▫️ В запросах клиентов на поиск торгового помещения с арендатором, часто присутствует пожелание: "мне с окупаемостью 8-9 лет" или "мне с доходностью 12-13% в год".
▫️ На что мы бы хотели обратить внимание. На рынке есть инвесторы (и их много), этакие охотники за предложениями "ниже рынка". Большинство объектов с ценой нижерыночной не выходят в открытый рынок и выкупаются такими инвесторами в течении пары дней, а задаток переводится если не за минуты, то в течении пары часов. Среди таких вариантов попадаются качественные, но простой покупатель либо не успевает изучить объект перед покупкой, либо до него он просто не доходит....
▫️ Помещения с окупаемостью 8-9 лет которые в свободной продаже, перед покупкой их стоит изучать, часто есть нюансы, и как правило "качество". Помещение может быть выгодно сдано в аренду, но часто мы замечаем, что это помещение под "одного" арендатора. Оно подойдет абсолютно не всем: технические параметры, планировочные решения, особенности входной группы не подойдут под типовые требования "классических" арендаторов.
▫️ К примеру ищет в аренду помещение компания под размещение крупного пункта выдачи заказов. Такому арендатору не важна планировка, не обязательно расположение на трафике, на 1-й линии дома (их и так найдут). Такие помещения изначально продаются существенно дешевле аналогичных в доме, но расположенных в более ликвидных местах. Арендатор выигрывает тем, что он снял большое помещение, но дешевле, чем в этом же доме, но на трафике. Собственник выигрывает тем, что купил большое помещение, по цене мелкого, но в более ликвидной локации.
▫️ В чем подвох? В том, что пока арендатор сидит и платит, собственник получает высокий доход от арендных платежей, если арендатор съедет, найти другого будет проблематично, кабинетная планировка подойдет единицам арендаторов, а трафик напротив помещения важен более 80% арендаторов. По итогу съезда арендатора, окупаемость 8-9 лет, может превратиться в пару лет поиска нового арендатора и не всегда получается сдать по прежней ставке аренды.
▫️ Мы рекомендуем, комплексно подходить к оценке помещения при выборе и делать акцент на самом помещении, а не окупаемости. Рынок качественного арендного бизнеса в Москве сейчас сформирован исходя из 12,5 -13 лет окупаемости. Выбрать помещение с арендатором можно у нас в каталоге
