Malina Property

▫️Когда-то инвесторы тихо радовались цифрам на экране: проценты, ставки, купоны, графики. Сегодня — всё наоборот. Деньги снова вышли на улицу. ▫️Street-retail стал новым депозитом, только с витриной и вывеской. Ты видишь, где работает твой капитал — не в облаке, а за стеной. Кто-то смотрит на курс доллара, а кто-то на арендатора, который каждое утро открывает дверь его помещения. ▫️Фасад вместо баланса. Реальный поток вместо виртуального. ▫️Первые этажи символ надёжности. Они не падают в цене, не замораживаются и не «обнуляются» одним новостным заголовком...

Новые районы — старый спрос ▫️Инвесторы уходят за МКАД не от скуки, а потому что Москва уже закончилась. В хорошем смысле. ▫️Старые центральные локации выжаты до кирпича. Цены на аренду там напоминают потолок, в который все уже ударились. А вот на окраинах — новые жилые массивы, тысячи жителей, стабильный пешеходный поток и ровно ноль конкурентов на первых этажах. ▫️Ирония в том, что трафик там уже не хуже, чем в центре, а иногда и выше — просто без пробок, парковочных битв и безумных ставок. Люди покупают квартиры не всегда в Сити, а в Коммунарке, Бутово, Новых Ватутинках, Люберцах...

▫️Количество новых жилых проектов в Москве упало до самого низкого уровня за последние 12 лет. ▫️Как мы и прогнозировали ранее, в 2027–2028 годах количество новых стартов будет значительно меньше. Девелоперы не спешат выходить на стройку — сказывается высокая стоимость кредитов и рост себестоимости. ▫️По итогам III квартала 2025 года в Москве начались продажи всего семи новостроек, тогда как в прошлые годы таких проектов было как минимум вдвое больше...

Как арендатор видит аренду: математика против хотелок Собственник покупает помещение за 50 миллионов, садится с калькулятором и думает просто: «Хочу 10% доходности. Значит, арендатор должен платить 400 тысяч в месяц». Всё. Красиво, логично, только не всегда работает. Арендатор приходит и смотрит иначе. У него формула простая: сколько оборота даст эта точка и какой процент от оборота можно отдать собственнику. – супермаркеты платят 4-6% от оборота; – аптеки — до 10%; – алкомаркеты — до 7%; – кафе и рестораны могут вытянуть до 20%...

Наши наблюдения: как выбрать помещение, которое будет работать Более 95% покупателей коммерческих помещений приходят с одной целью — сдать в аренду и получать доход. Поэтому важны не «красивые стены», а то, как помещение встроено в жизнь жилого комплекса. Что главное при выборе Угловое помещение на въезде в ЖК Лучшие варианты — те, что видно сразу с двух сторон. Реклама на два фасада и охват всего трафика. Стилобат под супермаркет Редкость, но если есть бюджет на 300–400 м², такие лоты становятся центром притяжения и их в каждом ЖК крайне мало...

▫️ Цены продолжают расти. Помещения в новостройках со сроками сдачи 2025 – 1–2 квартал 2026 года почти полностью распроданы. Вторичный рынок подтягивается вслед за первичкой. Цена метра в 1 млн рублей уже воспринимается спокойно. ▫️ Окупаемость. – Средняя по Москве — около 12 лет. – У небольших помещений с сетевыми арендаторами — 13–14 лет и выше. – В Подмосковье ещё можно найти варианты с окупаемостью 10–11,5 лет. ▫️ Фокус покупателя смещается. Качество локации и ликвидность помещения стали важнее срока окупаемости...

В середине 2021-м один из наших собственников купил помещение в новом на тот момент ЖК «Люберецкий». Дом ещё строился, но финал стройки был близок. Цена вопроса — 5,3 млн рублей за 50 м². 2022. Первые деньги Дом сдался, помещение достроилось. Наш собственник быстро подписал договор с минимаркетом. Не сетевик, но стабильный формат. Ставка — 80 тыс. ₽/мес. Первый неполный год дал около 800 тыс. ₽ дохода. 2023. Индексация Спрос в районе рос вместе с заселением, поток людей и жителей увеличивался. Аренда по условиям договора аренды поднялась до 100 тыс...

▫️ Раньше цифра «миллион за квадрат» звучала как анекдот. Сегодня — это рабочая реальность рынка. Более того, сделок с такой ценой метра стало заметно больше. ▫️ Миллион стоит не просто метр. Это всегда топ-локация с трафиком, витрина, линия дома, где арендаторы сами стоят в очереди. Да, вход дороже. Зато — стабильность, ликвидность и экономия время на поиске арендатора. ▫️ Дешёвые варианты дают иллюзию выгоды: больше метров за те же деньги...

Рынок стрит-ритейла постоянно подстраивается под спрос — теперь в спросе не гиганты на 1000 м², а компактные форматы 50–200 м². Супермаркеты, косметика и дискаунтеры урезают площади: онлайн-доставка поджимает, а скорости и удобства требуют и ритейлеры, и жильцы. Застройщики подстраиваются — проектируют гибкие коммерческие пространства, которые легко при необходимости делятся и переформатируются...

Депозиты сдуваются. Банки уже не обещают золотые горы: доходность падает. Народ уже ищет, куда переложить деньги, запросы на покупку растут. Витрина с арендатором на первом этаже дома выглядит куда надёжнее, чем циферки в личном кабинете банка. На рынке нормальных объектов все меньше и меньше. Те, у кого они есть, не торопятся продавать — ждут, когда желающие вбухать деньги выстроятся в очередь...

X5 Group (сети «Пятёрочка» и «Перекрёсток») снова меняет правила игры. В Москве на Очаковском шоссе открылся первый магазин нового формата «Налету» — смесь магазина у дома и кафе. Формат — компактные точки по 100–200 м². В одном зале — кофе, хот-доги, пицца и готовые блюда. В другом — базовые продукты, снеки, молочка и даже алкоголь...

Если вы листаете объявления и вдруг видите «окупаемость 7 лет» — расслабьтесь. Это не шанс, это сказка. Почему такие цифры появляются Продавцы любят рисовать красоту на бумаге. Считают доходность по последнему году аренды, сразу учитывают будущую индексацию и часто округляют цифры в красивую сторону. На выходе получается «чудо-объект». В рекламе он окупается быстрее банковского депозита, а в жизни — это помещение с компромиссной локацией и "так себе" арендатором, которому важна не проходимость, а специфический параметр вроде "много метров в цоколе, но по низкой арендной ставке"...