В одной из предыдущих статей я писал о том, что заверение сделки у нотариуса — бесполезная трата денег, потому что это заверение никак не поможет защитить сделку от оспаривания в банкротстве.
Та статья вызвала большой интерес у читателей. Было много споров с аргументами «за» и «против» заверения сделки у нотариуса с целью сделать её безопасной (гарантировать, что её не смогут признать недействительной).
Я прочитал комментарии к той статье, изучил поступающие мне запросы, и помониторил информацию в Интернете. Последняя всячески агитирует за заверение сделок у нотариуса. Я понял, что этой тематикой попал в больное место: информации много, но она противоречива. Я начал подумывать о написании статьи, которая отвечала бы на все вопросы.
Но все-таки статья, которую вы сейчас читаете не была бы написана, если бы не последняя соломинка в виде комментария одного из подписчиков:
«Да, такую сделку можно оспорить и признать ничтожной, только отвечать перед покупателем (в т.ч. финансово) будет не продавец недвижимости, а нотариус, как гарант сделки.»
Подписывайтесь на мой канал в Телеграме, там я публикую информацию, которой нет и не будет в Дзене.
Давайте все-таки ответим на вопрос: нотариус — гарант безопасности сделки?
Будет ли нотариус возмещать пострадавшему убытки, если суд признает сделку, которую заверил нотариус, недействительной?
Ранее я писал о признании сделки недействительной по банкротным и внебанкротным основаниям. Углубляться туда не буду, оставлю ссылки, пройдите по ссылкам и почитайте.
Какова основная причина оспаривания сделок? Отсутствие равноценного встречного предоставления по сделке. Простыми словами — безвозмездность сделки или заниженная стоимость.
Например, есть квартира с рыночной стоимостью 10 000 000 рублей. Но собственник почему-то продал её за 6 000 000 рублей. То есть за имущество стоимостью 10 000 000 он получил 6 000 000. Это и есть неравноценное встречное предоставление (исполнение), ведь 10 000 000 не равны 6 000 000.
Причем сделка безвозмездной будет даже тогда, когда вы ее назовете «купля-продажа» и предусмотрите расчеты наличными деньгами (до подписания договора, после подписания, по расписке, через банковскую ячейку и т.д.), то есть сделка будет безвозмездна до тех пор, пока вы в суде не докажете, что покупатель реально передавал деньги продавцу.
А как это доказать, когда вы их хранили «под матрасом» и никаких следов денег нет? Хорошо, если ваш доход за несколько месяцев позволяет купить квартиру без кредитных средств и вам с вашей семьей еще останется на жизнь, но у многих ли из нас такие доходы? Сомневаюсь. Хорошо, если за день до покупки у вас были деньги на банковском счете в сумме стоимости покупки, которые вы сняли непосредственно до нее, это уж куда ни шло, а если таких денег на счете не было? Доказывать, что в этой истории вообще присутствовали деньги, будет трудно (но можно, если делом занимается специалист по оспариванию сделок).
Что делает нотариус перед сделкой?
Давайте закрепим еще раз:
- Да, нотариус перед заверением сделки проверяет личность продавца и покупателя;
- Да, нотариус получает выписку из ЕГРН и анализирует ее на предмет наличия ограничений и обременений;
- Да, нотариус проверяет дееспособность сторон сделки;
- Да, нотариус проверяет, нет ли возбужденных банкротных процедур в отношении сторон сделки.
Но!
Как показывает судебная и лично моя практика, основной вопрос при оспаривании сделок заключается не в недееспособности продавца. И не в угрозах убийством и физической расправы в отношении продавца (это вообще нереальные единичные случаи), а в том, что продавец в момент заключении сделки — потенциальный банкрот, процедура банкротства в отношении которого может быть возбуждена через 2 и 3 года.
А покупатель проводит расчеты наличными, через банковскую ячейку, например, да еще и по заниженной стоимости по просьбе продавца (чтобы тот сэкономил на налогах).
И такая практика сплошь и рядом, даже читающий эти строки может узнать себя.
Почему я говорю, что заверение сделки у нотариуса — не гарант ее безопасности в разрезе оспаривания этой сделки по банкротным основаниям?
Потому что:
- Нотариус не проверяет наличие долгов у продавца;
- Нотариус не проверяет наличие долгов у продавца (дарителя и т.д.) вашего продавца и так далее;
- Нотариус не свидетельствует передачу наличных денег от покупателя продавцу, только безналичные деньги через депозит нотариуса (а зачем платить проценты за пользование депозитом, если можно использовать банковский перевод со счета на счет?).
Ну и самое важное: да, нотариус возмещает убытки пострадавшему от неправомерности действий (бездействия) нотариуса. Но где здесь неправомерность действий нотариуса? Он засвидетельствовал подписи продавца и покупателя в договоре купли-продажи. Что нотариус тут сделал не так? Он сделал то, что должен был. А что кто-то думает, что он должен свидетельствовать передачу денег — нет, не должен. А раз не должен, то и нарушения в том, что он этого не свидетельствовал, нет.
В качестве вывода
Самое важное для безопасности сделки — рыночная стоимость (лучше с оценкой) и полная безналичная оплата стоимости.
А если вы хотите «узаконить» сделку в преддверии банкротства, то лучше обратиться к специалистам по банкротству и защите активов.
Я помогаю собственникам сохранять активы, оспариваю и защищаю сделки с должниками, веду банкротные процедуры на стороне должника и кредиторов. Если у вас юридические сложности с чем-либо из этого, пишите или звоните. Я разберусь в ситуации, и мы решим, что делать дальше.
Все мои соцсети и контакты: https://tapy.me/evgeniy_advokat
