Malina Property

Один из самых частых вопросов, который мы слышим сегодня от покупателей: «Что вообще сейчас покупать?» И вопрос абсолютно правильный. За последние несколько лет рынок сильно изменился. Многие стратегии, которые работали раньше, сегодня уже не дают того результата, на который рассчитывают покупатели. Если раньше можно было купить помещение на старте строительства практически любого жилого комплекса и через несколько лет хорошо заработать на росте цены, то сегодня рынок стал значительно более избирательным...

Есть интересное наблюдение последних месяцев. Регулярно возвращаются клиенты, которым полгода или год назад отправляли подборки помещений. Открывают старые переписки, пересматривают презентации и вдруг понимают: предложения были очень сильными. Только есть одна проблема. В 99% случаев этих объектов уже нет на рынке. То, что тогда казалось дорогим, сегодня выглядит выгодной покупкой. То, что вызывало сомнения по окупаемости, сегодня кажется отличным входом в актив...

Есть в коммерческой недвижимости одна великая подстава. Расстояние — пять метров. Цена вопроса — десятки миллионов. Стоит помещение на первой линии. Красивое. Поток людей мимо льется как река весной. Цена — 500 тысяч за метр (условно). И вот рядом. Буквально в пяти метрах. Такой же бетон. Те же окна. Та же площадь. Та же высота потолков. Но уже 380 тысяч за метр. И тут у любого покупателя начинается любимая русская игра — «а зачем переплачивать?». Кажется, что помещения одинаковые. На бумаге — да...

Если 2024–2025 годы были временем агрессивного роста, масштабных планов развития и борьбы за рынок любой ценой, то 2026 год стал временем более качественного и осторожного выбора. Еще недавно многие сети открывались максимально быстро: — занимали лучшие локации — не давали зайти конкурентам — открывали по несколько точек в одной зоне — не торговались, а местами и предлагали больше ставки аренды Сегодня рынок стал заметно рациональнее. Падение товарооборота у арендаторов, рост затрат на открытие и общая экономика заставила многих пересмотреть подход к развитию...

Что вещают покупатели. Становится все менее выгодно покупать квартиры под сдачу. По словам покупателей, квартира стоимостью 20-22 млн рублей (+ ремонт 4-6 млн рублей) приносит в среднем 80-90 тысяч рублей аренды в месяц. А дальше начинается математика: — налоги — простой без арендатора — комиссия — коммуналка, кап.ремонт, эксплуатация — сюрпризы от жильцов в виде испорченного ремонта В итоге реальная доходность зачастую скатывается к 3–4% годовых. А если квартира куплена в ипотеку под высокий процент, инвестиция легко превращается из «пассивного дохода» в ежемесячный квест на выживание...

Количество пунктов выдачи заказов в России за год выросло еще на 25% — уже более 231 тыс. точек. Маркетплейсы активно заходят в новые районы и небольшие города, а ПВЗ окончательно стали отдельным форматом торговой недвижимости. Wildberries, Ozon и Яндекс.Маркет продолжают масштабировать сети, а спрос на помещения под ПВЗ остается стабильно высоким...

Цены на торговые помещения в жилых комплексах Москвы за последние годы выросли кратно. Разобрали реальные кейсы по проектам — без теории, только факты. Смотрите, как менялся рынок. Ну, а за реальными помещениями на www...

95% покупателей берут коммерцию ради аренды. Не для души. Для денег. Но потом внезапно выясняется: помещение есть — а арендаторы не идут. Чтобы этого не было — вот куда смотреть. Угол на въезде — король Лучшее, что можно купить. Угловое помещение на въезде в ЖК: — реклама на две стороны — видно всем — мимо проходят и проезжают все, помещение охватывает весь трафик Арендаторы такие места разбирают быстро. Потому что это готовый поток клиентов. Супермаркет — якорь Если есть бюджет — берите помещение под супермаркет (300 м²+)...

Арендный бизнес — это не магия. Это два элемента: помещение и арендатор. И тонна работы между ними. Раньше собирали быстрее. Сейчас — как ремонт: дольше, дороже, нервнее. По факту покупателю арендного бизнеса продают «упаковку»: — без долгого поиска арендатора — без бесконечных согласований — без забегов по инстанциям За это платят +15–20%. Просто за то, что кто-то уже устал вместо вас. Где ломается экономика Сама по себе стоимость помещений дорожает быстро. Арендный ставки у арендаторов, за ростом цен не успевают...

Арендодатель хочет «сетевика». Как будто это гарантия счастья. Спойлер: нет. Про федеральные сети и так все знают. Большие, важные, с логотипом. Давайте про тех, кто без фанфар — «несетевиков». ▫️Деньги Иногда платят больше. Да, без бренда на фасаде. ▫️Договор С сетевиком — квест: юристы, согласования, «мы будет согласовывать неделю». С несетевиком — встретились, обсудили, подписали. За вечер, а не за квартал. ▫️Условия Сети пишут договор под себя. Вы там — статист. Несетевик торгуется. Индексация, каникулы, штрафы — все обсуждается на равных...

Пока все обсуждают «охлаждение», X5 просто делает выручку. +11,3% за квартал. Итого — 1,19 трлн ₽. Неплохо для «сложных времен». Кто тащит Дискаунтеры и магазины у дома. «Чижик» летит быстрее всех: +29,8%. «Пятёрочка» спокойнее, но стабильно: +9,9%. Вывод: люди экономят — но не перестают покупать. Масштаб У X5 уже 30 000+ магазинов. За квартал открыли еще 348. Цифра и автоматизация Онлайн и цифровые сервисы — занимают всего 7,5% выручки...

▫️Если в объявлении помещение «дает космос окупаемость» — это не повод радоваться. Это повод насторожиться. ▫️Рынок арендного бизнеса живет по своей магии. Доходность считают по первому году, если не было льгот у арендатора, если были льготы у арендатора (арендный каникулы / скидки по аренде / ступенчатое поднятие арендной ставки), то считают со второго года. ▫️Окупаемость 7 лет? Почти мифология. 8–9 лет — уже ближе к реальности, но с нюансами. ▫️Обычно это: — подвалы без солнца и будущего, но кто-то сел, потому что было нужно тут открыться...