю ночь.
Владелица квартиры была в шоке: какая-то крупная непонятная компания хочет отобрать её жильё, которое она купила за большие деньги. Девушка испугалась, быстро нашла адвоката и попросила его сходить в суд. Как выяснилось уже потом, этот юрист не передал судье ни один из материалов, которые мы готовили. Он даже с ними не ознакомился.
✅ Цель Защиты сделки — разобраться с делом как можно быстрее и эффективнее.
Клиент платит за сервис один раз, а в итоге получает полное сопровождение и защиту. За сумму от 24 900 покупатель получает консультации и опыт юристов, которые специализируются на недвижимости не проигрывают. И это на период от 10 до 30 лет и без каких-либо дополнительных плат!
С экспертами Защиты сделки любой процесс пройдёт быстро и гладко. Чего нельзя сказать об адвокатах: они обычно получают гонорар за каждое заседание. Чем дольше длится судебный процесс, тем больше денег юрист получит. Его задача — затянуть процесс, поэтому он постоянно сгущал краски, не давал конкретную информацию и просил 100 000 рублей за работу. При этом документы не показывал и ничего не объяснял.
В итоге мы убедили владелицу квартиры отказаться от услуг адвоката и полностью довериться нам, а уже ко второму заседанию, которое было назначено через две недели, мы были готовы на все 100%.
Эксперты Защиты сделки на суде
К новому заседанию наши юристы подготовили аргументы по трём основным вопросам и собрали железобетонные доказательства, что никакого злого умысла у клиентки не было, а сделка прошла полностью законно.
1️⃣ Нужно было доказать судье, что уголовка против предполагаемого мошенника, изначально укравшего 20 квартир, никак не связана с текущим делом.
Как раз на обратном очень сильно настаивали оппоненты. Они хотели истребовать уголовное дело и только после его разрешения уже рассматривать наше, а это минимум ещё полгода судебной возни, что совершенно противоречило нашей стратегии. Мы очень долго спорили по этому вопросу, но судью всё-таки удалось убедить, что прямой связи между первоначальным мошенничеством и заключением последней сделки нет.
2️⃣ Важно было доказать нашу правоту в сути спора. Ситуация была следующая: представитель юрлица говорил, что у него украли эти квартиры, он не изъявлял воли на их передачу, а доверенность подделали. Именно поэтому вне зависимости от того, у кого сейчас имущество, его нужно вернуть.
Был далеко не нулевой шанс проиграть. Нашим спасением стал тот факт, что на момент возможного мошенничества квартиры ещё не существовало — ведь дом только начинал строиться. Именно поэтому украли восемь лет назад не квартиры, а права на них. А вот на подобные нематериальные объекты нормы права, про которые я писала выше, не распространяются.
3️⃣ Обязательно нужно было доказать, что на момент покупки квартиры клиентка не знала и не могла знать, что с ней есть такие проблемы. Это подтвердил наш отчёт Защиты сделки — судья его очень внимательно читала. В нём мы как раз писали, что всё проверили, заказали нужные выписки и пришли к выводу, что объект «чистый».
В итоге аргументы убедили судью — всё решилось за одно заседание! Правда, шло оно долго: примерно четыре с половиной часа. Это большая редкость — обычно у судей очень много дел, но для нас она выделила целый день.
А вот ссылка на дело на сайте Реутовского городского суда.
Выводы и рекомендации
Эти советы не уберегут от попадания в похожую историю, но помогут выйти из неё с меньшими потерями.
- Рассчитывайтесь только по безналу. Как я уже писала выше, это один из главных критериев добросовестности покупателя с точки зрения суда.
- Если дело доходит до суда, то пользуйтесь услугами юристов, которые специализируются на недвижимости. В заседании участвовали несколько юристов других ответчиков, которые откровенно «плавали» в вопросах из нашей сферы, — это даже судья замечала.
- Перед покупкой всегда заказывайте проверку квартиры с изложением в письменном виде. Нужен именно профессиональный отчёт, что с жильём всё окей. Если вам не повезёт и дело дойдёт до суда, то простым заявлениям в стиле «Ну, мы тогда глянули на документы, и всё было нормально» никто не поверит.
Например, такой обзор могут сделать и оформить специалисты М2 в рамках Защиты сделки. Также наши эксперты обеспечат полное юридическое сопровождение и защитят недвижимость, независимо от её стоимости.