Банкиры сообщают о рекордной прибыли. Это и курсовая разница, и проектное финансирование строек, и, конечно, ипотека.
Как по сути работник сектора «Строительство и недвижимость» я уже более 15 лет наблюдаю, как банки перехватывают контроль над строительным сектором.
Застройщики де-факто стали «строительными департаментами банков». Банки выдают под процент кредиты на стройку, выдают ипотеку населению и прокручивают деньги на эскроу-счетах. То есть зарабатывают трижды. Поэтому улыбаются Греф и Костин.
Сам ФЗ 214 о Долевом участии в строительстве и все последующие поправки инспирированы банками, которые стали прослойкой, как VPN, если смотрите запрещённые соцсети.
Даже «математик от недвижимости» поменял риторику и уже «крайние» — это не застройщики. В «бетонном казино» банк — это крупье, а застройщик — игрок, который удачливый временно только потому, что крупье ему подыгрывает.
Помню, маленький в первой половине 90-х наблюдал из толпы за работой напëрсточников: «Кручу, верчу, запутать хочу. За хорошее зрение 100 рублей премия», и перекатывается шарик из колбочки в колбочку. По-детски наивно удавалось всегда громко «угадывать», где шарик, к удивлению людей, которые ставили и проигрывали деньги. Лохотронщик говорил: «Вот даже мальчик угадывает», и далее: «Выиграл — веселись, проиграл не злись».
Спустя годы я понял, что так специально напëрсточник создавал видимость, что выиграть возможно...
Банки получают колоссальные барыши и катаются на шее у застройщиков.
А в чëм плюс ДДУ по 214 ФЗ ?
Напомню, что по такой схеме работали почти все «долгостройщики»: Норманн, ГК Город, Унисто-Петросталь. У первых двух были собственные «карманные» банки. Плюс они кредитовались у федеральных, которые выдавали ипотеку населению.
А надёжные застройщики, например, ЛенСпецСМУ (ГК Эталон) и ЦДС до последнего не сдавались и продавали квартиры не по ДДУ, а по ЖСК, и вызывали этим недовольство потенциальных дольщиков. Потом их тоже дожали.
Получается, не помог договор долевого участия дольщикам ГК Город, Унисто-Петросталь и Норманн. А вот все, кто покупал у Эталона по ЖСК, получили ключи вовремя. У Эталона и сейчас минимальная кредитная нагрузка по сектору.
Или вот свежий пример. 1-подъездный ЖК Аист «долгостройщик» Красная Стрела строил 5 лет вместо 2-х. То есть люди платили 3 года и аренду, и ипотеку, пока ждали ключи. Стройку финансировал Сбербанк.
Я делал серию репортажей — «разоблачений» про эту стройку. Даже неподготовленному человеку было ясно, что если сдача 23-этажного дома запланирована через 1 год, а построено только 2,5 этажа — дом не сдадут в срок.
А вот банкирам из Сбербанка, которые должны были досконально изучить как проект, так и самого застройщика, перед тем как выдать проектное финансирование, очевидные вещи были якобы непонятны. И никто не понёс ответственности.
Всё громче и чаще раздаются голоса авторитетных коллег, что реформу ДДУ надо отыграть назад и свести роль банков только к выдаче ипотеки.
Тогда вернётся рынок, будет конкуренция, на старте можно будет получить не максимальную, как сейчас, а минимальную цену, как было раньше.
Дольщики станут инвесторами и будут «голосовать рублём» за понравившийся жилой комплекс. А застройщики соревноваться в качестве.
Кто-то скажет, что снова появятся обманутые дольщики. Но кроме эскроу-счетов есть другие механизмы защиты от рисков долгостроя — общества взаимной ответственности застройщиков — это если один не справляется, на замену приходит другой. Также есть страховки, которые можно сделать обязательными.
Так что миф про обманутых дольщиков, которых сейчас нет только благодаря банковским эскроу-счетам, — это фейк, который как лохотронщики придумали и впыжили обществу хитроумные ростовщики-банкиры. Может, их вообще удалить из цепочки и оставить только функцию выдачи ипотеки по утверждённым государством ставкам?
А что думаете вы? Пишите в комментариях!
Добро пожаловать в наш Телеграм-клуб о недвижимости и городской среде Петербурга!
Подписаться на Телеграм-канал и получить бонус — Методику объективного выбора недвижимости.