Одна из читательниц канала оказалась в сложной ситуации. Она купила квартиру, сделала ремонт с иголочки и решила её сдать через риелтора. Квартиру сдали, но теперь она не знает, как выйти из конфликтной ситуации. Вот её история:
В июле 2022 года я сдала квартиру девушке с котом на 11 месяцев. Условия сделки были следующие:
Квартира-студия в городе Санкт-Петербурге, рядом с метро Парнас. Квартира после ремонта (читательница любезно поделилась фотографиями). Стоимость аренды составляла 22 тысячи рублей + ЖКУ + счётчики. Комиссию риелтора покрывали 50 на 50.
Девушка чистоплотная, но только замучила меня претензиями: то ей москитную сетку, то обогреватель и т. д. Договор у нас закончился 1 Мая 2023, но никто из нас его не продлил. По случайности я узнала, что квартирантка ищет альтернативный вариант. Я ей пишу, что со следующего месяца поднимаю аренду на 3 тысячи рублей. У неё истерика. Она говорит, что по договору я не могу это сделать. На что я говорю, что договор закончился много месяцев назад. Она кричит, что по статье 684 ГУ РФ у нас пролонгация договора.
Я агенту скрины скинула. Говорит: «Нет! Не действует эта статья на краткосрочную аренду».
К договору найма жилого помещения, заключённому на срок до одного года (краткосрочный наём) не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвёртым пунктом 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.
Она говорит, что будет привлекать юриста. И мне так жалко её стало. Думаю, ну чего я буду спорить с этой несчастной. Она сказала, что съедет 1 февраля.
Тут я задумалась. А что делать с депозитом, полностью возвращать?
И вообще, я права?
Случай интересный. Давайте разберёмся.
1. Лишний раз скажу, что договора всегда необходимо пролонгировать. Не можете пролонгировать сами, пускай вам поможет в этом доверенное лицо. У доверенного лица нет доверенности? Можно выслать доверенному лицу подписанное дополнительное соглашение по почте.
2. По сроку действия договора. Если стороны продолжили исполнять договор после его завершения, то, по моему мнению, можно говорить о том, что между сторонами заключён новый договор на неопределённый срок. А вот если срок не определён, то в п.1 ст. 683 ГК РФ говорится:
Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
Я не претендую на истинность своей позиции, но я всегда исхожу из самого негативного сценария. Хорошо, но договор заключал профессионал. Поэтому откроем текст договора. Что в нём говорится по порядку расторжения? А там написано:
Договор может быть расторгнут... по требованию нанимателя... с письменным предупреждением наймодателя за месяц.
Получается, что для нанимателя срок договора гибкий. Уважаю риелтора. Всегда говорю, что кто риелтору платит, на того он и работает. В этом случае, увы, не на читательницу канала. Кстати, для дорогих читателей, кто не знает. Риелторы обычно с собой носят два варианта договора найма. В зависимости от того, кто клиент, тот вариант договора и вытаскивается.
А как вы думаете, что написано в договоре о праве собственницы на досрочное расторжение, вот вам скрин:
В общем, прав у собственницы нет. А ещё есть п. 5.1.3. в соответствии с которым у квартиранта есть возможность не вносить плату два раза без выселения. Вау!
По финансовым условиям. Проживание с кошкой в новой отремонтированной квартире - это минимум дополнительные 3 тысячи рублей. Квартиранты с животными являются неликвидом. Для меня является странным, почему изначально не была установлена плата в размере 25 тысяч рублей.
В части депозита. Я не нашёл условий в договоре, в соответствии с которым его можно было бы не возвращать. Депозит - это деньги клиента. Не хотите возвращать? Работайте по схеме с оплатой за первый и последний месяц проживания.
Что делать в данной ситуации?
1. Углубляться в законодательство даже не хочется. Простит меня читательница канала, но несчастная тут не квартирантка. В данной ситуации собственнице был поставлен шах и мат. Надо договариваться и производить выселение. В этой ситуации важна не цена найма, а важно освободить себя от кабальных условий договора.
Некоторые читатели канала удивляются, почему я не работаю с чужими формами договоров? А вот из-за таких ситуаций и не работаю.
2. Отказаться от схемы работы, при которой комиссию платит квартирант. Помните, что в таком случае жильё сдаётся дешевле. Статистические данные по данному вопросу вы можете найти здесь:
3. Определится с тем, что действительно важно для вас при сдаче квартиры внаём. Рекомендую следующую статью на канале:
4. Понять логику арендного бизнеса. На эту тему была отдельная публикация на канале, рекомендую её к прочтению:
5. Если вы будете привлекать риелтора, то понять, какую работу он будет выполнять. Помните, что в большинстве случаев риелтор не нужен, а когда нужен вы можете прочитать в следующей публикации на канале:
Мои искренние соболезнования подписчице канала, которая оказалась в весьма непростом положении. Дорогие читатели канала! А чтобы вы посоветовали в данной ситуации?
Вам интересен канал? Подержать канал и выразить свою благодарность вы можете здесь.
P.S. Традиционная аналитика рынка. Количество сдающихся квартир в Москве по данным Циан на 21.12.2023г. — 12,1 тысяч квартир.