Верховный суд РФ рассмотрел спор, в котором совладельцами одной квартиры оказались совершенно посторонние люди. Подобные ситуации не редкость: незначительная доля жилья часто переходит к третьим лицам — например, по договору дарения или в наследство.
Обычно владелец небольшой части квартиры готов продать свою долю, но зачастую запрашивает за нее завышенную цену. Возможно ли заставить такого совладельца расстаться с недвижимостью по рыночной стоимости? Да, такая возможность существует. Верховный суд напомнил, при каких условиях можно принудительно выкупить незначительную долю у других собственников.
Как закон регулирует раздел долей?
Согласно статье 252 Гражданского кодекса, у совладельцев есть два варианта раздела имущества:
1. Договориться между собой и заключить соглашение.
2. Обратиться в суд, если компромисс невозможен.
Если выделить долю в натуре нельзя (например, из-за ее незначительного размера), собственник вправе получить денежную компенсацию — но только при своем согласии. Однако в некоторых случаях суд может обязать его принять выплату, даже если он против.
Когда возможен принудительный выкуп доли?
Одно из ключевых условий — невозможность реального выдела доли. Чаще всего такие ситуации возникают при дарении или наследовании, когда среди собственников оказываются как близкие родственники, совместно пользующиеся жильем, так и посторонние лица, владеющие небольшой частью квартиры и фактически не проживающие в ней.
Пример из судебной практики
Супруги с несовершеннолетней дочерью жили в трехкомнатной квартире (66,4 кв. м). Изначально жилье было приватизировано мужем и его матерью в равных долях, но позже мать продала свою часть. В результате семья осталась с половиной квартиры (две изолированные комнаты), а вторая половина перешла к покупателю и двум женщинам, которым он подарил по 1/6 доли.
Новые собственники предложили выкупить их доли, но стороны не сошлись в цене. Переговоры о порядке пользования жильем также не увенчались успехом, и семья обратилась в суд.
Районный суд первоначально отказал в иске, но апелляция встала на сторону семьи. Судьи учли, что:
- доли ответчиц (по 1/6) незначительны;
- выделить им отдельное помещение невозможно;
- женщины не зарегистрированы в квартире, живут в другом месте и имеют иную недвижимость.
Верховный суд подтвердил это решение, сославшись на п. 4 ст. 252 ГК. Для принудительного выкупа доли должны соблюдаться три условия:
1. Доля признана незначительной (точных критериев нет, но, например, 1/100 явно меньше 1/3).
2. Невозможность реального выдела.
3. Отсутствие интереса собственника в использовании жилья.
В итоге квартира полностью перешла к семье, а совладельцам выплатили компенсацию за их доли.
Если доля в квартире мала, ее нельзя выделить в натуре, а владелец ею не пользуется, суд может обязать его продать часть жилья — даже против воли.
Если вы столкнулись с жилищным спором при разделе недвижимости и не знаете что делать, можете получить у меня подробную консультацию
Также читайте полезные статьи:
-В новую квартиру заселились чужие люди, а суд отказал в их выселении
-Рассрочка в новостройках: как оформить и что будет, если ее не погасить?
-Родители в ответе: Верховный суд обязал оплачивать долги детей по ЖКХ