Malina Property

Если коротко: московский ритейл за 30 лет прошёл путь от палаток до маркетплейсов. И каждый этап определяли свои якорные арендаторы улиц. 1990–1995. Рынки и ларьки В начале 90-х нормальной системы ритейла в Москве практически не было. Советская торговля распалась, новая ещё не сформировалась. Город торговал как мог. Главными центрами торговли стали рынки: — Черкизовский — Лужники — Дорогомиловский Вокруг них формировались целые торговые кластеры. На улицах доминировали киоски: сигареты, кассеты, импортная одежда, бытовая мелочь...

▫️На рынке готового арендного бизнеса в Москве основная масса предложений находится в дорогом сегменте. Объекты стоимостью до 20 млн рублей составляют лишь небольшую долю рынка. Распределение выглядит так. ▫️До 20 млн рублей — примерно 6% рынка. Обычно небольшие помещения 60 м² в спальных районах. Средняя окупаемость 12–13 лет...

▫️80% запросов от арендаторов которые мы получаем— на помещения в спальных районах. Центр — больше не приоритет. ▫️Рынок сделал разворот. Формат «у дома» стал основной точкой роста. Бизнесу нужна не витрина, а стабильный поток жителей с понятной покупательской моделью: продукты, сервисы, аптеки, ПВЗ, кофейни шаговой доступности. ▫️Десять лет назад всё было иначе. Главные торговые магистрали, первая линия, исторический центр — туда стремились все. Локация считалась гарантией выручки. ▫️Теперь логика поменялась...

▫️ За 2025 год сеть открыла почти 400 новых точек и вышла на отметку 2 000 магазинов в 270 городах. Формат дрогери — бытовая химия и косметика — один из самых устойчивых в рознице. Покупают всегда. ▫️ После сделки с «Группой Лента» бренд сохранил самостоятельность, а операционная база усилилась за счёт логистики и закупок...

▫️Объём инвестиций в московский стрит-ритейл в 2025 году — 873 млрд ₽. Рост +10% год к году. В 2024 было 796 млрд ₽ и +5%. Темп ускорился. Тренд восходящий. ▫️Где покупают: — зона между ТТК и МКАД — 61% всех сделок; — Новая Москва — 15%; — Садовое кольцо — ТТК — 13%...

Если убрать маркетинг и эмоции, картина по доходности выглядит довольно приземлённо. Рынок всё уже посчитал. ▫️ Жилая аренда (квартиры) Москва — один из самых слабых вариантов с точки зрения доходности. Фактические цифры: доходность — менее 4% годовых, окупаемость — 25–27 лет и больше, высокая амортизация (квартиры убивают, требуется регулярный ремонт) Рост ставок аренды был, но его съела цена входа. Квартиры стали активом «для сохранения», а не для заработка. ▫️Стрит-ритейл Уличная коммерция в 2026 году — один из самых сбалансированных сегментов...

▫️ Покупают арендный бизнес с супермаркетами Спрос на помещения с крупными продуктовыми сетями заметно вырос. Объясняется это стабильностью арендатора в любых экономических ситуациях. Доходность может быть не максимальной, но формат считается надёжным. ▫️ Новостройки выкупают на ранней стадии То что сдалось в 2025 году, продано. Варианты со сдачей в 2026 году кончаются, сейчас интерес к объектам 2027 года. 2028 и 2029 годы - пока интерес слабый. Лучшие помещения внутри дома — углы, первая линия, блоки у супермаркета — разбирают заранее...

▫️Мы много работаем не только с продажами, но и с арендой. И довольно часто нам приходится пересдавать помещения после съезда арендаторов. Это не теория и не отчёты — это живая практика. Наблюдения с рынка аренды. Комментарий от брокеров MalinaProperty после кого помещения съезжают часто — и после кого почти никогда. Мы сознательно не будем говорить, кто съезжает чаще. Это не цель. Гораздо важнее другое — после каких арендаторов помещение практически не возвращается на рынок. ▫️По нашему опыту, последние 3 года, одни из самых стабильных и предсказуемых арендаторов — это ПВЗ...

Фраза «сидит давно и платит стабильно» звучит красиво. Но не всегда выгодно. Если: - ставка сильно ниже рынка (обычно так бывает когда договор был подписан много лет назад и арендные ставки были существенно ниже). - договор долгий (на 15-25 лет, да, такие договоры есть, сложно прогнозировать какие цены на аренду будут через 15 лет). - индексация символическая (аренда дорожает и это должно быть предусмотрено договором аренды, а не так что...

Тут регулярно появляются новые подписчики. Коротко — кто мы и зачем здесь. ▫️ MalinaProperty. В нашей компании мы специализируемся на стрит-ритейле: — сдаём в долгосрочную аренду и продаём торговые помещения — создаём ГАБы (арендный бизнес) — продаём арендный бизнес — сами являемся собственниками многих торговых помещений Работаем только Москва и Московская область. Рынок знаем досконально, без «вся Россия». ▫️У нас актуальный каталог: 2 500+ реальных предложений. Лишнее фильтруем, фейки не публикуем, мёртвые объекты не держим...

Угловые помещения любят не за форму. Их любят за: - две витрины, - два потока людей, - две точки контакта с городом, - как правильно такие помещения находятся на въезде в жилой комплекс и охватывают внешний и внутренний трафик, - существенно выше трафик чем у других помещений в данной локации...

На фоне общего новостного нытья в 2026 году у арендаторов появился новый универсальный аргумент: «Экономика сложная, давайте скидку». Фраза удобная. Проверяется плохо. Пользуются часто. Позиция MalinaProperty простая — эмоции в сторону, смотрим цифры. Главный показатель состояния бизнеса — товарооборот. Не погода, не НДС и не настроение бухгалтера, а реальные деньги, прошедшие через кассу. Если арендатор приходит за скидкой, первый и единственный корректный шаг — запросить товарооборот минимум за последний год...