В последнее время все больше факторов указывает на то, что на российском рынке недвижимости надувается так называемый "пузырь". Что значит "пузырь"?
Это значит, что рыночная стоимость недвижимости отклоняется в большую сторону от ее справедливого значения. Разница между реальный и рыночной стоимостью - и есть тот самый пузырь.
Чем это опасно? Тем, что пузырь может лопнуть, то есть, в какой-то момент цены на недвижимость обвалятся до реальной стоимости (и даже краткосрочно - еще ниже), причем обвал может произойти очень резко, и это повлечет за собой целый ряд негативных последствий сразу в двух важных секторах экономики - строительном и банковском, а серьезные проблемы в этих секторах так или иначе затронут и другие.
Это если кратко. А теперь подробнее. Что указывает на пузырь?
Во-первых, то, что в последние годы цены на недвижимость росли быстрее уровня инфляции, обгоняя официальную инфляцию примерно в 2 раза.
Такой рост начался и продолжался как следствие введения масштабной программы льготной ипотеки в 2020 году. Благодаря относительно дешевым кредитам и одновременному опережающему росту цен на недвижимость, многие вкладывали деньги в квадратные метры как инвестицию, и в первые годы (2020-2021) даже неплохо на этом заработали.
Но одновременно все это стало причиной раздувания пузыря цен. Потому что квартир, благодаря льготным программам, начало строиться все больше, а покупают их теперь, благодаря раздутым ценам, все меньше.
Вот, например, по состоянию на 1 полугодие 2023 года доля распроданных квартир в новостройках на стадии строительства составляла всего менее 30%! 70,9% жилья оставалось нераспроданным! И этот показатель ухудшился на 20% за последний год.
В 2020-2021 годах, в самом начале введения льготной ипотеки объем распродаваемых на стадии строительства квартир составлял 41%, при этом объемы строительства были меньше. Какое-то время даже наблюдался дефицит предложения.
Сейчас в ряде российских регионов доля нераспроданного жилья в новостройках превышает 70% (Омск - 77%, Краснодар - 75%, Самара - 71%).
Также стабильно растет общее число нераспроданных квадратных метров жилья. Например, в Москве их уже 8,60 млн.
Растут и прогнозные сроки реализации непроданных квартир, которые по всем регионам превышают 2 года, а по некоторым - 4 и даже 5 лет (это прогнозы, как будет в реальности в нынешней ситуации сложно представить).
Мне кажется, в такой ситуации уже правильнее думать о том, как и кому распродать все эти зависшие объемы хотя бы по себестоимости.
И вот теперь, на фоне сложившейся ситуации на рынке недвижимости, начали всерьез поговаривать о прекращении программы льготной ипотеки. Ну или хотя бы значительном ее сокращении. Потому что при нынешних кредитных ставках бюджет уже не может изыскать такие объемы на компенсации банкам, у них там другие расходы в приоритете.
Если даже при наличии льготной ипотеки такое количество квартир остается нераскупленным, то что будет, когда ее отменят или сильно сократят? Фактически, все эти квадратные метры просто зависнут как неликвид. И чтобы их распродать, нужно будет очень существенно снижать цену. Как минимум, процентов на 20-30, а то и сильнее.
Потому что теперь круг потенциальных покупателей сузится от тех, кто имел возможность взять кредит под низкие ставки, до тех, кто имеет возможность купить квартиру за собственные средства, а таких, как вы понимаете, очень мало. В разы меньше.
И вот, произойдет обвал цен. Сначала на первичном рынке, а следом и на вторичном, который тоже вынужден будет подстраиваться под рыночные условия. Пузырь начнет лопаться.
Что дальше? Во-первых, начнутся проблемы у застройщиков, особенно мелких. После введения схемы покупки первичного жилья через счета эскроу, они оперируют в строительстве не деньгами покупателей (как раньше), а банковскими кредитами. Деньги лежат в банках на эскроу-счетах и не могут быть использованы до сдачи жилья в эксплуатацию ну или невыполнения застройщиком своих обязательств - в этом случае банк должен вернуть их клиенту.
Отсутствие продаж для застройщика - это бессмысленность продолжать строительство и невозможность погашать кредиты.
А теперь посмотрим на ситуацию с точки зрения банка. Банк, фактически, выдает кредит под одну и ту же будущую (еще не построенную) квартиру одновременно и застройщику, и ипотечному заемщику - покупателю данной квартиры.
Представим, что стройка замораживается. В этом случае банк обязан вернуть деньги с эскроу-счета клиента и закрыть ипотечный кредит. Но застройщик в этом случае свой кредит банку не вернет. Залоговой квартиры просто не будет в наличии, чтобы ее реализовать - она еще не построена.
То есть, в результате банк получит проблемный кредит без залога.
Поскольку цены могут начать падать быстро, то ситуация может приобрести массовый характер. В результате может начаться ипотечный кризис наподобие того, что был в США в 2008 году, когда одновременно валились цены на недвижимость, застройщики и банки. Такое сходство еще год назад увидели, к примеру, в РАНХиГС.
С тех пор ситуация только усугубилась.
Я полагаю, ЦБ не зря уже так серьезно бьет тревогу и выступает за скорейшее сворачивание льготной ипотеки, потому что видит последствия, к которым все это может привести. И видит, что если не свернуть все это сейчас, потом может быть уже поздно.
Но с точки зрения государства, правительства, льготная ипотека - это серьезный двигатель экономики сразу двух отраслей: банковской и строительной. И, одновременно - рост денежной массы за счет работы банковского мультпликатора. Поэтому там все это время не очень то хотели отказываться от подобных программ, и льготная ипотека пока всегда продлевалась с небольшим повышением процентной ставки и незначительными изменениями других условий.
Как будет на этот раз - вопрос пока открытый. Действует эта программа до 1 июля 2024 года. А пузырь надулся уже неплохой. Особенно для нынешней ситуации с большой степенью неопределенности.
Дзен не показывает все публикации в ленте даже подписчикам. Чтобы читать все мои статьи - заходите непосредственно в канал.
Ваш лайк и подписка - это необходимая поддержка каналу!