Друзья, добрый день, поздравляю Вас с Днём Космонавтики, на мой взгляд, одним из главных российских праздников
Сегодня новая статья от нашего юриста Марата Сибгатулина, если тема наследства интересна - смотрите и первую статью. Дальше - слово ему.
В этой публикации я хотел бы подробно рассказать о том, что может произойти с покупателем если появится другой наследник и будет заявлять о своих правах на проданную вам квартиру.
В первом случае квартира по наследству была получена продавцом по свидетельству о праве на наследство по закону, выданное нотариусом, а в дальнейшем на основании данного свидетельства у него возникло право собственности.
В этом случае, появившемуся наследнику необходимо обратиться в суд для того, чтобы заявить о своих правах на квартиру.
У него два пути:
1. В том случае если наследник, заявляющий о своих правах на квартиру, не знал о смерти наследодателя и не обратился в установленный законом срок к нотариусу, то он обращается в суд с иском о восстановлении срока для принятия наследства;
2. В том случае, если наследник, заявляющий о своих правах на квартиру, знал о смерти наследодателя, но в установленный законом срок к нотариусу не обратился, тем не менее предпринял действия, свидетельствующие о том, что он принял наследство своими фактическими действиями. И в этом случае наследнику необходимо обратиться в суд с исковым заявлением об установлении факта принятия наследства.
Теперь поподробнее расскажу, какие риски несет каждый из вариантов для покупателя указанной квартиры.
Восстановление сроков.
Этот вариант развития событий самый благоприятный для покупателя наследственной квартиры. Покупателю обязательно надо знать следующее
Согласно п. 42 Постановления Пленума Верховного суда РФ «О судебной практике по делам о наследовании» Если при принятии наследства после истечения установленного срока с соблюдением правил статьи 1155 ГК РФ возврат наследственного имущества в натуре невозможен из-за отсутствия у наследника, своевременно принявшего наследство, соответствующего имущества независимо от причин, по которым наступила невозможность его возврата в натуре, наследник, принявший наследство после истечения установленного срока, имеет право лишь на денежную компенсацию своей доли в наследстве (при принятии наследства по истечении установленного срока с согласия других наследников - при условии, что иное не предусмотрено заключенным в письменной форме соглашением между наследниками). В этом случае действительная стоимость наследственного имущества оценивается на момент его приобретения, то есть на день открытия наследства (статья 1105 ГК РФ).
Таким образом появившийся наследник вправе требовать денежную компенсацию с других наследников.
Рассмотрим на живом примере.
Было 2 двое братьев - Старший и Младший. Умирает их мать. В наследстве квартира. Старший принимает наследство, пишет заявление о принятии наследства у нотариуса, по истечению 6 месяцев получает свидетельство о праве на наследство по закону. Спустя полгода после получения свидетельства Старший продает данную квартиру Новому покупателю. А еще спустя полгода появляется Младший, и говорит о том, что он тоже наследник. Он обращается в суд и суд находит основания для восстановления сроков для принятия наследства. В ходе судебного процесса устанавливается, что Старший принял наследство, получил свидетельство, продал квартиру. В данном случае Младший вправе требовать лишь компенсацию с Старшего, к покупателю у него претензий быть не может. Есть или нет деньги у Старшего Покупателя не волнует.
То есть это в целом благоприятный исход для покупателя.
Ну а теперь рассмотрим вторую ситуацию, когда наследник принял наследство фактически.
Вот в данном случае у наследника могут возникнуть серьезные проблемы, потому что в данном случае, указанный выше пункт Постановления не работает. В данном случае работают положения статей 301 и 302 ГК РФ. Будет достаточно сложный судебный процесс, но тут уже Покупатель будет привлечен непосредственно, и тут уже ему придется разбираться с появившимся наследником, а деньги, уплаченные за квартиру взыскивать со своего продавца, а есть ли у него деньги или нет, опять же никого не волнует.
Что же надо сделать, чтобы максимально обезопасить себя при самостоятельной покупке?
1. Обязательно запросить архивную выписку из домовой книги - одно из самых частых оснований для фактического принятия – это совместная регистрация наследника с наследодателем;
2. Провести опрос соседей, чтобы узнать о составе семьи;
3. Провести тщательный анализ всех представленных продавцом документов.
И самое главное - не допускайте никакой спешки при покупке квартире, задавайте как можно больше вопросов и смотрите на реакцию собственника
Друзья, всего самого доброго - желаю Вам много успешных сделок.
Продажа квартиры через аукцион
Книга "Ключ от Москвы. Где и как найти квартиру своей мечты"
Если посчитаете интересным - пишите/звоните +7919-7782622 или в телеграм @AlexanderKhalitov