Не всегда покупатель может найти подходящий для себя объект недвижимости и решает с нуля построить жилой дом или иной объект недвижимости. В некоторых случаях сэкономить время на получение разрешение позволяет покупка объекта незавершенного строительства.
Однако есть и минусы приобретения такого объекта.
О них расскажем подробнее в настоящей статьей.
Разрешение на строительство
Есть объекты недвижимости, для строительства которых необходимо получить разрешение на строительство. Перечень таких объектов указан в п. 5, 7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации:
- объект капитального строительства, который расположен на участке, предоставленном пользователю недр и необходимом для проведения работ, связанных с использованием недрами;
- объект использования атомной энергии, объект космической инфраструктуры, гидротехнические сооружения 1 и 2 классов;
- объект капительного строительства, расположенный в землях лесного фонда;
- объект капитального строительства, строительство, реконструкцию которого планируется осуществлять в границах особо охраняемой природной территории;
- для строительства объекта капитального строительства застройщиком;
- и другие
Возможно что при строительстве объекта капитального строительства собственником не было получено разрешение на строительства. И чтобы сэкономить на налогах продавец может предложить покупателю приобрести земельный участок, не указывая наличие незавершенного объекта недвижимости, а после регистрации, достроить объект незавершенного строительства и только после этого поставить его на кадастровый учет.
Но есть большой риск при покупке такого объекта незавершенного строительства. В том случае если покупатель согласиться на регистрацию перехода прав только на земельный участок и только после этого попытается получить разрешение на строительство, если большая вероятность, что он получит отказ.
Конечно заранее можно проверить соответствие расположение объекта на земельном участке градостроительным нормам, законам, соблюдению санитарных правил и норм и так далее, однако могут быть выявлены нюансы, которые не смог бы предусмотреть даже юрист.
Поэтому в случае непредставления разрешения на строительство, стоит поберечь свои нервы и рассмотреть другой объект, возможно уже достроенный в соответствии со всей разрешительной документацией.
Для проверки земельного участка и объекта незавершенного строительства покупатель может воспользоваться нашим онлайн сервисом по проверке недвижимости, зайдя на наш сайт и введя кадастровый номер или адрес объектов.
В соответствии с п.17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в следующих случаях:
- при строительстве или реконструкции гаража на земельном участке, который предоставлен физическому лицу для личных целей, не связанных с предпринимательской деятельностью;
- при строительстве или реконструкции на садовом земельном участке жилого/садового дома, хозяйственных построек;
- при строительстве или реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства;
- при строительства или реконструкции объектов, которые не являются капитальными;
- и так далее.
Уведомление о планируемом строительстве дома
В том случае если продавец собирался строить на земельном участке жилой или садовый дом, предназначенном для строительства таких объектов, с учетом дачной амнистии, вместо разрешения на строительство необходимо направить в органы местного самоуправления уведомление о планируемом строительстве жилого или садового дома. По итогам проверки формируется уведомление о соответствии объекта незавершенного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта на земельном участке.
В противном случае если продавец начал строительство без направления уведомления или был получен отрицательный ответ на уведомление, органы местного самоуправления могут направить иск в суд на признание объекта самовольной постройкой на основании ст. 222 ГК РФ и сноса объекта незавершенного строительства.
Правоустанавливающие документы собственника на земельный участок
Помимо разрешения на строительство или наличия уведомления необходимо проверить и наличие прав собственника на земельный участок. Если продавец уверяет, что право собственности есть, но на деле нет никакого правоустанавливающего документа на участок, откажитесь от сделки.
Также в некоторых случаях собственник может заключить договор аренды с органами местного самоуправления. И здесь важно обратить на следующее:
1) проверить сам договор аренды, а также возможность заключения арендодателя с новым арендатором, то есть органа местного самоуправления с покупателем объекта незавершенного строительства.
2) обратить внимание на срок действия договора. Покупатель должен успеть до срока окончания действия договора завершить строительство и зарегистрировать его в Росреестре. В противном случае органы местного самоуправления в течение 6 месяцев с момента окончания срока договора аренды вправе через суд направить иск об изъятии объекта незавершенного строительства на основании ст. 239.1 ГК РФ.
Читайте также наши следующие статьи:
