30 декабря 2023 года вступило в силу Постановление Правительства №2380 от 29.12.2023г. «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства». Оно внесло значительные изменения в процедуру передачи объекта долевого строительства участнику данного процесса. Эти изменения оказывают прямое влияние на дольщиков и регулируют ряд аспектов — об этом читайте ниже.
Что поменялось?
Содержание Постановления №2380 не намного отличается от содержания Постановления №442 от 23.03.2022г., которое до июня 2023г. заменило основной закон об участии в долевом строительстве №214-ФЗ. По сути, ПП №2380 — это то же ПП №442 с несколькими новыми пунктами, утверждённое на новый срок с 30.12.2023г. по 31.12.2024г. Эти документы — послабления для застройщиков, смягчающие условия и сроки в отношении устранения недостатков, а также подписания актов приёма передачи квартир.
- На приёмке теперь отдаётся предпочтение замечаниям специалиста, имеющего профильное образование и значащегося в списках НОПРИЗ или НОСТРОЙ.
- Срок устранения недостатков увеличен с 45 до 60 календарных дней.
- Упразднено право участника долевого строительства сразу требовать денежного возмещения расходов на устранение недостатков и уменьшения цены договора, теперь собственник обязан дать застройщику право на исправление дефектов.
- Срок передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятия его участником долевого строительства по соглашению сторон может быть изменён для каждой отдельной квартиры.
- Уведомлять собственников об окончании строительства теперь можно по e-mail. Соответственно, от даты отправления сообщения отсчитывается срок передачи объекта, который не может превышать 2 месяца. Далее — недвижимость передаётся застройщиком в одностороннем порядке.
Что изменилось с подписанием акта приёма-передачи?
Теперь порядок подписания акта приема-передачи квартиры зависит от вида выявленных недостатков — существенные они или нет.
Если раньше в случае любых недостатков дольщик имел право не подписывать акт до полного устранения всех дефектов, и даже мог требовать по своему выбору либо денежного возмещения затрат на устранение, либо соразмерного уменьшения цены договора, то теперь всё иначе: все дефекты делятся на существенные и несущественные, от чего и зависит ход дальнейших действий.
Какие строительные недостатки относятся к существенным?
На данный момент в законе не отражается определение существенности недостатков. Есть разъяснения Верховного Пленума, в котором говорится, что существенные недостатки — это те, которые делают объект непригодным для проживания:
- неустранимые недостатки — то, что нельзя исправить в принципе;
- недостатки, которые не устранить без несоразмерных денежных или временных затрат, например, когда требуется капитальный ремонт;
- изъяны, которые выявляются неоднократно или проявляются вновь после устранения (плесень, грибок).
К несущественным недостаткам относят все остальные недостатки, с которыми квартира пригодна для проживания: отклонение стены от вертикали, трещины на стяжке, некачественные монтажные швы на окнах.
Если дефекты существенные — акт приёмки-передачи не подписывается, составляется акт технической комиссионной проверки профприёмщиком и досудебная претензия. Если дефекты несущественные — акт приёмки-передачи подписывается с указанием перечня несущественных дефектов, и застройщик их всё равно обязан устранить.
«Только в случае неустранения дефектов в срок 60 дней, собственник может обратиться в суд. Тогда дольщик имеет право на компенсацию в виде пени, затрат на аренду жилья или иных соответствующих затрат», объясняет Артём Хмелёв, основатель и генеральный директор компании «Новая Жизнь».
Зачем нужен такой документ?
Постановление Правительства РФ №2380 регулирует передачу недвижимости от строительной компании собственнику, включая определённую приёмку объекта.
«Наконец-то наши законодатели признали, что передача объекта долевого строительства невозможна без приёмки. И что застройщик выступает перед дольщиком не только как продавец, но и как производитель этого товара, а значит, нужно соответствовать определённым правилам», — говорит Артём Хмелёв.
В целом, новое постановление правительства № 2380 вносит некоторую ясность и нормативные ограничения в процесс передачи объекта долевого строительства. Оно основано на стремлении защитить интересы строительной отрасли, но при этом вводит и дополнительные условия, которые могут привести к некоторым неудобствам для дольщиков. Поэтому, важно, чтобы дольщики ознакомились со всеми новыми требованиями и условиями, чтобы избежать возможных непредвиденных сложностей в процессе получения своего объекта долевого строительства. Подробнее обо всех изменениях в законодательстве вы можете узнать в интервью с Артёмом Хмелёвым из «Новой Жизни» на нашем YouTube-канале.
А чтобы быть уверенным в прозрачности получения объекта от застройщика, приглашайте на приёмку профессиональных специалистов. С сервисом «МояПриёмка.рф» найти подходящего приёмщика и получить всю документацию по проверке — просто и быстро.
