Первый день после выходных идут товарищи с недвижимостью. Я не люблю такие споры, но кое-что примечательное сейчас расскажу.
В интересах Ванечки
Женщина приобрела квартиру у другой женщины. Обе молодые, у обеих по ребёнку.
Продавец получила квартиру в наследство от матери и сразу захотела её продать, чтобы продать и свою собственную двушку, денежки объединить и купить трёшку в новостройке.
Продавец очень торопилась. На вопрос, куда такая спешка, официальная версия ответа звучала так:
Чтобы можно было проследить источник денег для трёшки, нужно было её покупку и продажу двух квартир совершить в один день. Покупка трёшки уже назначена на 12-е, нужно уложиться до двух часов этого дня. Очередь в МФЦ на нужную дату я уже "забила", ваша задача - быстро собрать документы.
Поэтому продавец очень торопила женщину-покупателя с документами, получением ипотеки и вообще.
Покупательница суетилась, торопилась, но всё удалось согласовать и вот - 12 числа совершена сделка! В выписке из ЕГРН значилось одно обременение - ипотека, жильё в залоге у банка.
Женщина спокойно платила-платила, выплатила ипотеку за 4 года вместо 15 лет, и радостная пришла в МФЦ снимать залог с квартиры. Села к окошку специалиста, подала документы из банка о погашении, сидит ждёт... А специалист морщит лоб, шарится в своём компьютере и озадаченно говорит:
А на вашу квартиру наложен арест. Нельзя совершать никаких регистрационных действий.
Вот это новости! Женщина чуть в обморок не грохнулась прямо там. Показывает товарищу старую выписку из ЕГРН, где из ограничений - только ипотека, а арестов никаких не значится. И спрашивает о причине.
Специалист говорит: 18 числа, почти сразу после сделки, по решению такого-то суда на квартиру наложен арест в интересах Ивана Ш., сына женщины-продавца.
То есть, дамочка знала о судебной тяжбе, знала о том, что суд наложит арест и запретит ей продавать квартиру, чтобы маленький Ваня Ш. не остался без жилья. Поэтому до даты заседания щучкой назначила сделки, и всё очень удачно сложилось. Она получила деньги, купила "чистую" квартиру, на которую у суда не было претензий, а остальное... Это уже проблемы покупателя, что там решит суд и куда наложит арест.
Запросили адресную справку, чтобы уточнить, а выписан ли этот Ванечка вообще, или может вместе с хитроокой мамой заявиться к покупательнице и потребовать вселения?
Вывод: после покупки периодически запрашивайте выписку из ЕГРН. Так, на всякий случай. Видите, какие сюрпризы всплывают после нескольких лет владения...
Должная осмотрительность покупателя
Один работяга накопил денег, решился на ипотеку и начал подбирать квартиру. Чтобы перестраховаться, нанял юриста, плюс позвал для подстраховки опытную родственницу, которая имела репутацию прожжённой скандалистки и которой палец в рот не клади - откусит.
Вот такой весёлой компанией они подобрали вариант жилья, проверили его вдоль и поперёк. Запросили всякие справки, уточнили срок владения квартирой, причину продажи, дееспособность и психическую нормальность продавца и т.д. и т.п. Риелтор со стороны продавца был молодец: оперативно решал вопросы, не капризничал и всю информацию предоставлял быстро и за счёт продающей стороны.
Продавец - мужчина солидного вида, в пальто и очёчках, охотно отвечал на вопросы и деловито предоставлял справки и выписки. Причина продажи - смерть матушки, которая доковыряла свой век в непрестижном районе города, а теперь эту разваленную двушку дешевле продать, чем возиться с ремонтом или сдачей в аренду. Да и деньги нужны - бизнес расширять.
Этот продавец охотно катал всю эту кампанию на джипе в МФЦ, и в банк, и туда-сюда, куда требовали дела, связанные с продажей, однажды заезжали за женой (крутой двухэтажный дом за каменным забором, на крыше - статуи и башенки, два гаража "как два раскинутых крыла"...). Поэтому покупатель имел возможность убедиться, что продавец - мужчина серьёзный, состоятельный, жена - лощёная красотка, авто в доме не одно, и причина продажи уж никак не связана с тем, что нечем заправить последний джип.
Квартиру купили. Наскоро сделали ремонт, переселились из рабочей общаги в отдельную двушку. Красота!
Сюрприз от финуправляющего
Через полтора года после покупки на имя работяги поступил иск. По иску следовало, что продавец обанкротился, для взыскания долгов управляющие скребут по сусекам, а потому верните проданную квартирку взад - мы её включим в конкурсную массу и удовлетворим ею кредиторов.
Причина требования - сомнения в действительности сделки. Слишком уж быстро товарищ банкрот избавился от матушкиной квартирки, слишком по дешёвой цене... Он стремился скрыть имущество от кредиторов и всевидящего ока управляющего, а вы, товарищ работяга, ему в этом помогли!
Работяга побледнел и вот: пришёл к нам защищать квартиру. "Как же так?"- говорит. - "Его же проверил и юрист, и банк, выдавший ипотеку, и родственница, которая палец в рот не клади..." Пришлось приоткрыть ему глаза на эту всю свистопляску с оспариванием сделок при банкротстве.
Итак, что нас ждёт:
- Суды. Долго, много.
- Финуправляющий будет заявлять, что сделка притворная, что цена квартиры была заниженной.
Будем доказывать, что тогда цена была "в рынке", тут и пригодится отчёт об оценке квартиры, благо покупатель додумался не выбрасывать документы, а запасливо сохранил всё, что касалось покупки.
- Финуправляющий не будет заявлять, а вот суд может обратить внимание на должную осмотрительность, которую теперь требуют от покупателей, причём на уровне "детектив". Это значит, что покупатель перед сделкой обязан был проверить и квартиру, и продавца на предмет рисков. А если прохлопал ушами и не заметил "красные флажки" - сам лох.
Поэтому будем доказывать, что на момент покупки все исчерпывающие меры проверки были приняты (они и правда были приняты), все возможные справки и выписки запрошены, все доступные "пробивы" человека и квартиры совершены. Иные методы обычному смертному недоступны, проверили всё, что смогли.
Также будем упирать на то, что при сложившихся обстоятельствах при покупке квартиры у покупателя не было оснований подозревать успешного бизнесмена в возможной несостоятельности.
Минусом является то, что продавца проверили как человека и гражданина. А вот его бизнес на предмет устойчивости и перспектив - нет. А теоретически - надо бы.
Вывод №2. Купив квартиру у благополучного бизнесмена без детских долей, пенсионеров и сумасшедших приватизаторов, не расслабляйтесь слишком рано. В пределах срока исковой давности держите документы под рукой и не соглашайтесь на разные предложения типа "занизить цену в договоре, чтобы не платить налог". Чревато выигрышем оспоримой сделки стороной кредитора.
В общем, купив квартиру, выдыхайте, но не расслабляйтесь. А если у вас тоже были интересные проблемные случаи при покупке недвижимости - поделитесь опытом в комментариях!