Моя сестра-риэлтор предлагает клиентам услугу проверки недвижимости перед покупкой. В пятницу выяснилось, что её "проверка" заключается в том, что она запрашивает выписку из ЕГРН, чтобы сверить ФИО владельца квартиры с его паспортом и уточнить площадь квартиры и обременения. Всё.
Это даже не расширенная выписка, где указаны все предыдущие собственники и даты возникновения-прекращения прав. Это просто краткая характеристика жилья.
И начали мы обсуждать проверку: как она должна выглядеть, чтобы свести риски к минимуму. Какое досье на квартиру собирать?
По сути проверка состоит из двух пунктов.
Проверка квартиры
Запрашиваем с продавцом расширенную выписку из ЕГРН, чтобы проверить всех владельцев и основания прекращения прав на квартиру. Запрашивается через Госуслуги, готова через 2-3 минуты. Смотрим:
Обременения - нас интересуют аресты за долги, обременения в защиту прав несовершеннолетних (запрет продажи), обеспечительные меры на момент рассмотрения дела, арест в ходе процедуры банкротства. Если квартира уж очень хороша, некоторые проблемы можно решить (например, с защитой прав н/л), а некоторые... Иногда проще найти квартиру подороже, чем разбираться с "проблемной".
Дети-собственники в прошлом - всегда риск, что кто-то встрепенётся в их защиту и начнёт оспаривать сделки. Если готовы, то игнорируем красный флажок и идём дальше.
Любой пожилой собственник - это риск оспаривания предыдущей сделки. Как это бывает и через пять и через семь лет, я уже писала. Суды охотно возвращают старичкам квартиры, а вот добросовестные покупатели остаются без всего.
Одновременно запрашиваем адресную справку на лиц, зарегистрированных в жилом помещении. Берём расширенную: там будут указаны все товарищи, которые на данный момент числятся в квартире. Запрашивается через Госуслуги, готовится 5-7 дней. И иногда преподносит сюрпризы, с которыми придётся разбираться дополнительно - это внезапно всплывающие прошлые жильцы, собственники и их дети.
Если товарищ продавец говорит, что на момент продажи квартира свободна от зарегистрированных лиц, то в адресной справке должно быть чисто. А если указаны какие-то лица - значит, продавец немножко приврал. Здесь важно знать, что это может быть ошибка сотрудников миграционного отдела (например, забыли снять, сбой в программе с откатом до прежней версии БД) - в таком случае можно "снять" человека повторно, не обращаясь в суд. А если прописанным оказался вовсе какой-то неизвестный продавцу субъект - придётся посудиться. Оно вам надо? Или квартира стоит того, чтобы подождать?
Справки о задолженностях по ЖКХ. Нас интересуют только долги за капремонт. Именно они переходят к новому собственнику по наследству и будут взысканы с покупателя, как только он зарегистрирует своё право в ЕГРН.
Проверяем продавца
Идеальный продавец квартиры - это застройщик. Здесь могут быть вопросы к качеству жилья, зато никто не отберёт квартиру только потому, что застройщик был сумасшедшим на момент продажи, малолетним или обанкротился спустя пару лет после продажи.
Продавец гражданин - это всегда риск. Проверяем:
- предыдущий правоустанавливающий документ: кто был предыдущим продавцом (помним про опасность невменяемых старушек из истории выше), кто указан покупателем, были ли в сделке несовершеннолетние, при наследовании - отказополучатели и т.д. Выясняем, кто истинный владелец и есть ли ещё претенденты на эту квартиру, и все ли формальности были соблюдены тем продавцом. Проще говоря, оцениваем риск оспаривания нашей и предыдущей сделки.
- брачный статус гражданина на момент продажи. Если в браке - квартира потенциально может подлежать разделу имущества, а сделка - признана недействительной. На продажу очень желательно согласие жены, и не забудьте проверить - та женщина, которая приехала с продавцом и даёт согласие - реально жена?
- проверяем долги и то, не банкрот ли продавец? А вдруг почти банкрот? Проверяем: по списку: Федеральный реестр сведений о банкротстве, сайты судов (СОЮ и Арбитражные) в вашем регионе на предмет действующих тяжб, и сайт ФССП для оценки исполнительных производств и потенциальной долговой нагрузки. Для полного счастья можете попытать его насчёт выписки из БКИ (Бюро кредитных историй) о наличии непогашенных кредитов, но многие продавцы вам откажут, ибо не ваше дело.
- потенциальная солидарная ответственность по долгам фирмы. Стоит проверить, а не был ли продавец каким-то ответственным должностным лицом в обанкротившейся компании? Не станет ли он внезапно солидарным ответчиком по долгам компании, которая разорилась и не смогла рассчитаться с кредиторами? С такого могут и квартиру взыскать, и сделки отменить... Поэтому идём на сайт ФНС и смотрим открытые данные по ИНН продавца: был ли учредителем ООО, сколько действующих и ликвидированных фирм, как именно ликвидированы, есть ли в Реестре дисквалифицированных лиц и т.д.
- если есть "свои люди" в МВД, пытаемся пробить продавца по базам на предмет возбужденных уголовных дел и судимостей. Если есть активные проверки или расследования по факту мошенничества, неуплаты налогов и прочие грешки, лучше не связываться. Мало ли что решат конфисковать и изъять... Поищем более прозрачного гражданина.
По итогам всех этих онлайн-раскопок делаем распечатки, дополняем своими комментариями или краткой справкой и передаём досье покупателю. А дальше смотрим вместе, что может быть приемлемо и требует доработки, а что сразу нет и отказ от сделки.
Конечно, риски всегда сохраняются. Но даже такая поверхностная проверка убережёт от самых явных опасностей и отпугнёт нечестных продавцов. Почти все данные запрашиваются онлайн, от продавца требуется минимум содействия. Почему риэлторы не пользуются этой схемой? Отвечает: "Нам не за это платят".
Есть чем дополнить? Жду ваши мнения в комментариях!