Приветствую всех на канале Просто о сложном (юридические советы)»!
Сегодня в статье остановимся на вопросах проведения общего собрания собственников многоквартирного дома. Из ваших комментариев я поняла, что многие не понимают, как они могут быть инициаторами вопросов повестки общего собрания собственников, как могут участвовать в обсуждении вопросов повестки собрания, голосовании.
Напоминаю, что в каждом многоквартирном доме избирается Совет дома, из его членов избирается председатель Совета, поэтому всегда можно письменно/устно единолично или группой лиц инициировать рассмотрение любого вопроса на общем собрании собственников. Для организации и проведения общего собрания можно подключать управляющую компанию/правление ТСЖ. Общайтесь между собой, обсуждайте наболевшие вопросы, формулируйте их и выносите на рассмотрение общего собрания собственников. Какие вопросы будут, в том числе по вашей инициативе рассмотрены на общем собрании, и какие решения будут приняты, зависит от каждого из вас. Все принятые решения на общем собрании обязательны для собственников многоквартирного дома, для третьих лиц, поэтому на подготовительном этапе подготовки общего собрания, выносите на обсуждение свой вопрос, заручайтесь поддержкой других собственников.
1.Решение общего собрание собственников многоквартирного дома является основанием возникновения гражданских прав и обязанностей, в том числе является решение собраний в случаях, предусмотренных законом (Статья 8 ГК РФ).
Что это означает? Это значит, что воля собственников многоквартирного дома аккумулируется в новую величину - общее решение, принятие которого влечет определенные юридические последствия как для лиц, участвовавших в собрании, так и для третьих лиц.
ВАЖНО!!! Спецификой решений собраний как юридических фактов является то, что права и обязанности могут возникать у лиц, которые либо вообще не участвовали в собрании либо голосовали против принятого решения.
Часть 2 ст. 44 ЖК РФ содержит перечень вопросов, которые относятся к компетенции общего собрания. Перечень большой, нет смысла его дублировать, перечень не является закрытым, поэтому инициируйте рассмотрение любого вопроса на собрании, другого пути, чтобы вас услышали - нет.
2. Формы проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.
В силу статей 44 - 48 ЖК РФ участниками общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются именно собственники, то есть - юридические и (или) физические лица, которым на праве собственности принадлежат жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством:
1) очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование);
2) заочного голосования (опросным путем или с использованием системы электронного голосования ст. 47.1ЖК РФ);
3) очно-заочного голосования.
3.Порядок проведения общего собрания собственников многоквартирного дома.
Согласно ч.1 ст. 45 ЖК РФ годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится ежегодно, в течение II квартала года, следующего за отчетным годом, если общим собранием собственников не установлено иное.
Помимо годового общего собрания собственники помещений в многоквартирном доме могут при возникновении чрезвычайных ситуаций проводить внеочередные общие собрания. Внеочередное общее собрание может быть созвано по инициативе любого из собственников.
ВАЖНО!!! Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, которые были включены в повестку дня ранее проведенного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и по которым были приняты решения, может быть созвано по истечении десятидневного срока размещения в системе или региональной информационной системе при условии обеспечения размещения в системе в автоматизированном режиме протокола и решений такого ранее проведенного общего собрания.
В соответствии с ч.3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов.
1) при наличии в многоквартирном доме более одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме, в том числе собственники помещений в многоквартирном доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов таких собственников;
2) при наличии в многоквартирном доме одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме.
Общая процедура проведения собрания не распространяется на решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого по вопросу «принятия решения о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение».
По вопросам «принятие решения о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение» и принятие решения «о включении многоквартирного дома в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию в соответствии с проектом решения о комплексном развитии такой территории, а также принятие решения об исключении многоквартирного дома из границ такой территории, из проекта решения о комплексном развитии территории жилой застройки….»;
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводимое по указанным выше вопросам правомочно (имеет кворум):
1) при наличии в многоквартирном доме более одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме, в том числе собственники помещений в многоквартирном доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов таких собственников;
2) при наличии в многоквартирном доме одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме.
3. Подготовка проведения общего собрания собственников многоквартирного дома.
ВАЖНО!!!На подготовительном этапе:
- определяется круг вопросов для голосования,
- определяются собственники, которые готовы возложить на себя обязанности инициатора, секретаря, счетной комиссии, администратора (для заочного общего собрания собственников в ГИС ЖКХ);
- выдвигаются и самовыдвигаются кандидаты в совет многоквартирного дома и в председатели этого совета (если они будут избираться на общем собрании собственников);
- определяются оптимальные форма и дата (период) общего собрания собственников;
- определяются конкретное место проведения очного (очной части) общего собрания собственников и место, куда нужно сдавать письменные решения собственников (для очно-заочного и заочного общего собрания собственников),
- обсуждаются те вопросы, которые будут выноситься на голосование.
Можно потребовать от УК/правления ТСЖ организацию проведения общего собрания собственников, если об этом письменно просят не менее 10 процентов голосов от общего количества голосов многоквартирного дома. Такое требование обязательно для УК / правления ТСЖ. В обращении в УК/правление ТСЖ должна быть уже готовая повестка дня общего собрания собственников многоквартирного дома. В течение 45 дней с момента поступления обращения УК/ правление ТСЖ обязана осуществить мероприятия, необходимые для проведения общего собрания собственников.
4. Уведомление собственников об общем собрании собственников многоквартирного дома.
Инициатор собрания (либо УК, - если собрать попросили собственники 10% голосов) позднее, не позднее, чем за 10 календарных дней до его проведения сообщает собственникам помещений о том, когда и где, в какой форме и по какой повестке будет проведено общее собрание собственников.
Сообщение/уведомление о проведении составляется в произвольной форме, однако в нем обязательно указываются:
- сведения об инициаторе общего собрания собственников (ФИО и номера своих квартир / нежилых помещений);
- форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);
- дата, место, время проведения очного собрания собственников или очной части общего собрания собственников и дата (и время) начала приема и окончания приема бюллетеней.
6. Проведение общего собрания собственников многоквартирного дома.
В назначенный день, в назначенное время, в назначенном месте начинается общего собрания собственников.
Собственники собираются на очное общее собрание собственников (или очную часть очно-заочного собрания собственников):
- собственноручно расписываются в списке присутствующих лиц. В списке должны быть также указаны ФИО, номер и метраж помещения, реквизиты;
- голосуют путем собственноручного заполнения бюллетеней;
-сдают бюллетени членам счетной комиссии или председательствующему на общем собрании собственников.
Подсчет голосов.
Счетная комиссия если собственники выбрали ее членов на общем собрании собственников:
- устанавливает кворум общего собрания собственников, если после подсчета бюллетеней станет понятно, что на общем собрании присутствует менее половины голосов, то общее собрание считается несостоявшимся (оно неправомочно в силу ч. 3 ст. 45 ЖК РФ), но протокол оформляется.
- подсчитывает голоса: "за", "против" и "воздержался", отданные за каждый вопрос повестки дня.
В зависимости от вопроса, поставленного на голосование, предусмотрено три варианта принятия решений общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме:
- большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме;
- более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме;
- большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
7. Оформление протокола общего собрания собственников и размещение в ГИС ЖКХ.
Протокол должен быть оформлен не позднее чем через 10 дней с даты проведения общего собрания (ч.1 ст. 46ЖК РФ) с приложениями.
Инициатор собрания обязан разместить сканы протокола (с приложениями) в ГИС ЖКХ (либо в региональную ИС ЖКХ, если именно в ней проводилось заочное ОСС и такая ИС сама в автоматизированном режиме размещать тексты документов собрания в ГИС ЖКХ) не позднее чем через 10 дней после проведения такого собрания (ч. 1 и ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ).
