Вопрос о том, кто обязан заменить неисправные батареи в квартире (управляющая организация или собственник жилья), решается сейчас судами в зависимости от наличия или отсутствия отключающих устройств на внутриквартирной разводке системы отопления:
- если такие устройства имеются, отопительные приборы считаются внутриквартирным имуществом — поэтому за их содержание отвечает собственник жилья,
- при отсутствии запорных кранов батареи относятся к общедомовому имуществу — следовательно, ремонтировать и менять их обязана управляющая организация (Правила, утв. ПП РФ от 13.08.2006 № 491).
Инструкция о том, как добиться от управляющей организации замены неисправных радиаторов отопления, доступна подписчикам моего канала на платформе Boosty.
Проблема в том, что многие управляющие организации, зная эти правила, стали искать обходные пути, чтобы снять с себя ответственность за старые батареи, расположенные в квартирах, где изначально не было отключающих устройств.
Они стали устанавливать эти устройства, после чего обоснованно отказывали жильцам в замене радиаторов, т. к. это уже их собственность. Разберем, как смотрят на такую ситуацию суды — на свежем примере из практики.
Собственница квартиры подала в управляющую компанию заявку на замену аварийного радиатора. Сотрудники компании исполнили заявку, но своеобразно: они демонтировали неисправный радиатор и установили запорные краны, после чего предложили собственнице приобрести новый радиатор за свой счет.
Но женщина не согласилась и обратилась в суд, требуя обязать компанию заменить радиатор и снять отключающие устройства. В итоге суд встал на ее сторону, указав следующее:
- на дату ввода дома в эксплуатацию не было предусмотрено наличие отключающих устройств на внутридомовой системе отопления,
- запорные краны в квартире истца были установлены после демонтажа неисправного радиатора, который являлся частью общего имущества дома. Значит, за его содержание отвечает управляющая организация, и после установки запорных кранов эта ответственность с нее не снимается.
Суд кассационной инстанции согласился с этим и добавил, что вопрос об изменении общедомовой системы отопления путем установки отключающих устройств на отдельных ее ответвлениях должен быть поставлен перед всеми собственниками на общем собрании.
ЖК РФ предусматривает, что когда при переустройстве помещения происходит присоединение части общего имущества дома (а в данном случае после установки запорных кранов батарея перешла из статуса общедомового имущества в статус внутриквартирного), на такое переустройство должно быть получено согласие всех собственников помещений этого дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).
Отсюда следует, что даже установка запорных кранов не снимает ответственности управляющей организации за батареи в квартире, если за это не проголосовало 100% собственников помещений дома.
Иск женщины удовлетворили, обязав управляющую компанию в течение 30 дней установить новый радиатор в квартире (Третий КСОЮ, дело № 8Г-9772/2023).
