Один из подписчиков канала оставил комментарий, на который мне бы хотелось дать развёрнутый ответ. Итак, читатель канала пишет:
Арендатор за месяц предупреждает о съезде. Страхового депозита нет. Вы за три недели до выезда приходите на осмотр квартиры. А потом квартирант ломает диван, кровать, паркет. По вашему мнению страховой депозит не нужен?
На практике часто бывает немного иначе. Недавно моя знакомая принимала квартиру, страховой депозит был. Она мне присылает фотографии, на которых грязь невероятная, т. е. нужно неделю потратить на уборку. Я поинтересовался, а произвела ли она удержание. На что я получил ответ, что нервы дороже, поэтому она просто закрыла глаза.
Я много общаюсь с собственниками, продаю договоры, сдаю квартиры, сопровождаю аренду. И я заметил одну интересную вещь. Часто собственники, начиная арендный бизнес, боятся что-то потерять. Страх потери виден в комментарии про страховой депозит, а затем даже не требуют возмещения затрат на уборку.
Что бы посоветовал я? Возьмите чистый лист бумаги и подумайте о своей шкале приоритетов в арендном бизнесе. Моя шкала выглядит следующим образом:
1. Беспроблемное возвращение квартиры. Обратите внимание, что читатель канала думает о диване, кровати, паркете. Многие собственники, сдавая квартиру, почему-то изначально думают о сохранности своих вещей. Диван важен, но только сама квартира несоизмеримо важнее.
2. Наём квартиры должен быть полностью оплачен. Я как-то беседовал с собственницей дорогого объекта, которая переживала о своём имуществе. Я попросил взять калькулятор и посчитать, за сколько дней проживания она зарабатывает новую стиральную машинку. Выяснилось, что за несколько дней. Бесплатное проживание практически всегда является большим злом, чем испорченный диван.
3. Спокойствие и безопасность собственника. Нередки случаи, когда после общения с квартирантами у собственников начинается дёргаться глаз. Нужно ли строить свой арендный бизнес так, чтобы терять нервы? Не нужно! Договор должен купировать конфликты, а не порождать их.
4. Максимизация прибыли. По моему мнению, важно не то, что будет испорчено в ходе исполнения того или иного договора найма, а важен итоговый финансовый результат.
5. Договор не должен создавать неразрешимых проблем. Например, при сдаче апартаментов по залоговой схеме может потребоваться пробитие кассового чека встречного предоставления. Собственники апартаментов с кассовым аппаратом обычно на вы, а здесь чек, который вызывает затруднение у многих профессионалов. Зачем всё это?
6. Увеличение сроков пребывания постояльцев. Я, например, не переношу клиентов, которые планируют снимать один месяц. Данным клиентам надо искать квартиры на рынке краткосрочной аренды, но они хотят сэкономить.
И вот, пожалуй, только теперь можно поговорить о способах покрытия убытков от порчи имущества. Кстати, страховой депозит не является единственным вариантом хеджирования рисков. На канале вы можете найти ряд публикаций по этой теме. Идеальных схем работы не бывает. Купируя одну проблему, появляется другая.
Свой путь я начинал с типового договора одной компании, в котором был страховой депозит. Около 5 лет я работал по классической схеме, а затем стал брать плату за первый и последний месяц. Любопытно, что в итоге финансовый результат стал более интересным.
Почему? У каждого явления есть свои плюсы и минусы. Например, депозит надо возвращать, а плата за последний месяц возврату не подлежит. Для месячных клиентов схема найма с платой за последний месяц является просто сущим адом. Уже только за это страховой депозит можно забыть.
Кстати, и без страховых депозитов квартиранты удовлетворяет адекватные требования собственников жилья (если удается во время обнаружить факт порчи имущества).
Чтобы я хотел сказать в завершение? Если детально начинать разбираться в шкале приоритетов и искать золотую середину, то невозможно однозначно утверждать, что страховой депозит является необходимым.
У вас есть вопросы к автору канала? Нужно поговорить? Хотите помочь каналу? Связаться со мной вы можете здесь.
P.S. Традиционная аналитика рынка. Количество сдающихся квартир в Москве по данным Циан на 29.09.2023г. — 11,2 тысяч квартир.