Приветствую на канале «Просто о сложном (юридические советы»!
В предыдущей статье обозначили, какие технические и иные документы на многоквартирный дом обязана хранить управляющая компания. Сегодня рассмотрим порядок передачи технических и иных документов при смене управляющей компании. Что делать, если часть документов отсутствует/утеряна и какая наступает ответственность за не передачу технической и иной документации новой управляющей компании.
Регулируется следующими нормативными документами:
Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" (Правила 491);
Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" (Правила 170);
Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ).
1. Порядок передачи технических и иных документов на многоквартирный дом от действующей управляющей компании новой управляющей компании.
Согласно ч. 10 ст. 162, ч.1 ст. 200 ЖК РФ управляющая компания в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать новой управляющей компании/ТСЖ, либо одному из собственников:
- техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением многоквартирным домом документы (перечень документов рассмотрели в статье « Технические и иные документы многоквартирного дома, которые должны храниться у управляющей компании),
- ключи от помещений, входящих в состав общего имущества, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества в многоквартирном доме,
- и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации дома и управления им.
Состав техдокументации определен в п.24 Правил 491, состав иной документации – в п.26 Правил 491 и п. 1.5 Правил 170.
2. Что необходимо сделать, если часть документов отсутствует/утеряна у предыдущей управляющей компании.
Судебная практика склоняется к тому, что если у прежней управляющей компании нет технической и иной документации на многоквартирный дом, то это не освобождает ее от исполнения обязанности по их передаче. Техническую и иную документацию необходимо восстановить за счет предыдущей управляющей компании так как:
- действующим законодательством установлена презумпция наличия у предыдущей управляющей компании документов, содержащихся в пп. 24, 26 Правил 491, пп. 1.5.1-1.5.3 Правил 170, имеющих актуальные данные о составе и состоянии общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
- если техническая и иная документация отсутствуют у предыдущей управляющей компании, следует констатировать факт ненадлежащего управления многоквартирным домом со стороны предыдущей управляющей компании;
- отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения обязанности по передаче документации многоквартирного дома новой управляющей компании. ВАЖНО!!! В этом случае документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.
Смотрите по данной теме Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 30 марта 2023 г. N 304-ЭС22-24319 по делу N А45-31177/2021:
«В силу части 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме могут выбрать способ управления многоквартирным домом в виде управления управляющей организацией.
В соответствии с частью 2.3 ст. 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно части 10 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной управляющей организации.
ВНИМАНИЕ!!! Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица».
2. Порядок передачи технической и иной документации от прежней управляющей компании новой управляющей компании.
В течение 3 рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирного дома прежняя управляющая компания передает новой управляющей компании/ТСЖ по акту приема-передачи документацию на дом, технические средства и оборудование, а также информацию о собственниках и нанимателях помещений в доме, о лицах, использующих общее имущество в доме на основании договоров, включая актуальные списки и в электронном виде, и на бумажных носителях (п.19 Правил N 416,ч.1 ст. 200 ЖК РФ).
О дате, времени и месте передачи документов, ключей и оборудования предыдущая управляющая компания уведомляет новую управляющую компанию заранее (п.22 Правил 416).
Акт приема-передачи должен содержать сведения о дате и месте его составления и перечень передаваемых документов (п.22 Правил 416). В акте также отражается, каких документов, ключей и оборудования нет (п.23 Правил 416).
ВНИМАНИЕ!!! «Обязательность оформления акта приема-передачи вызвана тем, что именно в данном документе должны быть отражены имеющиеся разногласия по количественному и (или) качественному составу технической документации в силу пункта 23 Правил 416» (Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 17 августа 2023 г. N 304-ЭС23-5228 по делу N А45-17777/2021).
В течение 3 дней со дня подписания акта обеими сторонами копия акта направляется в органы государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля (п.23 Правил 416).
ВНИМАНИЕ!!! «Передача документации на многоквартирный дом почтой является нарушением указанного порядка и не освобождает прежнюю управляющую компанию от обязанности передать документацию надлежащим образом с оформлением акта приема-передачи» (определения Верховного Суда РФ от 17.08.2023 N 304-ЭС23-5228).
Нарушение требований законодательства о передаче документации на дом является административным правонарушением, ответственность за которое установлена ст. 7.23.2КоАП РФ (определение ВС РФ от 01.11.2019 N 307-ЭС19-19207).
Кроме того, суд вправе наложить на управляющую компанию, обязанную передать документы, судебную неустойку, выплачиваемую ежемесячно вплоть до полной передачи документов.
Надеюсь, статья для вас будет полезна, для полной информации по технической и иной документации читайте статью: « Технические и иные документы многоквартирного дома, которые должны храниться в управляющей компании».
