Мечта любого человека: жить ничего не делая (не работая) и чтобы при этом всё было.
Мечта, как водится, разбивается о реальность, но погибает не полностью, а сильно скукоживается. Требования к материальному обеспечению ужимаются до "чтобы на жизнь хватало", а мечтания о райских гуриях заменяются желанием попутешествовать каким-нибудь дешёвым способом (на автобусе, автостопом, пешком).
Minimum minimorum
"Чтобы на жизнь хватало" - это сколько? Это и есть Безусловный Базовый Доход:
А это сколько? Ну, чтобы не умереть от голода и холода. То есть должно хватать на еду, одежду и жильё. По минимуму, естественно. А в деньгах это конкретно сколько? Конкретно - это МРОТ, закреплённый в РФ законодательно.
Понятно, что необходимый минимум сильно колеблется в зависимости от культуральных и климатических особенностей и подвергается действию инфляции. У нас он периодически пересматривается; кстати, по нему также можно отслеживать инфляцию.
В настоящее время МРОТ составляет 19.242рупь. Рискну утверждать, что такой суммы действительно хватит на какую-то еду, какую-то одежду и чтобы заплатить за коммуналку (вскладчину, вдвоём-втроём, за одно жильё). И ещё можно будет пару раз в год махнуть в какое-нибудь странствие по БОМЖ-туризму.
Ну вот и примем доход в 20.000рупь/мес как минимальную цель инвестирования.
Разумеется, при условии, что вы не связаны никакими обязательствами по отношению к детям и родителям и т.п.
Материалы и методы
Перебор возможных объектов для инвестирования быстр - потому, что невелик.
Инвестирование в золото и огороды (то есть в драгметаллы и не-рентную недвижимость) нам не подходит - по причине отсутствия денежного потока.
Строго говоря, по причине отсутствия постоянного дохода (без продажи актива) вложение денег в драг/мет и драг/камни, произведения искусства, редкие вещи, не-доходные земельные участки и пр. - НЕ инвестиции. Это - СБЕРЕЖЕНИЕ.
Недолгое чесание в затылке порождает понимание в передней части головы того, что доходный актив должен:
1. постоянно генерить деньги
2. мог парировать инфляцию, хотя бы частично (но в значительной мере)
3. его можно надолго оставлять без присмотра.
Под эти параметры подходят: дивидендные акции, государственные (и другие высоко-надёжные и долгосрочные) облигации и недвижимость под аренду.
Дивидендные акции
Сразу разъясняю: моё кислое отношение к дивидендному инвестирования - не результат диванно-теоретических исследований, а продукт личного опыта.
Дивидендная доходность в пересчёте на вложенный рупь, как правило - ниже купонной доходности на такой же рупь, вложенный в облигации. Дивидендный поток неустойчив ни по времени, ни по объёму. Дивидендный поток имеет свойство сильно мелеть в самые неподходящие моменты - в периоды экономических сложностей. Рассказки о том, что акции хорошо парируют инфляцию - к реальности отношения не имеют.
Можно ли надолго оставлять дивитикеры без присмотра? Можно. Но при условии, что это что-то из Голубых фишек. Мелкие дивидендные эмитенты могут запросто выкинуть такие номера, как принудительный выкуп миноритариев и/или делистинг. А дополнительными эмиссиями акций (SPO) с размытиями долей миноритариев (нас с вами) и Голубые Фишки не чураются.
Я вполне допускаю, что ОТДЕЛЬНЫЕ дивидендные истории могут быть вполне успешны - но отдельные! И никакой речи о календарном инвестировании (равномерно по времени и по суммам) быть не может.
Облигации
Классические облигации, даже без оферт, здесь рассматриваться не будут. Они в принципе неспособны самостоятельно, без активного управления, противостоять инфляции.
На это способны линкеры, флоатеры и фонды денежного рынка.
Наименьшую доходность из этой триады имеют линкоры, но для означенной цели - валяться под пальмами или бомжевать по Тибету - лично я выбрал бы именно их. Просто потому, что они требуют наименьшего внимания и усилий.
Кстати, купон линкоров растёт так же, как и их тело - на величину официальной инфляции.
Рентная недвижимость.
Очень хороша в плане денежного потока. Оный невелик (по отношению на вложенный рупь), зато устойчив (намного устойчивее дивидендов).
Чем мельче недвига - тем она доходнее. Самые доходные объекты - кладовки, машино-места и гаражи. Они реально могут давать более 5% годовых. 4-5%гг ренты даст мелкая жилая недвижимость, вроде комнат в общежитиях и студий. 3-4%гг - однушки и двушки, 3-2,5% - суперпуперквартиры, которые будут снимать фон-бароны,
Все, кто будут называть бОльшие доходности - просто не умеют считать. Как ни странно, среди инвесторов в недвижимость таких полным-полно.
Недвижимость хорошо парирует инфляцию, и ценой объекта и величиной арендных платежей. НО - довольно таки неравномерно и, всё-таки, неполностью.
Самый большой минус - недвигу нельзя оставлять без присмотра надолго. Квартиранты имеют свойство съезжать, разнообразные аварии имеют свойство случаться. Причём все эти далалаи имеют общее свойство происходить в самое неудобное для арендодателя время.
Прокатиться по Золотому Кольцу или смотаться на Юг - сможете вполне, а вот бродяжничать в Индии или на Юкатане - вряд ли.
Между прочим, слишком мелкая недвижимость - гаражи, машиноместа и кладовки - для создания достаточного денежного потока потребует МНОГО объектов. А это означает кратное увеличение частоты далалаев. Что превращает инвестирование в работу. А ведь мы боремся за то, чтобы не работать!
По соотношению работа/доход наиболее приемлемыми объектами представляются однушки и студии.
Сравнительное деньговедение
Дивитикеры я из рассмотрения исключаю: на своём канале я могу злоупотреблять властью и самодурить как хочу. Короче: воля рулит (а не ум и не память).
Студия
Конкретный вариант, взятый наобум в Домклике по Москве: студия 9М с ожидаемым арендным платежом 40Крупь/мес. Минус налоги, минус амортизация ремонта и мебели, минус простои - ну, положим, 440Крупь/год, т.е. почти 5%гг. Среднемесячно 37Крупь, почти два МРОТа/ББД. О, да вы богач(ка), можете позволить себе раз в неделю мороженое и кино, и путешествие не автостопом, а автобусом.
Учтите, размеры арендных платежей имеют свойство стагнировать на несколько лет; они потом догонят, скачком, инфляцию, и снова стагнируют на несколько лет.
Прямо сейчас имеется угроза, что на рынок аренды будет выброшено много объектов и это надолго остановит цены съёма, а то и придавит их. Но это пока что - только угроза, нереализованная.
ОФЗ 52й серии
То есть линкеры. Они дают купонную доходность 2,5% (на самом деле - чуть больше, т.к. всю жизнь торгуются ниже номинала, но это - копейки). Минус налог на купоны, итого реальная доходность будет где-то около 2,2-2,25%.
С 9М вы будете иметь 199.740рупь, двумя выплатами по 99.870рупь. То есть по 16,650рупь/мес.
"Маловато будет"ц.
Выбор
Берем студию на свои кровные 9 миллионов?
Нет.
Повторно: цены объектов и аренды медленно и неравномерно отстают от инфляции. Поэтому лет через 6-8 вы вдруг обнаружите, что ваши доходы со сдачи в аренду этой студии стало как бы меньше...... в количестве приобретаемого съестного и билетов на дальние междугородные автобусы. И придётся перейти на путешествия автостопом, пешком и зайцем в электричках.
Чтобы такого не происходило - доходы от недвиги надо частично реинвестировать. Примерно по 3% (от стоимости недвиги)в год или более половины арендного платежа.
И тут мы приходим к реальной доходности недвижимости порядка 2-2,5%гг. То есть к тому, что дадут линкеры. Только при этом мы ещё будем заморачиваться приключениями с поиском арендаторов, последующими с ними разборками и мелкими, объективно существующими траблами, неизбежными в длительном процессе эксплуатации жилья.
А зачем нам этот далалай? Мы же хотим ничего не делать!?
Увлекательных и и интересных вам путешествий этим летом!