Все же помнят, что в случае чего все риски и проблемы огребает покупатель, лишаясь денег и возможности использовать "своё" жильё? Ну так вот, Верховный суд пресёк одну такую схему с ушлыми продавцами, которые собирались остаться в квартире жить, используя фишку с "отказниками от приватизации"
Дайте хоть вещи собрать
В договоре купли-продажи обычно предусматривается срок, в который продавец и члены его семьи обязаны освободить квартиру и сняться с регистрационного учета. Обычно покупатели относятся с пониманием: не всегда есть возможность продать и купить жильё "сделка в сделку", нужно время на формальности, сбор вещей и переезд.
Поэтому возможен этакий временной зазор, когда жильё уже продано, а продавцы ещё в нём живут.
И вот вроде бы стандартная ситуация:
- Продаётся приватизированная квартира. Собственник - жена, а муж с сыном ранее отказались от приватизации (уже красный флаг и сирена должна звучать в голове юриста, но покупатель - просто покупатель).
- Перед сделкой все члены семьи снялись с регистрационного учета, показали справочку, однако договорились с покупателем об освобождении квартиры через два месяца (вроде бы ура!)
Но:
- Прошло полгода, но жильцы так и не съехали. Более того: отказались это делать, заявив, что планируют проживать в квартире и дальше - имеют право.
Новый собственник обратился в суд с иском о выселении. Однако, бывшие жильцы предъявили встречный иск о признании за ними права пользования квартирой на том основании, что "отказники" сохраняют право пользования квартирой, от приватизации которой отказались, даже при смене собственника.
Суды
Первая инстанция поддержала жильцов, сославшись на то, что муж и сын, отказавшись от приватизации, сохранили пожизненное право проживания в квартире.
Эти члены указали, что на самом деле не имели намерения отказываться от проживания и куда-то выезжать.
Остальные инстанции до ВС РФ засилили решение.
В Верховном суде приняли решение о выселении жильцов, основываясь на том, что они добровольно снялись с регистрационного учета перед сделкой, тем самым отказавшись от своих прав на проживание в квартире. А то, по каким мотивам это сделано и "что имел в виду автор" - неважно. Намерение выражено чётко-конкретно. Отец и сын, пожалуйте на выход.
Таким образом, сам по себе факт наличия у ответчиков права пользования жилым помещением на момент его приватизации при последующем их добровольном отказе от этого права, не может служить безусловным основанием для вывода о сохранении за ними права пользования жилым помещением бессрочно. ©ВС РФ
Что тут можно рекомендовать, кроме того, что не связываться с хитровыделанными продавцами и отказниками от приватизации:
- Проверять документ-основание права собственности продавца. Фиксируем всех, кто может иметь право пользования жильём при смене собственника (вот такие "отказники от приватизации", доставшиеся жильцы по "наследству" или договору дарения по условиям сделки).
- Проверять документы и требовать сняться с регучёта до сделки. Проверить актуальность по адресной справке (что это такое и как получить - писала здесь).
- Период пользования жильцов после сделки (если вы добрый и разрешили) фиксировать в самом договоре, после чего выселяем принудительно. Оснований-то для проживания больше нет, а кто не согласен - тот пусть судится.
Для подкрепления своей правовой позиции держите определение ВС РФ № 49-КГ15-7 от 04.08.2015 г.
А вообще я думаю, что всю эту практику продавцы знают лучше покупателей, и уже на её основе выстраивают такие схемы продажи, чтобы деньги от покупателя получить и в итоге с квартирой остаться. И даже если что - "денег уже нет, взыскивайте с пенсии". Красота! (сарказм). А в этом деле просто выселили пинком под зад. Не прокатило.
Как думаете: все эти истории с "внезапными" жильцами, недостатками квартиры и дементными старушками-продавцами - случайности или тщательно продуманные схемы? Поделитесь мнением и интересными случаями в комментариях!