Прочитайте эту статью, чтобы узнать:
- почему удостоверение сделки нотариусом никак не защищает от оспаривания сделок;
- почему нотариальное удостоверение сделки зачастую — лишь бессмысленная трата денег и времени.
Многие люди глубоко уверены, что если сделка купли-продажи недвижимости удостоверена у нотариуса — то это железобетонный аргумент в пользу ее безопасности. Что никто такую сделку уже никогда не отменит. Если коротко, то это совсем не так.
Подписывайтесь на мой канал в Телеграме, там я публикую информацию, которой нет и не будет в Дзене.
Сделка с недвижимостью заверена у нотариуса — ну и что с того?
Представим, что есть Иван Иванович с кучей долгов. Он понимает, что на горизонте его банкротство: по собственному заявлению или по заявлению одного из его кредиторов.
А у Ивана Ивановича в собственности есть кое-какая недвижимость. И он хочет, чтобы кредиторы эту недвижимость не забрали. Поэтому Иван Иванович продаёт эту квартиру своей дочери Марии Ивановне. Теперь она будет собственником квартиры, и взыскать её в счёт погашения отцовского долга кредитор не сможет.
Хотя слово «продаёт» лучше взять в кавычки, потому что по сути продажи нет. Просто Иван Иванович с Марией Ивановной подали в Росреестр договор купли-продажи квартиры. Указали какую-то цену и что расчеты произведены наличными до подписания договора. Но дочь отцу ничего не платила, конечно.
А чтобы сделка была железобетонной, Иван Иванович и Мария Ивановна сходили к нотариусу, чтобы он удостоверил сделку купли-продажи. Нотариус удостоверил, почему бы и нет. Пошлину-то ему заплатили.
Тем временем начинается банкротство. Управляющий изучает документы и видит — у Ивана Ивановича была квартира, а теперь её нет. Видит, что квартира была продана. Чего хочет управляющий? Получить эту квартиру. Что для этого надо?
Оспорить сделку купли-продажи, что в банкротстве отлично делается, о чём я писал в соответствующей статье. Про оспаривание сделок без банкротства статья тоже есть. Тогда квартира попадёт в конкурсную массу и уйдёт кредиторам.
Оформление сделки у нотариуса не препятствует оспариванию этой сделки
Что управляющий должен доказать, чтобы суд согласился отменить сделку купли-продажи? Несколько фактов:
- что сделка была совершена после того, как возник долг;
- что сделка была безденежной, то есть по безналу в банке деньги не проходили;
- аффилированность покупателя и должника.
Все эти обстоятельства в нашем примере есть. И самое главное — нотариальное удостоверение сделки эти обстоятельства не отменяет.
Сделка была совершена, когда у Ивана Ивановича уже был долг. Нотариус этот факт не изменит.
От того, что нотариус удостоверил сделку, деньги по банковскому счёту не пройдут. Сделка в примере — безденежная, и нотариальное удостоверение этот факт не меняет.
Аффилированность Ивана Ивановича и его дочери Марии Ивановны тоже очевидна. Отец и дочь «по умолчанию» аффилированы. Этот факт нотариальное удостоверение не меняет.
Так что нотариус Ивана Ивановича не спасёт. В примере выше суд признает сделку недействительной и отменит её. Квартира достанется кредитору.
А о том, как обезопасить сделку, какие правила следует соблюдать, я расскажу в одной из других статей.
Я помогаю собственникам сохранять активы, оспариваю и защищаю сделки с должниками, веду банкротные процедуры на стороне должника и кредиторов. Если у вас юридические сложности с чем-либо из этого, пишите или звоните. Я разберусь в ситуации, и мы решим, что делать дальше.
Все мои соцсети и контакты: https://tapy.me/evgeniy_advokat
