Malina Property

95% покупателей берут коммерцию ради аренды. Не для души. Для денег. Но потом внезапно выясняется: помещение есть — а арендаторы не идут. Чтобы этого не было — вот куда смотреть. Угол на въезде — король Лучшее, что можно купить. Угловое помещение на въезде в ЖК: — реклама на две стороны — видно всем — мимо проходят и проезжают все, помещение охватывает весь трафик Арендаторы такие места разбирают быстро. Потому что это готовый поток клиентов. Супермаркет — якорь Если есть бюджет — берите помещение под супермаркет (300 м²+)...

Арендный бизнес — это не магия. Это два элемента: помещение и арендатор. И тонна работы между ними. Раньше собирали быстрее. Сейчас — как ремонт: дольше, дороже, нервнее. По факту покупателю арендного бизнеса продают «упаковку»: — без долгого поиска арендатора — без бесконечных согласований — без забегов по инстанциям За это платят +15–20%. Просто за то, что кто-то уже устал вместо вас. Где ломается экономика Сама по себе стоимость помещений дорожает быстро. Арендный ставки у арендаторов, за ростом цен не успевают...

Арендодатель хочет «сетевика». Как будто это гарантия счастья. Спойлер: нет. Про федеральные сети и так все знают. Большие, важные, с логотипом. Давайте про тех, кто без фанфар — «несетевиков». ▫️Деньги Иногда платят больше. Да, без бренда на фасаде. ▫️Договор С сетевиком — квест: юристы, согласования, «мы будет согласовывать неделю». С несетевиком — встретились, обсудили, подписали. За вечер, а не за квартал. ▫️Условия Сети пишут договор под себя. Вы там — статист. Несетевик торгуется. Индексация, каникулы, штрафы — все обсуждается на равных...

Пока все обсуждают «охлаждение», X5 просто делает выручку. +11,3% за квартал. Итого — 1,19 трлн ₽. Неплохо для «сложных времен». Кто тащит Дискаунтеры и магазины у дома. «Чижик» летит быстрее всех: +29,8%. «Пятёрочка» спокойнее, но стабильно: +9,9%. Вывод: люди экономят — но не перестают покупать. Масштаб У X5 уже 30 000+ магазинов. За квартал открыли еще 348. Цифра и автоматизация Онлайн и цифровые сервисы — занимают всего 7,5% выручки...

▫️Если в объявлении помещение «дает космос окупаемость» — это не повод радоваться. Это повод насторожиться. ▫️Рынок арендного бизнеса живет по своей магии. Доходность считают по первому году, если не было льгот у арендатора, если были льготы у арендатора (арендный каникулы / скидки по аренде / ступенчатое поднятие арендной ставки), то считают со второго года. ▫️Окупаемость 7 лет? Почти мифология. 8–9 лет — уже ближе к реальности, но с нюансами. ▫️Обычно это: — подвалы без солнца и будущего, но кто-то сел, потому что было нужно тут открыться...

Это когда торговая сеть "Красное Белое" за 20 лет закрыла - 4 магазина. Не 40. Не 400. А 4! Всего осталось 21.478 магазинов. Трагедия? Нет. Как проходило развитие: 2024 — разгон: +3705 магазинов. 2025 — уже в 4 раза медленнее. 2026 — аккуратно нажали на тормоз...

ЖК «Спутник» — жилой комплекс от которого кружится голова | Коммерция с максимальным трафиком внутри проекта. Локация СЗАО / Одинцово, сразу за МКАД, рядом со Строгино. Москва-река, Живописная бухта, лесопарк «Липовая роща» — сильное окружение без промзон. Проект Девелопер — Группа Самолет. Крупный жилой квартал, застройка очередями. Фактически формируется отдельный микрорайон. ▫️Ключевое — жители Один из самых плотных проектов по населению. Это не «дом с коммерцией», а полноценный город. Для бизнеса это означает постоянный поток клиентов внутри ЖК...

Если посмотреть на историю московской торговли, видно одну закономерность. Каждые 15–20 лет меняется главный арендатор улицы. 90-е — рынки. 2000-е — продуктовые сети. 2010-е — рестораны и lifestyle. 2020-е — маркетплейсы и сервисы. Логично предположить, что к середине века город снова поменяет торговую модель. 2030-е. Ритейл становится инфраструктурой Уже сейчас торговые помещения в новых ЖК проектируются как часть городской инфраструктуры. Фактически первые этажи превращаются в локальные центры района...

Когда-то первые этажи отдавали «под что возьмут». Аптека — хорошо. Три алкомаркета — ну, тоже бизнес. Теперь рынок немного повзрослел. Опрос 10 000+ человек: 53% россиян регулярно пользуются магазинами, кафе и ПВЗ в своём доме. Половина страны предпочитает не страдать. Основная аудитория — 25–34 года: 63% ходят вниз за всем. Остальные просто подтягиваются. Потому что идея ехать 20 минут за молоком выглядит всё более странной. Зачем вообще нужен стрит-ритейл: — Экономия времени — 53% Человек ленив...

И зря. ▫️Пока одни ищут Пятёрочку или Магнит, этот тихо занимает те же самые локации, в той же торговой линейке. Те же районы. Те же деньги. Только без посетителей, очередей и кассира. ▫️Самое смешное: ему не нужен трафик. Но он всё равно садится туда, где трафик есть. Потому что считает не ногами, а данными. По арендной плате — никакой благотворительности. Платит на уровне классических продуктовых сетей. По эффективности — часто обгоняет их. Договор аренды комфортнее для собственника чем у других арендаторов...

Москва выбрала своего главного арендатора — пункт выдачи заказов. И это не случайность, а логичный ответ на то, как изменилось поведение людей. По данным Malina Property, с 2022 года число ПВЗ в столице почти удвоилось. При этом количество магазинов, аптек и банков практически не изменилось. В результате ПВЗ сегодня — самый массовый формат на первых этажах. Плотность — показатель спроса: один ПВЗ — примерно на 350 человек, магазин — на тысячу, аптека — на 2,5 тысячи, банк — на 7 тысяч. Это значит, что люди регулярно пользуются этим сервисом и он встроился в повседневную жизнь...

▫️По итогам 2025 года первое место по объёму продаж в рублях заняла «Ригла» (бренд «Здравсити»). ▫️С января по сентябрь оборот — 198,9 млрд ₽. Доля коммерческого рынка — 11,96%. Это уже не просто сеть. Это инфраструктура. ▫️А теперь главный момент. Знаете, какая аптека самая крупная по выручке? Та, что стоит в правильной локации и работает под сильным федеральным брендом. Магии нет. Есть трафик, контракт и дисциплина. Нам у этого арендатора нравится подход к выбору помещения, отработанная модель, которая дает всегда результат...