Оформление кредита под залог недвижимости – отличная возможность для заемщика увеличить сумму кредитования, а для банка – получить дополнительные гарантии возврата денег. Но так ли все просто с этим типом кредитования, и стоит ли закладывать единственное жилье банку? Разберем все нюансы оформления кредита под залог и расскажем, какие могут быть последствия у такой сделки.
Потребительский кредит, деньги под залог и ипотека – в чем разница?
Заемщики зачастую считают, что кредит под залог недвижимости и ипотека – это одно и то же. На самом деле такие виды кредитования сильно различаются:
- Ипотека – это целевой заем, то есть его выдают под определенные цели: на покупку жилья, земельного участка, дачи, гаража либо другого недвижимого имущества. Приобретаемый объект передается банку в качестве финансового обеспечения, без разрешения кредитора заемщик утрачивает право им распоряжаться: продавать, дарить. Как только ипотека будет погашена, обременение с недвижимости снимается, заемщик становится полноправным собственником и может совершать с собственностью любые регистрационные действия.
- Кредит под залог недвижимости выдают на любые цели, то есть заемщик может потратить средства на свое усмотрение и не отчитываться перед банком. Заложенное имущество – это дополнительная гарантия для банка, что в любом случае он сможет вернуть выданные средства.
Ипотечное кредитование и выдача займов под залог недвижимости регулируются положениями Федерального закона «Об ипотеке» №102-ФЗ от 16.07.1998 г.
Между потребительским кредитом и залоговым тоже есть существенные отличия, а именно:
- Вид гарантии
Банки выдают потребительские кредиты, не требуя от клиентов никаких гарантий. Обычно для получения денег нужно подтвердить свой доход и трудоустройство. Залоговые кредиты оформляются только при условии обязательного предоставления залога, по-другому банк при таком кредитовании деньги не выдает.
- Сумма займа
Максимальная сумма потребительского кредита определяется платежеспособностью клиента: чем выше у него доход, тем крупнее размер займа. Если физическое лицо кредитуется под залог недвижимости, то может рассчитывать на увеличение суммы займа. Как правило, банки одобряют к выдаче кредит, который составляет до 80% от рыночной стоимости залогового имущества. При этом процентная ставка порой повышается, поскольку в случае просрочек или невозврата денег кредитору придется проводить торги и продавать залоговый объект. В целом, размер процентной ставки определяется после анализа всех рисков, здесь роль играет кредитный рейтинг заемщика, его закредитованность, уровень дохода, кредитная история.
- Срок кредитования
Потребительские кредиты выдаются максимум на 5 лет, некоторые банки предоставляют деньги на срок до 7-8 лет. Если заемщик передает кредитору в качестве финансового обеспечения недвижимость, то срок кредитования может быть увеличен до 20 лет. Вместе с этим уменьшается и ежемесячный платеж.
Когда человек передает банку в залог квартиру или дом, это не значит, что он должен освободить помещения и выехать. Владельцем по-прежнему остается собственник, он может свободно проживать на жилплощади, проводить ремонты, сдавать недвижимость в аренду и регистрировать новых жильцов, предварительно уведомив об этом кредитора. Запрет накладывается только на сделки, которые предусматривают переход права собственности (то есть на продажу, дарение и т.п.).
Когда люди оформляют залоговые кредиты?
Закладывать банку недвижимость люди решают из-за разных обстоятельств, чаще всего к этому приводят следующие ситуации:
- срочно нужна крупная сумма денег, например, на лечение, оплату обучения;
- требуется сделать первый взнос по ипотеке, чтобы можно было купить дачу, загородный дом или вторую квартиру;
- изменение условий текущего кредитного договора, к примеру, люди берут залоговый кредит и перекрывают имеющийся долг на более выгодных условиях (со снижением процентной ставки, уменьшением ежемесячного платежа).
Кто может оформить залоговый кредит?
Подать в банк заявку на предоставление кредита под залог может любой человек, у которого в собственности есть квартира, дом или доли в них, земельный участок, гараж, машино-место. Помимо залогового объекта кредитор также проверяет платежеспособность клиента, чтобы убедиться, что суммарная долговая нагрузка позволяет заемщику исполнять финансовые обязательства.
Дополнительно при залоговом кредитовании к заемщику предъявляют следующие требования:
- возраст старше 21 года, но моложе 65 лет;
- регистрация и фактическое проживание на территории России;
- общий стаж работы от 12 месяцев, при этом непрерывный – от 3 месяцев;
- не испорченная кредитная история.
Кстати, прежде чем подавать заявку в банк, рекомендуется изучить свою кредитную историю. Для этого следует подать заявку через личный кабинет на сайте Бюро кредитных историй либо воспользоваться сервисами портала Госуслуг. Дважды в год кредитный отчет можно получать бесплатно.
О чем еще необходимо знать?
Когда человек обращается в банк для получения кредита под залог недвижимости, ему необходимо учитывать, что при таком виде кредитования предусмотрены дополнительные расходы. Кредитор обязательно потребует оплатить:
- Страховку. Проводится страхование жизни, здоровья и трудоспособности заемщика, а также недвижимости от возможных повреждений. Страховые полисы ежегодно необходимо продлевать, в противном случае банк имеет право изменить условия кредитования и повысить процентную ставку.
- Услуги оценщика. Чтобы банк мог рассчитать максимальную сумму кредита, ему необходимо знать рыночную стоимость залогового объекта: квартиры, дома, земельного участка, доли и т.п. Для этого проводится предварительная оценка недвижимости. Ее клиент может провести самостоятельно, выбрав оценочную компанию по собственному усмотрению, либо воспользоваться услугами оценщиков, которых рекомендует кредитор. На основании результатов оценки банк решает, подходит ли объект в качестве залога, и на какую сумму может рассчитывать заемщик.
Всегда ли залоговая квартира уходит банку?
Главное опасение, связанное с оформлением кредита под залог квартиры, вызвано риском потерять жилье, если не удастся вовремя вернуть деньги банку. Многие пишут, что в соответствии с Гражданском процессуальном кодексом РФ кредиторы не имеют права изымать у заемщика единственное жилье. Но не все так однозначно.
Во-первых, Российское законодательство не устанавливает запреты на заключение гражданско-правовых договоров с кредитными организациями, обеспеченные залогом единственного жилья либо правами требования в отношении такого жилого помещения в зависимости от цели выдачи денежных средств. Риски предоставления в залог единственного жилья независимо от цели кредита возлагаются на самого заемщика (ст. 421 ГК РФ).
В судебной практике до 2012 суды вообще признавали ничтожность договора залога единственного жилья, заключенного в обеспечение исполнения обязательств по нецелевому кредиту. Однако, разъяснения высших судебных инстанций, установив нарушение интересов кредиторов в данном случае, повернули такую практику в обратную сторону, встав на сторону кредиторов (например, Определение Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 80-В12-2, Постановление Президиума ВАС РФ от 26.11.2013 по делу № А65-15362/2009-СГ4-39).
Действующая практика допускает наложение ареста в целях обеспечения сохранности единственного жилья должника. По мнению Верховного Суда РФ, несмотря на то что закон запрещает обращать взыскание по исполнительным документам на единственное жилье должника, арестовывать такое жилье можно, потому как арест взысканием не является (Определение от 11.01.2016 № 78-КГ15-42).
Значение ареста заключается в том, что должник не сможет продать, подарить или заложить по договору единственное жилье, равно на его получение не смогут претендовать третьи лица. То есть речь идет о предотвращении злоупотребления правом со стороны должника или третьих лиц.
Когда между клиентом и банком подписывается кредитный договор, это не значит, что к последнему переходят права собственности на залоговый объект. Оформление закладной накладывает определенные ограничения на выполнение регистрационных действий. Без уведомления банка заемщик не может зарегистрировать в квартире новых жильцов, сдать жилье в аренду или провести ремонт. О любых действиях необходимо обязательно информировать кредитора, иначе банк может инициировать процедуру принудительного возврата долга, что в самом худшем варианте приведет к потере залога.
Но если начались просрочки по кредиту и жилье приобретено с использованием ипотеки и находится в залоге или является залогом по потребительскому кредиту, то его можно забрать в счет долга, даже если оно единственное у семьи и в нем зарегистрированы и проживают дети. Банки и МФО очень продуманны в этом вопросе, эти условия фиксируют в договоре, которые подписывают заемщики.
Также в случае несвоевременного внесения платежей или неуплаты кредита банк начинает начислять проценты. Их размер зависит от размера ключевой ставки Центробанка, которая установлена на момент подписания кредитного договора. Существуют онлайн калькуляторы, позволяющие рассчитать размер пеней.
Не стоит пытаться скрыться от кредитора, игнорировать телефонные звонки из банка, прекращать оплачивать кредит, поскольку это может привести к судебному разбирательству, по результатам которого долг будут взыскивать судебные приставы. Взыскание на единственное жилое помещение будут обращать только в том случае, когда другим способом погасить долг невозможно. Приставы убедятся, что у гражданина-должника нет другого имущества и денежных средств, которыми можно погасить долги.
Для сокращения возможных рисков при оформлении кредита под залог рекомендуем обращаться к юристам компании «GoodMan». Особенно, если вы хотите перекредитоваться для погашения текущего займа. Эксперты проанализируют вашу ситуацию и предложат варианты решений. Кроме того есть способы сохранить жилье, об этом мы сможем рассказать на бесплатной консультации.
Если вы понимаете, что платить становится все труднее , можно еще попробовать сделать рефинансирование, подробно о рефинансирование писал в этой статье.
Остались вопросы? Хотите избавиться от долгов, сохранив жилье? оставляйте заявку по ссылке ниже или звоните по номеру 8 800 350 10 57. Мы готовы оперативно начать решать проблемы с кредитами.
Чтобы оставить заявку, нажмите.
Полезные материалы про кредиты для вас:
1. Нет денег на платеж по кредиту. Что будет?
4. Погашай кредит правильно! Топ правил досрочного погашения
7. Как взять кредит по самой низкой ставке сэкономив на страховке! Лайфхак опытного юриста
Спасибо, что дочитали до конца!
С вами, Павел Прасолов, руководитель юридической компании Гудмэн, Арбитражный управляющий. Рассказываю, как выйти из финансовой и кредитной ямы и больше туда не попадать. Побольше денег в ваши карман