Что такое межевание земельного участка и для чего его делают

Межевание – это совокупность кадастровых мероприятий, направленных на установление, восстановление или уточнение границ земельного участка, а также его закрепление и отображение на местности в отношении местоположения и площади.

Проще говоря, межевание позволяет точно определить положение границ участка, его площадь и форму. Это важно, поскольку информация, содержащаяся в юридических документах, может существенно различаться от реальных параметров земельного участка.

Почему границы участка могут оставаться неопределенными?

Если межевание не проведено на участке, это означает отсутствие информации о координатах границ объекта в картах и документах Росреестра (в Едином государственном реестре недвижимости, ЕГРН). Таким образом, участок может быть оформлен в собственность, иметь площадь, адрес и даже указание на границы, но координаты этих границ могут быть не закреплены или быть условно закреплены в документах Росреестра. Такая информация может отсутствовать в реестре, поскольку она не является обязательной при постановке участка на кадастровый учет или при осуществлении сделок с ним.

Как определить, были ли границы земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости

Для определения проведения межевания земельного участка можно обратить внимание на выписку из ЕГРН, содержащую основные характеристики и зарегистрированные права на объект недвижимости. Если информации о координатах границ отсутствует в реестре, в выписке будет отметка: "Границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства".

Получить выписку из ЕГРН о недвижимости можно несколькими способами: через центры госуслуг "Мои документы", на официальном сайте Росреестра или через сервис Федеральной кадастровой палаты. Также доступен сервис "Публичная кадастровая карта" (ПКК), где можно найти объект по адресу или кадастровому номеру. Если в окне описания объекта отмечено "Без координат границ" или указана декларированная площадь, это свидетельствует о том, что границы участка не установлены.

Когда требуется проведение межевания

Проведение межевания участка необходимо для определения его границ на местности. Это помогает избежать нежелательных проблем при совершении сделок с данным объектом, предотвращает возможные споры с соседями и упрощает строительство дома или дачи на участке. Кроме того, банки более готовы предоставить ипотеку на земельный участок с четко установленными и зафиксированными границами.

На сегодняшний момент межевание является добровольным процессом, и закон не накладывает ограничений на права собственника в случае отсутствия межевого плана.

Встречи с кадастровым инженером необходимы, если у вас есть планы:

• разделить один участок на несколько или объединить несколько участков в один;
• легализовать площадь земли или уточнить границы из-за разногласий с соседями;
• восстановить старые границы, отсутствующие на генеральном плане (особенно актуально для владельцев земли в садоводческих товариществах);
• взять ипотеку на покупку земельного участка или строительство на нем дома или дачи (хотя это необязательно, но увеличит шансы на получение кредита);
• осуществить куплю-продажу, обмен, дарение участка или его части (это также необязательно, но наличие межевого плана повысит ликвидность участка и упростит его реализацию).

Как осуществить процесс межевания земельного участка

Шаг 1. Подготовьте необходимые документы для земельного участка:

• Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН.
• Копия паспорта владельца.
• Нотариальная доверенность на представителя, если действия по межеванию будут выполняться представителем собственника. Также могут быть использованы данные, указанные в документах, определяющих местоположение границ участка при его создании.

Шаг 2. Заключите договор на проведение работ по межеванию:

• Межевание может проводить только кадастровый инженер, поэтому необходимо заключить договор подряда на выполнение кадастровых работ.
• Договор может быть заключен с кадастровым инженером или организацией, в которой он работает.
• Если подрядчик - юридическое лицо, в его штате должно быть не менее двух кадастровых инженеров.
• Подрядчик (кадастровый инженер) должен быть зарегистрирован как индивидуальный предприниматель.
• Кадастровый инженер обязан быть членом саморегулируемой организации (СРО), контролирующей его деятельность.

Шаг 3. Проведение работ кадастровым инженером:

• Кадастровый инженер проводит необходимые измерения и расчеты.
• Работы включают сбор информации о земельном участке и соседних участках, подготовку проекта межевания, уведомление соседей о межевании, полевые работы для определения границ на местности, геодезическую съемку участка, определение координат межевых знаков, точное измерение площади участка, составление чертежа с границами.
• Подготавливается межевой план, который послужит основанием для кадастрового учета или уточнения границ.

Шаг 4. Предоставьте документы в Росреестр:

• Межевой план, документы по участку, копия паспорта собственника, заявление о кадастровом учете и государственной регистрации прав передаются в Росреестр через МФЦ или онлайн на сайте Росреестра.
• Также можно включить предоставление документов и межевого плана в договор подряда.
• Государственные регистраторы проводят правовую экспертизу, и при отсутствии нарушений сведения о границах участка вносятся в ЕГРН.
• В случае возражений со стороны соседей, разрешение конфликта может потребовать обращения в суд. Кадастровый инженер также может быть привлечен к делу в качестве третьей стороны.

Что необходимо включить в соглашение о межевании

Пожалуйста, проверьте, чтобы в соглашении о проведении межевания, которое вы намереваетесь заключить, содержались следующие обязательства исполнителя:

1. Проведение выезда специалиста на место для изучения границ участка, установки межевых знаков и определения площади.
2. Составление технического проекта межевания, включая текстовую и графическую части, в котором четко определены цели и содержание работ, а также предоставлены сведения об участке и прочие необходимые данные.
3. Уведомление всех заинтересованных лиц, чьи интересы могут быть затронуты в ходе проведения межевания (соседей, арендаторов и прочих). Исполнитель обязуется направить им уведомление не позднее, чем за 30 дней до начала выполнения работ.

Какова стоимость проведения межевания?

Тарифы на услуги по межеванию определяются в зависимости от объема выполняемых работ, сроков их выполнения, расположения, размеров и формы земельного участка и, как правило, не превышают 20–30 тыс. рублей. Эти цены остаются неизменными в зависимости от времени года.

В соответствии с разделом 4.1 Федерального закона №221 предусмотрена возможность бесплатного межевания. Этот вариант применяется, когда уполномоченный орган заказывает выполнение комплекса кадастровых работ на территории одного или нескольких кадастровых кварталов. Если ваш участок находится в указанных границах, можно считать, что у вас есть возможность воспользоваться данной льготой.

Как долго займет процесс межевания

В законодательстве нет четко установленных сроков для проведения межевания, поэтому обычно эти сроки фиксируются в договоре подряда. Сама процедура межевания, как правило, занимает примерно 14 дней, хотя в некоторых случаях этот процесс может затянуться на несколько месяцев. После завершения межевания инженеру потребуется дополнительное время на подготовку и формализацию необходимых документов.

Суть межевания в краткой форме:

1. Проверьте, определены ли границы земельного участка. В случае их неопределенности, Росреестр рекомендует провести межевание для четкого определения границ объекта. Это поможет избежать проблем при строительстве, совершении сделок с участком и предотвратит возможные конфликты с соседями.
2. Межевание необходимо доверить профессионалу — только кадастровый инженер, зарегистрированный в саморегулируемой организации, может провести эту работу.
3. В результате межевания участка (кадастровых работ) создается межевой план. На основе этого плана можно провести кадастровый учет участка или уточнить его границы.