Malina Property

Значительная часть сделок на рынке коммерческой недвижимости проходит вне публичных площадок. У нас более 500 помещений в Москве и Московской области сегодня продаются в формате закрытых продаж. Это объекты, которые вы не найдёте ни на одном открытом сайте. Почему сделки уходят в закрытый формат Причины, как правило, практичные: — собственник продаёт помещение с действующим арендатором и не хочет дестабилизировать бизнес постоянными показами; — арендатору важно сохранить рабочий режим без «паломничества»...

Есть жилые комплексы, а есть мини-города. Туда приезжаешь — и всё становится понятно без презентаций: люди гуляют, бизнес работает, трафик живой, первые этажи заняты, свет горит, жизнь есть. Именно в таких местах клиенты покупают и пустые помещения, и объекты с арендаторами — потому что здесь не нужно «додумывать будущее», его видно на месте...

Есть истории, которые хочется повторять покупателям на рынке коммерции. Это одна из них. К нам пришёл клиент с запросом: «Хочу объект за 30 млн и окупаемость 10 лет». Звучит красиво. Но есть нюанс: такие объекты в Москве не просто редкость — они живут пару часов, и купить их может только человек, который в этот момент стоит рядом с собственником. То есть — мифическое совпадение условий, а не стратегия. Мы честно объяснили: охота за «внерыночной окупаемостью» превращается в бесконечный бег по кругу...

Несколько последних месяцев показывают одну тихую, но уверенную тенденцию: часть капитала, который раньше без колебаний лежал на депозитах, перетекает в недвижимость. И это уже не теория — это статистика и живая практика. В банках очереди на аккредитивы, в сделках по торговым помещениям резко выросла доля покупателей “с чемоданом”, без ипотечных инструментов. Это не всплеск — это смена модели поведения. Люди ищут актив, который может пережить ставку, новости, инфляцию и человеческие ожидания. Но...

Кейс MalinaProperty. Реальная история из практики. Приходит к нам покупатель. Первый раз в коммерции. Глаза горят. Голова полна идей. И запрос звучит примерно так: «Ищу помещение в Москве, окупаемость 7 лет, сетевой арендатор, первый этаж, 30–40 млн, доход хочу покупать уже завтра. Покажите варианты». Тут любой опытный брокер понимает: человек пришёл не за объектом — он пришёл за разочарованием. Потому что таких вариантов рынок не видел лет пять. Но мы любим такие ситуации. Потому что в них видно, где заканчиваются мифы и начинается реальность...

И это сильно меняет рынок. Если раньше формула была простой — «первый этаж + трафик = забрали», то в 2025–2026 мы видим совершенно другой тип поведения арендаторов. Они больше не хватают всё подряд. Они выбирают, причём со вкусом, методичностью и холодной математикой. Что происходит Арендаторы приходят на локацию и смотрят уже не просто «есть поток?», а: — какой поток; — откуда; — кто эти люди; — чем они живут; — куда идут; — что будет с районом через 2–3 года...

Последние месяцы рынок коммерческих помещений ведёт себя максимально избирательно. И если смотреть не на «общую температуру», а на реальные сделки, картина становится очень показательной. ▫️Аптеки почти исчезли из экспозиции Сегмент, который ещё пару лет назад стабильно присутствовал в продаже, сейчас фактически вымыт. Аптека — один из самых надёжных арендаторов города, и все объекты под ними до 30–40 млн ₽ уходят быстро. В экспозиции остались единичные варианты, те новые которые появлются, быстро уходят в "переговорный процесс"...

Банки понизили ставки по вкладам. Люди посмотрели на эти цифры, вздохнули… и пошли покупать недвижимость. Результат видно без микроскопа: эскроу-счета пухнут как на дрожжах — 425 млрд в июле, 447 млрд в августе, 491 млрд в сентябре. Весной было 360–370 млрд в месяц...

Получаем новые прайсы от застройщиков. Сроки ввода жилых комплексов — 2028–2029 год. Цены — 700, 800, 900 тысяч рублей за метр. И это не фантазия — это новая норма. Когда-то цифра «500 за метр» казалась верхней планкой. Сегодня — это просто отметка прошлого. Мы живём в эпоху, когда бетон дорожает быстрее, чем ожидания. Но парадокс не в цене. Парадокс в том, что люди всё равно покупают. Видимо поняли: ждать «падения» уже бессмысленно. Время дешёвой недвижимости закончилось...

Ежедневно слышим одни и те же возражения от клиентов, которые выбирают помещение под арендный бизнес. Каждое из них можно разобрать спокойно — и увидеть, что за ними чаще стоит не логика, а эмоции. «Дорого» Да, рынок вырос. Но цены растут не потому, что кто-то “накручивает”, а потому что земли меньше, стройка дороже, а спрос не падает. История за двадцать лет показывает одно — завтра всегда дороже, чем сегодня. Ждать отката — значит просто заплатить больше позже. «Хочу окупаемость 7 лет» Классика...

Иногда звонит клиент: — Купил помещение, стоит пустое. Что делать? Смотрим объект — и всё становится очевидно. Куплено “с кем-то своим”, кто «всё знает». Кто пообещал, что “сдастся за неделю”, “трафик идеальный” и “арендатор уже на подходе”. Прошёл год. Никто не подошёл. Мы видим такие истории постоянно. Продать — несложно. Некоторые “специалисты” по квартирам решили, что коммерция работает по тем же законам: главное чтобы достроили, а остальное «как-нибудь сдадим». В итоге — помещение без арендатора, цифры не сходятся, и звонок нам — “посмотрите, что с этим можно сделать?” Можно...

Рынок жилой недвижимости России в 2025 году вошёл в фазу «новой нормальности» — Forbes пишет, что цены на квартиры будут «в лучшем случае топтаться на месте, в худшем — сползать». А как обстоят дела с коммерческой недвижимостью — с первыми этажами, помещениями под аренду? Мы же говорили это заранее: торговые помещения — это не просто «другая ветка рынка». Это следующий уровень. И 2025-2026 годы становятся тем переломным моментом, когда «быстро купить и заработать» заменяется на «выбрать и держать»...