Действие программы льготной ипотеки в последние 3 года постепенно привело к надуванию ценового пузыря на российском рынке недвижимости. В чем заключается эта проблема, и чем она грозит - я отдельно описывал в других статьях:
Опасаясь за сохранность банковской системы, ЦБ бьет тревогу и выступает если не за полную отмену, то хотя бы за сокращение льготных ипотечных программ. К таким требованиям уже присоединился и Минфин, поскольку в условиях высоких кредитных ставок на компенсации банкам процентов по льготной ипотеке из бюджета теперь уходит все больше средств.
И вот в качестве компромиссного решения между правительством, которому льготная ипотека нужна для стимулирования строительной отрасли, и финансовыми ведомствами, сейчас предлагается дифференцировать условия льготной ипотеки по регионам в зависимости от уровня доходов граждан. Такое предложения озвучила перед Госдумой глава ЦБ Эльвира Набиуллина.
Что это значит? Что ставки по льготной ипотеке должны быть разными в разных регионах, в зависимости от того, сколько зарабатывают граждане того или иного региона. Чем выше уровень дохода - тем выше ставка. Чем ниже - тем, соответственно, ниже. Напомню, сейчас льготная ипотека, независимо от региона, выдается под 8% годовых - их оплачивает заемщик, а остальное государство компенсирует банку из бюджета (собственно, наполняемого за счет налогопротельщиков).
Вот что говорит г-жа Набиуллина:
Это действительно очень важная проблема. Мы за адресность ипотеки, мы не против льготных программ, [хотя] иногда так интерпретируют, мы за то, чтобы льготные программы были адресными. То, что у нас есть массовая программа, привело к региональным перекосам — у нас значительная часть льготной ипотеки берется в столичных центрах, и здесь же покупается инвестиционное жилье — люди из других регионов стараются купить жилье. И конечно, нужно дифференцировать.
Думаю, что нам надо будет вместе с правительством обсудить, как дифференцировать, — уровень доходов населения может быть одним из критериев, вы сказали — заработная плата. Мне кажется, можно еще посмотреть уровень проникновения ипотеки — есть (регионы), где совсем мало выдают ипотеки, есть, где она развита. И жилищное строительство — многим строительным компаниям очень невыгодно строить как раз в небольших городах, это низкая прибыльность. Еще один вариант поддержки рынка — одновременная выдача субсидий застройщикам в регионах с низкой обеспеченностью жильем.
Теоретически все это звучит правильно. Дифференциация условий в теории должна привести к тому, что более нуждающиеся в жилье смогут покупать его в ипотеку под более низкие ставки, а те, кто вкладывал деньги в недвижимость через льготную ипотеку с целью заработка, потеряют такую возможность.
Потому как большая часть "инвестиционных" квартир строилась и реализовывалась в Москве и Московской области. В этих регионах одни из самых больших доходов по стране. Соответственно, при дифференцировании условий, ставки по льготной ипотеке для этих регионов должны заметно вырасти, что сделает подобные инвестиции в жилье нецелесообразными.
А ставки для самых бедных регионов, наоборот, в этом случае должны упасть, что сделает жилье там доступнее.
Но это теория. На практике же возникнет много нюансов.
Например, самое главное - как именно будут дифференцированы ставки, сколько процентов годовых они составят для каждого региона, какой будет разброс. Потому что имеет смысл что-то менять в том случае, если объемы льготной ипотеки станут меньше. Этого можно достичь за счет существенного подъема ставок в столичных регионах, если сделать их "заградительными", не сильно отличающимися от рыночных (допустим, на 2-3% меньше). А в бедных регионах - наоборот, за счет этого опустить ставку до 2-4% годовых (как например, уже выдается "арктическая ипотека" под 2%).
Но о гражданах, как вы понимаете, власти будут думать в последнюю очередь. Льготная ипотеку изначально задумывалась и продолжает функционировать с целью поддержки строительной и банковской отрасли. И если сделать ее такой "справедливой", как описано выше, то и девелоперы, и банки попросту лишатся большей части этого нескончаемого потока доходов, что замедлит экономический рост. Значит, такой подход государству не интересен.
Есть и другой нюанс. Например, если опустятся льготные ипотечные ставки в других регионах (где доходы населения ниже, чем в столицах), то и девелоперы, и инвесторы переместят свою активность туда. Тем более, покупать жилье в этих регионах под более низкие ставки будут инвесторы из Москвы и других регионов с более высокими ставками и более высокими доходами. И тогда, по сути, ничего не изменится: недвижимость все равно продолжит дорожать, ценовой пузырь продолжит надуваться, только его фокус сместится из столицы и окрестностей в регионы.
Так что, многое будет зависеть от того, как данная инициатива будет реализована на практике. Если вообще, конечно, она будет реализована. Наблюдаем.
Дзен не показывает все публикации в ленте даже подписчикам. Чтобы читать все мои статьи - заходите непосредственно в канал.
Ваш лайк и подписка - это необходимая поддержка каналу!