Malina Property

Аукцион — не всегда значит выгодно Сегодня прошло сразу много аукционов по продаже коммерческих помещений. И это один из показательных примеров того, как легко цена на торгах уезжает далеко от стартовой. На скриншоте: Стартовая цена — 19.090.000 ₽. Цена в ходе торгов — 31.880.300 ₽. Рост — примерно 67%. И это далеко не уникальная история. Недавно разбирали другой аукцион. Посмотрели сам объект, окружение и реальные предложения рядом. В продаже оказалось достаточно помещений сопоставимого качества...

Москва всё чаще растёт не в ширину. А вверх. Новые проекты на 30, 40 и больше этажей уже никого особенно не удивляют. На небольшом участке земли появляется несколько тысяч жителей. А коммерческих помещений внизу — иногда буквально по пальцам пересчитать. И вот здесь начинается интересная математика. Жителей становится больше. Помещений под магазины, кафе, аптеки и услуги — меньше. Поэтому покупателям постепенно придётся привыкать и к другой реальности: 1–1,5 млн рублей за квадратный метр коммерции в хорошем высотном проекте уже не выглядит фантастикой...

На первый взгляд всё очевидно. Помещение с арендатором — хорошо. Пустое — плохо. Одно уже приносит деньги. Второе пока приносит только коммунальные счета и вопросы от собственника. Но рынок любит портить слишком простые выводы. Иногда пустое помещение оказывается интереснее готового арендного бизнеса. Почему? Потому что вместе с арендатором вы покупаете не только доход. Вы покупаете ещё и действующую ставку. Действующий договор. Действующие условия. А они не всегда лучшие. Бывает помещение с арендатором, который сидит сильно ниже рынка...

Подарок, который работает Иногда недвижимость покупают не себе. У нас довольно часто бывают сделки, когда коммерческое помещение с арендатором приобретают в подарок. Взрослым родителям. Чтобы у них был понятный ежемесячный доход и меньше зависимости от детей. Или наоборот — детям. Как билет во взрослую жизнь. Не просто дать деньги. А дать актив, который каждый месяц их приносит. Есть помещение. Есть арендатор. Есть договор. Есть доход. А дальше уже начинается финансовая самостоятельность. Можно жить на этот доход...

Иногда внутри компании мы обсуждаем не сделки, а портфели наших клиентов. У кого интереснее объекты. Что покупают. Почему именно это. И каждый раз удивительно, насколько по-разному люди смотрят на одну и ту же недвижимость. Один инвестор видит только цифры. Ему нужна максимальная окупаемость. Всё остальное — декорации. Другой любит создавать продукт. Купить обычное помещение, найти арендатора, улучшить экономику, поднять стоимость и получить на выходе совсем другой актив. Третий покупает будущее...