Полина и Андрей нашли земельный участок в удобной локации для постройки жилого дома, но в процессе проверки участка стало понятно, что есть обременения. Стоит ли покупать такой земельный участок и возникнут ли проблемы с регистрацией дома в собственность?
Полина и Андрей ищут загородную недвижимость с правильным подходом, а именно они запрашивают у всех продавцов ГПЗУ (градостроительный план земельного участка), а так же просят предоставить согласованное Уведомление о планируемом строительстве. ГПЗУ продавец предоставил, а вот в согласовании Уведомления о планируемом строительстве ему отказали.
Из предоставленного ГПЗУ стало понятно, что участок имеет ряд обременений, а именно:
- охранная зона ЛЭП
- публичный сервитут
- граница прибрежной зоны
- граница береговой полосы
Можно ли построить дом на таком участке и где его можно построить?
Из ГПЗУ стало понятно, что земельный участок обременён на процентов 70! Строить под ЛЭП запрещено, а если дом попадает в зону охранной зоны, то на сегодняшний день регистрация таких домов возможна, если они были построены до 2007 года. В ином случае Россети в согласовании строительства дома в охранной зоне ЛЭП откажут.
Публичный сервитут - это гарантия возможности доступа к ЛЭП для её обслуживания, поэтому не криминально.
Граница прибрежной защитной защитной полосы водного объекта, поэтому потребуется согласование с Федеральным агентством по рыболовству.
Граница береговой полосы, а вот тут уже будет проблема так как в случае прохождения по земельного участку такой границы в согласовании сразу отказывают. Выделить в отдельную часть территорию, которая находится в зоне береговой полосы не получится так как площадь земельного участка будет меньше допустимой по ПЗЗ.
В отказе согласования Уведомления о планируемом строительстве были указаны четыре пункта:
- заявленная высота дома превышает допустимую, а именно заявили 15 метров, а разрешено 14 метров. Это не проблема и можно переподать Уведомление с указанием 14 метров. Ну и главное дом построить не выше 14 метров.
- было выявлено несоответствие вида разрешённого использования земельного участка. Это исправимо путём подачи заявления для внесения изменений.
- земельный участок находится в зоне государственного лесного фонда. Тут потребуется получить решение об исключении земельного участка из государственного лесного реестра. Проблем не будет так как участок фактически не находится на землях лесфонда.
- земельный участок расположен в границах зоны прибрежных полос водного объекта и требуется получить согласование с территориальным управлением Федерального агентства по рыболовству. А вот тут уже будет проблема так как земельный участок частично попадает в границу береговой полосы, а если так, тогда однозначно в согласовании откажут.
Покупка такого земельного участка сомнительная, а регистрация права собственности путём согласования Уведомления невозможна.
Какие можно сделать выводы?
- отказ администрации в согласовании Уведомления о планируемом строительстве дома обоснованный, но большей частью замечания устранимы.
- хотите оформить дом по Дачной амнистии? Ваше право, но имейте ввиду, что при регистрации права собственности на дом разрешение вам местные органы власти не дают и соответственно юридически ваше право не гарантирует проблем в будущем (при сделке, залоге, страховке, передаче по наследству).
- не покупайте земельный участок и не стройте дом пока у вас на руках не будет ГПЗУ и не будет согласованное Уведомление о планируемом строительстве.
Кстати, ещё важно проверить границу земельного участка, а именно совпадет ли граница по забору с данными ЕГРН. Вот тут вы можете сказать чертёж-образец, который вам пригодится!
💡Совет: если собираетесь покупать земельный участок, тогда скачайте Чек-Лист по проверке загородной недвижимости перед покупкой.
Подписывайте на мой Telegram-канал там ещё больше полезных статей и постов с кейсами из практики!
📝Заказать консультацию или работы (Москва, Московская область).
Прочитать ещё:
Видео с моего YouTube-канала:
